МАЛОЭТАЖНОЕ  ЖИЛЬЕ  КАК  МЕХАНИЗМ  УЛУЧШЕНИЯ  ЖИЛИЩНЫХ  УСЛОВИЙ

Пыдык  Дарья  Александровна

студент  Ростовского  государственного  строительного  университета,  РФ,  г.  Ростов-на-Дону

Шеина  Светлана  Георгиевна

научный  руководитель,  профессор  Ростовского  государственного  строительного  университета,  РФ,  г.  Ростов-на-Дону

Решение  жилищной  проблемы  в  современной  России  является  одной  из  приоритетных  задач  Президента,  Государственной  Думы  и  Правительства  Российской  Федерации.  Активизация  работы  в  этом  направлении  началась  после  послания  Президента  РФ  в  2005  г.,  в  котором  было  сказано  о  необходимости  расширения  малоэтажного  строительства  как  источника  доступного  жилья  для  малодоходных  групп  населения.

В  Ростовской  области  проживают  несколько  категорий  людей,  стремящихся  улучшить  свои  жилищные  условия  и  вопрос  обеспечения  доступным  жильем  малодоходных  групп  населения  чрезвычайно  актуален.

Рассмотрим  ситуацию  с  точки  зрения  самой  молодой  и  перспективной  прослойки  общества:  молодой  семьи.  Предположим,  что  молодая  семья  состоит  из  трех  человек:  двух  супругов  возрастом  до  35  лет  и  ребенка,  никаких  материальных  сбережений  накопить  они  не  успели.

Проследим  поэтапно  план  приобретения  жилья  молодой  семьей.

Первое,  что  нужно  сделать  —  это  заручиться  государственной  поддержкой.  На  территории  Ростовской  области  действует  несколько  жилищных  программ,  адресованных  молодым  семьям.  Во-первых,  это  федеральная  программа  «Жилище»,  согласно  которой  молодым  семьям  предоставляется  бюджетная  субсидия  в  размере  35  %,  а  при  наличии  детей  —  40  %  от  средней  стоимости  жилья.

Размер  социальной  выплаты  исходит  из  размера  общей  площади  жилья,  количества  членов  молодой  семьи  и  норматива  стоимости  одного  квадратного  метра  по  муниципальному  образованию.

По  данным  РИА  Новости  от  22  января  2014  г.  норматив  стоимости  квадратного  метра  общей  площади  жилого  помещения  в  Ростовской  области  на  первое  полугодие  2014  года  составляет  34  780  рублей.

Размер  общей  площади  жилого  помещения,  с  учетом  которой  определяется  размер  социальной  выплаты  для  молодой  семьи  из  трех  человек,  составляет  по  18  квадратных  метров  на  человека,  т.  е.  18  х  3=54  м2.

Таким  образом,  размер  социальной  выплаты  может  составить  до  34  780  руб./  м2  х  54  м2  х  0,4=  751  200  руб.

Вторым  этапом  на  пути  к  приобретению  собственного  жилья  станет  получение  ипотечного  кредита. 

Ипотека  Ростова-на-Дону  сегодня  представлена  огромным  набором  предложений  и  программ.  Например,  в  «Сбербанке»  существует  программа  в  рамках  государственного  софинансирования  —  под  строительство,  для  покупки  строящегося  или  готового  жилья.  Средний  процент  по  займам  варьируется  от  9,8  до  15,75  %,  первый  взнос  —  от  10  до  20  %,  срок  погашения  кредита  —  до  30  лет.

Третий  этап.  Выбор  наиболее  выгодного  с  экономической  точки  зрения  типа  приобретаемого  жилья:  квартира  или  частный  дом.

Квартира

По  состоянию  на  10  марта  2014  г.,  средняя  цена  за  квадратный  метр  2  комнатной  квартиры  в  г.  Ростове-на-Дону  составляет  61  657  руб.

Т.  е.  стоимость  двухкомнатной  квартиры,  площадью  54  м²  (норматив  площади  жилого  помещения  для  семьи  из  трех  человек  по  ФЦП  «Жилище»)  составит:

1. м²  х  61  657  руб./м²  =  3  330  000  руб.

С  учетом  суммы  государственной  выплаты  в  751  000  рублей  квартира  обойдется  в  3  330  000  руб.  –  751  000  руб.  =  2  549  000  руб.,  т.  е.  2  549  000  руб.  /  54  м²  =  47  200  руб./м²

Дом.

Развитие  индивидуального  жилищного  строительства  в  городе  с  каждым  годом  приобретает  все  более  массовый  характер,  темпы  его  растут.  За  период  2003—2010  гг.  ввод  индивидуального  и  малоэтажного  жилья  увеличился  в  2,5  раза.

