ЗНАЧЕНИЕ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Аннотация. Цель статьи заключается в исследования правового содержания института недвижимости в российском правовой доктрине и гражданском праве. Раскрывается юридический смысл и содержание понятия недвижимости, определяются его существенные признаки. Делает вывод о значении правовой категории недвижимости.

Ключевые слова: государственная регистрация недвижимости, признаки недвижимости, недвижимость, публичная достоверность, Росреестр РФ.

В науке и теории гражданского права категория недвижимости занимает ключевую позицию среди иных объектов гражданских прав. Безусловно, исследованию сущности недвижимости, его признаков и правового значения посвящено большое число публикаций правового характера. Недвижимость рассматривается и с позиции экономической категории, однако юридическая категория данного понятия позволяет выявить взаимосвязь недвижимости с иными категориям вещного права.

Значение недвижимости обусловлено, в основном тем, что она выступает в качестве материальной базы, без которой нельзя представить существование и развитие экономики современного государства и общества [6, с. 4].

Для объектов недвижимого имущества характерна повышенная экономическая ценность для субъектов правоотношений, в частности, частных и государства. Признавая экономическую ценность и значимость объектов недвижимости, нельзя не отметить сложность правового характера недвижимости, которые связаны с признанием объектов в качестве недвижимого имущества. В России факт признания и перехода прав на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией соответствующей сделки. Наличие системы государственной регистрации недвижимого имущества отличает правовой режим недвижимого имущества.

Признавая объект недвижимости, следует не только руководствоваться установленными выше критериями, но и иметь в виду соблюдение требований к обязательности государственной регистрации объекта недвижимости. Акт государственной регистрации объекта недвижимости является подтверждением со стороны государства факта по созданию или изменению правовой принадлежности объекта недвижимости тому или иному лицу. Думается, что такой порядок совершения сделок с недвижимым имуществом подтверждает исключительную правовую сложность таких сделок и свидетельствует о значении комплекса объектов недвижимого имущества в целом для экономического развития региона или страны в целом.

Но не только сам факт государственной регистрации делает недвижимость уникальным правовым явлением. Существует группа признаков, которая позволяет выделить недвижимое имущество в качестве особой категории вещного права. Так, в соответствие с ч. 1 ст. 130 ГК РФ [1] и ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] для признания объекта недвижимым следует необходимо установить следующие критерии:

• во-первых, прочность или неразрывность его связи с землей;
• во-вторых, невозможность его свободного перемещения;
• в-третьих, несоразмерность ущерба его назначению [4, с. 86].

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше критериев, исключается любая возможность какого-либо законного признания спорного объекта недвижимостью. В качестве примера следует привести апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.08.2015 г. № 33–5982/2015 [3].

Из материалов дела следует, что Капсудин Е.В. обратился с суд с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на жилое помещение - комнату № <адрес> в <адрес> в порядке приватизации. Мотивируя требования тем, что в данном жилом помещении с 1999 года проживал его дедушка Солдатов Н.В., он был вселен в жилое помещение к Солдатову Н.В. с <дата>г. проживает в указанной комнате, <дата> с ним был заключен договор социального найма жилого помещения. Ранее истец в приватизации жилого помещения участвовал в несовершеннолетнем возрасте, однако реализовать свое право на приватизацию занимаемой им на условиях договора социального найма квартире не имеет возможности из-за наличия статуса «общежитие». Суд пришел к правильному выводу о том, что Солдатов Н.В. был вселен и проживал в данном жилом помещении на законном основании, фактически на условиях договора социального найма, в том числе после передачи объекта жилищного фонда ФГУП «Красмашзавод» по <адрес> в муниципальную собственность. Соответственно, поскольку Капсудин Е.В. был вселен в данное жилое помещение в качестве члена семьи Солдатова Н.В., выполняет обязанности по договору социального найма, имеет право на приватизацию жилого помещения за ним правомерно признано право собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации. Доводы апелляционной жалобы о том, что в 2009 году с Солдатовым Н.В. был заключен договор найма жилого помещения в общежитии, Капсудин Е.В. вселился к Солдатову Н.В. только в 2009 году основанием к отмене решения суда первой инстанции служить не могут, так как Солдатов Н.В. после передачи жилого помещения в муниципальную собственность из жилищного фонда ФГУП «Красмашзавода» приобрел право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и соответственно Капсудин Е.В. также приобрел право пользования данным жилым помещением на условиях договора социального найма.

В литературе отмечается, что статья 130 ГК РФ рассматривает понятие недвижимости в трех смыслах:

- как недвижимую вещь;

- как недвижимое имущество;

- как недвижимость [4, с. 86].

