ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор коммерческого найма жилого помещения  является одним из способов обеспечения граждан жильем в целях решения социальных проблем современного общества. Безусловно, каждый человек нуждается в жилье, и потребность эта возникает с момента рождения и сохраняется на всем протяжении жизни.

В настоящее время приобретение жилого помещения в собственность является одним из основных способов обеспечения жильем граждан. Однако недостаточный уровень материального состояния граждан и высокая стоимость жилых помещений далеко не всегда позволяют реализовать вышеназванную потребность, что, в свою очередь, приводит к необходимости использования иных способов обеспечения граждан жилыми помещениями.

С этой целью  возрастает практика применения договоров, согласно которым возможна передача права пользования жилым помещением на возмездной основе. Одним из наиболее используемых договоров указанной группы является договор коммерческого найма жилого помещения[1, с.102]. Он имеет преимущество перед другими гражданско-правовыми конструкциями, которые обладают социальной направленностью, поскольку большинство населения не относится к категории малообеспеченных или нуждающихся в материальном обеспечении.

С научной точки зрения договор коммерческого найма не получил такого внимания, как договор социального найма. По этой причине в России существуют такие проблемы, как отсутствие необходимого законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Кроме того, отсутствуют гражданско-правовые механизмы, которые могли бы привлечь коммерческие организации, которые занимаются сдачей жилых помещений, к формированию жилищного фонда коммерческого использования.

Постоянное совершенствование российского жилищного законодательства обоснованно вызывает научно-практический интерес к договору коммерческого найма жилого помещения [2, с.259]. При этом среди исследователей не принята единая точка зрения относительно юридической природы указанного договора.

Анализ положений гражданского законодательства позволяет отнести договор коммерческого найма жилого помещения к числу консенсуальных, двусторонне-обязывающих и возмездных. Подобная характеристика договора сближает его с договором аренды. Сходство аренды и найма жилого помещения также проявляется в передаваемых правомочиях (пользование и (или) владение и пользование).

Однако, несмотря на имеющееся сходство, более обоснованным будет признание самостоятельности указанных договоров. При сравнении функционального назначение жилого помещения очевидны различия в характеристике данных договоров. Например, юридическое лицо может использовать арендованное им жилое помещение для проживания своих работников. Таким образом, если целью нанимателя по договору коммерческого найма является удовлетворение личной жилищной потребности, то по договору аренды - удовлетворение жилищной потребности других граждан.

Сосредоточение правовых норм о найме жилого помещения в главе 35 ГК РФ позволяет подчеркнуть специфику отраслевой природы договора коммерческого жилищного найма. Так, жилое помещение как объект договора коммерческого найма представляет собой, с одной стороны, имущество, которое используется наймодателем с целью извлечения прибыли, а с другой - способствует реализации потребности нанимателя в жилище. Из этого следует, что коммерческие жилищные отношения являются, с одной стороны, гражданскими, а с другой - социально-обеспечительными, т.е. жилищными[3, с.206].

Действующий ЖК РФ закрепляет договор социального найма жилого помещения, который имеет направленность на удовлетворение жилищных потребностей граждан. Что же касается договора найма жилого помещения, то он остается в регулировании гражданского законодательства и, тем самым, отчасти закрепляет свою арендную направленность.

Необходимо также отметить, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не именуют рассматриваемый  договор коммерческим. Названные кодифицированные акты именуют его как договор найма жилого помещения. Понятие коммерческого найма используется лишь в теории [4, с.50].

Как указывается в научной литературе, гражданско-правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ приводит к приоритетному действию норм ГК РФ над нормами ЖК РФ. Таким образом, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничивается императивными нормами главы 35 ГК РФ.

Анализ положений, закрепляющих содержание правил найма жилого помещения, позволяет прийти к выводу о том, что регулирование, осуществляемое главой 35 ГК РФ, является неполным. В частности, в данной главе не предусмотрены многие права и обязанности сторон, а также механизм реализации прав и меры ответственности. Отдельные обязанности сторон урегулированы весьма схематично, например, обязанность платить за наем жилого помещения по договору.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть полностью дееспособное совершеннолетнее физическое лицо, но нормы, регулирующие данный договор, не содержат требования о совершеннолетии нанимателя. Это связано с тем, что когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, его обязанности могут передаваться лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста, но имеющему постоянный заработок. Возможность такой замены предусмотрена в ст. 686 ГК РФ. Однако данная статья содержит прямое указание на совершеннолетие нанимателя, к которому переходит жилое помещение посредством замены. При этом гражданский оборот выделяет в качестве значимого юридического события не только достижение совершеннолетия, но и приобретение полной дееспособности. Признание гражданина дееспособным возможно вследствие эмансипации или заключения брака. Следовательно, целесообразно внести изменения в п. 1 ст. 686 ГК РФ, заменив слово «совершеннолетний» на «дееспособный».

Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод о том, что договор коммерческого найма в настоящее время является одним из наиболее эффективных и востребованных на практике способов обеспечения граждан жильем. Однако действующее законодательство содержит пробелы, которые негативно сказываются на реализации названной потребности. В целях устранения имеющихся противоречий законодатель должен стремиться к совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере регулирования данного вида договора, что будет способствовать оптимальному функционированию правоотношений в сфере коммерческого найма жилых помещений.

Список литературы:

1. Садовникова Е. В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения. Дисс. ... канд. юр. наук. М.; 2010. 216 с.
2. Гонгало Б. М. Гражданское право: учебник для студентов юридических вузов в 2 т. Т. 2. М.: Статут; 2017. 543 с.
3. Ремидовский Р. А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования. Монография. М.; 2007. 350 с.
4. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства. Журнал российского права. 2010;157(1). 109 с.