К ВОПРОСУ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИ ВЫБОРЕ ТИПА КОНСТРУКТИВНОЙ СИСТЕМЫ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА. РАЦИОНАЛЬНОСТЬ СОСТАВА И ОБЪЕМА РЕМОНТНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Современные реалии рыночной экономики требуют максимальной эффективности инвестиций, уменьшения продолжительности сроков реализации проектов, оптимизации всех статей расходов. Данные тенденции актуальны и для отрасли строительства, являющейся одной из основных отраслей экономики России.

Результатом строительной деятельности являются объекты строительства, характерными чертами которых являются, как правило, высокая капиталоемкость, значительные затраты времени и ресурсов, а также продолжительный срок эксплуатации данных объектов. Все это предопределяет большую значимость решений, закладываемых в объект, прежде всего, на этапе проектирования. Выработка оптимальных решений для того или иного объекта строительства позволяет достичь поставленных целей в плане надежности, функциональности, прочности, устойчивости и пр. при минимизации затрат необходимых для этого ресурсов.

Одним из направлений повышения эффективности инвестиционной деятельности в строительстве является выбор типа конструктивной системы объекта в соответствии с окружающими его внешними условиями, локальными ресурсным потенциалом и традициями строительства, наличием и квалификацией специалистов в области возведения зданий и сооружений, общими требованиями со стороны заказчика к объекту, предполагаемым режимом эксплуатации и сроком использования конечного результата строительной деятельности.

При оценке объектов строительства учитываются различные проявления снижения стоимости объекта (износ и устаревание) относительно первоначального состояния объекта, или по сравнению с другими объектами в пределах одного морфотипа: вырождение, деградация, закат, нарушение, обесценение, ослабление, осложнение, повреждение, понижение, порча, разложение, размытие, разрушение, распад, расстройство, снижение, сокращение, спад, угасание, упадок, ухудшение, ущербность, и т.д. Корректный учет данных факторов является крайне актуальной задачей, правильное решение которой позволит повысить эффективность инвестиционного процесса в строительной отрасли.

Существующая методологическая база выделяет следующие основные виды износа:

1. Физический.

2. Моральный.

3. Внешний (экономический).

Понимание природы указанных износов, их основных причин, может позволить оптимизировать принимаемые инженерные решения на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости: концепция, проектирование, возведение и эксплуатация.

Проведенный анализ имеющихся теоретических основ определения стоимости строительства в зависимости от типа конструктивной системы здания выявил несколько существенных моментов.

Во-первых, теоретическая база представлена достаточно широко и в распоряжении специалиста имеется необходимые сведения для решения задач определения стоимости строительства. Однако, определяющим моментом здесь является количество и качество исходной информации, которая будет использована при этом решении. Именно это предопределяет алгоритм действий специалиста и степень достоверности и детальности конечного результата.

Во-вторых, существующая система методического и нормативно-правового регулирования данных вопросов может быть усовершенствована и дополнена при решении конкретных задач за счет более детального учета локальных факторов, присущих конкретной территории строительства.

Проведенный анализ имеющихся теоретических основ износа объекта строительства свидетельствует о том, что данный вопрос носит смежный характер и затрагивает как инженерный аспект, так и экономический. Оптимальные инженерно-экономические решения позволяют:

- на концептуальном и проектном этапе понять текущую ситуацию на микро-, мезо- и даже макроуровне для принятия максимально перспективных решений, обеспечивающих высокую эффективность объекта строительства в обозримом горизонте планирования, что минимизирует моральный и внешний износы;

- на этапах строительства и эксплуатации осуществлять такие технологические решения, которые позволят максимально расширить временные интервалы ремонтно-восстановительных работ, упростить технологию их производства, что минимизирует затраты, необходимые на устранение накопленного физического износа, повышая эффективность плановых и внеплановых текущих и капитальных ремонтов.

Выявление стоимости объекта предполагает учёт результатов анализа наиболее эффективного использования (НЭИ). В анализе НЭИ одним из обязательных тестов является проверка направления использования объекта на финансовую осуществимость – сможет ли типичный приобретатель использовать объект предполагаемым способом.

Если объекты, подобные объекту строительства, массово приобретаются и дорабатываются до определённого способа использования, и данная доработка является устоявшейся практикой (зачастую это делается или для того, чтобы сделка состоялась, или для повышения стоимости/доходности для собственника), то можно применять в рассуждениях «метод предполагаемого использования».

Если вклад в объект является типичной практикой для рынка, и этот вклад повышает стоимость совокупного объекта на величину, превышающую произведённые затраты, то износ объекта называют устранимым. Если «вклад не окупится» при продаже и устранять износ не имеет смысла, то он - неустранимый. Другое объяснение: устранимым считается износ, затраты на устранение признаков которого приводят к увеличению стоимости объекта. Попытка устранения дефектов, не увеличивают стоимость объекта относительно величины затрат на устранение является признаком неустранимого износа. [9]

При анализе конкретной ситуации и выборе конкурентоспособного варианта нового строительства или ремонтно-восстановительных работ на существующем объекте строительства, необходимо также учитывать локальные природные факторы. Наряду с инженерно-геологические условиями участка строительства, внимание также необходимо уделять геодезическим, гидрометеорологическим и экологическим условиям территории. Правильный учет указанных природных факторов позволит повысить эффективность всех этапов жизненного цикла объекта строительства, представляющего собой природно-техническую систему.

Список литературы:

1. ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения. М.: Стандартинформ, 2015.
2. Гражданский кодекс РФ (в действующей редакции).
3. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, (МДС 81-35.2004) (Госстрой России) Москва, 2004.
4. МДС 81-16.2000 Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения.
5. МДС 81-17.2000 «Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) с учетом потребительских свойств строительной продукции для объектов жилищно-гражданского назначения».
6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года (в действующей редакции).
7. Федеральные стандарты оценки - ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утверждены приказом МЭР РФ №№ 297-299 от 20.05.2015 г.
8. Федеральный стандарт оценки - ФСО №7 (утвержден приказом МЭР России № 611 от 25.09.2014 г.).
9. Бабенко, Р.В. Оценка российской недвижимости: предпосылки, ограничения, инструменты. – Ростов-на-Дону: Лаборатория экономического инжиниринга, 2016. – 336с.