Однако в теории гражданского права эти понятия имеют самую различную смысловую нагрузку и было бы не совсем верным их объединять. Думается, что понятие недвижимая вещь употребляется в значении объекта собственности или соответствующей сделки. Под недвижимой вещью, очевидно, понимается единственный в своем роде объект недвижимого имущества, который может быть продан, приобретен, передан или иным образом отчужден другому лицу.

Понятие «недвижимость» является более общим и может быть рассмотрена как в рамках экономики, так и юриспруденции. Толкование данного понятия позволяет относить к числу универсальных категорий экономики и права. Под недвижимостью может пониматься как весь комплекс недвижимого имущества, так и определенный объект недвижимости.

Из определения недвижимости, которое приведено в ст. 130 ГК РФ, видно, что «недвижимость» является определенной группой вещей, сформированных по определенному признаку, причем, признак связанности с землей не является во всех случаях определяющим, поскольку существует группа вещей, определяемых как недвижимое имущество, но лишенных признаки связи с землей (самолеты, морские корабли, космические корабли и т.д.). Очевидно, что для выделения недвижимого имущества важны, по большому счету, лишь два признака – связность с землей и относительная стоимость или экономическая стоимость объекта недвижимого имущества.

Как отмечено в литературе, «…недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека» [7, с. 179].

Из данного определения можно вывести следующие критерии недвижимости, как группы вещей:

- недвижимая вещь – это всегда материальный субстрат. Суханов Е.А. говорит о материальности как способности к физическому осязанию вещи [8, с. 352];

- недвижимая вещь выступает в предметном материальном воплощении и не может быть идей или абстракцией. Это означает, что в течение определенного продолжительного промежутка времени недвижимая вещь будет способна иметь определенные пространственные характеристик и определенную структуру. Пространственная ограниченность недвижимого имущества проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты, т.е. конкурентные объекты, выделенные по пространственному и структурному признаку;

- недвижимое имущество способно находится в обладании людей или группы людей. В виде исключения можно назвать космические тела, которые в настоящее время недоступны для владения. Однако, если в ближайшее время будут созданы колонии на Луне или Марсе поверхностные участки соответствующих космических тел, их недра будут доступны для физического обладания ими людьми или группы людей. С этого момента, скорее всего, понятие недвижимого имущества будет расширено за счет расширения такого признака, как связанности только с землей;

- недвижимый объект должен иметь свойства, которые удовлетворяют те или иные потребности людей. Иными словами, объект недвижимого имущества должен обладать ценностью для человека или группы людей. Некоторые объекты, являющиеся недвижимым имуществом, не обладают видимой ценностью для человека (например, засушливые земельные участки, малоценные отдаленные земельные участки), однако в будущем они могут быть застроены, недра этих земельных участков могут содержать полезные ископаемые. Следовательно, ценность недвижимого имущества может быть потенциальной, обусловленной освоением земельных участков или их застройкой.

Итак, «недвижимое имущество» включает в себя такие понятия как «недвижимость», «недвижимые вещи». Анализируя гражданское законодательство можно определить «недвижимое имущество» как имеющую видимую или потенциальных экономическую ценность материальное благо, непосредственно связанное с землей, неделимое, требующее обязательной государственной регистрации. Исходя из представленного выше анализа, необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, что позволит в дальнейшем правильно воспринимать и трактовать понятие «недвижимое имущество».

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (часть первая) (ред. от 29.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. –Ст.3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
3. Решение Камызякского районного суда Астраханской области №2-181/2017 2-181/2017~М-111/2017 М-111/2017 от 30 марта 2017 г. по делу №2-181/2017. – [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/xauOChBC01U5/.
4. Абросимова Е. Я. Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу – проблемы правового регулирования в Российской Федерации / Е.Я. Абросимова // Молодой ученый. – 2017. – №24. – С. 86-88. – URL https://moluch.ru/archive/158/44703/ (дата обращения: 15.05.2018).
5. Джумагазиева Г. С., Максутов Р. Е. Теоретические проблемы в определение недвижимого имущества для развития российской правовой системы [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2015 г.). – М.: Буки-Веди, 2015. – С. 115-117. – URL https://moluch.ru/conf/law/archive/179/8678/ (дата обращения: 25.05.2018).
6. Наримов К. А. Сущность недвижимого имущества в гражданском законодательстве / К.А. Наримова // Вестник ВАС РФ. – 2014. – № 5. – С. 4–8.
7. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости /Е. Ю. Петров // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. – М.: Статут, 2002 — 376 с.
8. Суханов Е. А. Основные положения права собственности / Суханов Е. А., Матеи У. – М.: Юристъ, 1999. – 384 с.