В  черте  г.  Ростова-на-Дону  комфортабельный  частный  дом  площадью  54  м²  можно  приобрести  за  сумму  в  среднем  3  000  000  рублей.  С  учетом  суммы  государственной  выплаты  дом  обойдется  в  3  000  000  руб.  –  751  000  руб.  =  2  249  000  руб.,  т.  е.  2  249  000  руб.  /  54  =  41  648  руб./  м².

В  Ростовской  области  за  последние  пять  лет  активизировалось  развитие  загородного  жилья  в  составе  коттеджных  поселков.  В  настоящее  время  количество  таких  проектов,  действующих  и  строящихся  превысило  три  десятка,  причем  большинство  из  этих  поселков  имеют  развитую  инфраструктуру  и  систему  коммуникаций.

Один  из  самых  приближенных  к  черте  города,  коттеджный  поселок  эконом-класса  «Щепкин»,  предполагаемый  к  вводу  в  эксплуатацию  в  4  квартале  2014  г.,  предлагает  приобрести  частный  жилой  дом  коттеджного  типа  общей  площадью  94,45  м2  за  2  361  250  руб.,  а  также  земельные  участки  по  цене  от  200  000  руб.  за  сотку.  Минимальный  земельный  участок  в  этом  поселке  имеет  площадь  4  сотки,  т.  е.  получаем  сумму  в 

1. 361  250  руб.  +  200  000  руб./сот  х  4  сот.  =  3  161  250  руб.

За  вычетом  государственной  выплаты  в  751  000  руб.  дом  обойдется  в 

1. 161  250  руб.  –  751  000  руб.  =  2  410  250  руб.,  т.  е.  2  410  250  руб.  /  94,45  м²  =  25  518  руб./  м².

В  настоящее  время  среди  людей,  занимающихся  своим  жилищным  вопросом,  находится  все  больше  желающих  построить  дом  самостоятельно.  Рассмотрим  экономическую  сторону  этого  вопроса.

Первое,  в  чем  станет  вопрос,  это  в  выборе  и  покупке  земельного  участка.  Стоимость  земельного  участка  в  городе  и  области  очень  разнится.  Цена  участка  в  черте  города  со  всеми  проведенными  коммуникациями  может  составлять  от  450  000  руб./сот.  В  пригородах  и  за  чертой  города  цена  будет  существенно  ниже.  Например,  в  коттеджном  поселке  «Озерный»  с  проведенными  на  нем  газом,  светом,  водой  и  канализацией  стоимость  земельного  участка  составляет  140  000  руб./сот.  Возьмем  участок,  площадью  4  сотки  в  черте  города  и  в  «Озерном».

В  городе  земельный  участок  обойдется  в  450  000  руб./сот.  х  4  сот.  =  1  800  000  руб.,  а  в  поселке  «Озерный»  в  140  000  руб./сот.  х  4  сот.  =  560,000  руб.

Сам  процесс  строительства  и  заказ  проекта  дома  обходится  по-разному,  в  зависимости  от  желаний  и  предпочтений  владельца.  Мы  рассматриваем  молодую  семью  и  предполагаем  строительство  дома  эконом-класса  из  качественных,  но  недорогих  материалов.  Итак,  по  данным  компании  ЮгРегионСнаб  строительство  дома  под  ключ  площадью  100  м²  в  Ростове-на-Дону  без  подвала  может  обойтись  в  сумму  от  2  000  000  руб.

В  стоимость  работ  включены:  проект,  нулевой  и  наземный  цикл  работ,  устройство  кровли,  отопление  и  электрика,  отделочные  работы  и  лестница.  Учитывая  стоимость  земельного  участка,  дом  в  черте  города  будет  стоить  от  2  000  000  руб.  +  1  800  000  руб.  =  3  800  000  руб.

За  вычетом  государственной  выплаты  в  751  000  руб.  дом  обойдется  в  3  800  000  руб.  –  751  000  руб.  =  3  049  000  руб.,  т.  е.  3  049  000  руб.  /  100  м²  =  30  490  руб./  м².

Дом  в  коттеджном  поселке  «Озерный»  будет  стоить  от  2  000  000  руб.  +  560  000  руб.  =  2  560  000  руб.

За  вычетом  государственной  выплаты  в  751  000  руб.

1. 560  000  руб.  –  751  000  руб.  =  1  809  000  руб.,

т.  е.  1  809  000  руб.  /  100  м2  =  18  090  руб./  м².

Проведенный  анализ  рынка  недвижимости  Ростовской  области  с  учетом  государственной  выплаты  по  ФЦП  «Жилище»  сформирован  в  таблицу  1.1.

Таблица  1.

Итоги  проведенного  анализа  рынка  недвижимости

Как  показывают  цифры,  приобретение  частного  дома  может  быть  в  разы  дешевле,  чем  приобретение  квартиры.  Этот  факт  позволяет  говорить  о  малоэтажном  строительстве,  как  источнике  доступного  жилья  в  РО,  особенно  в  контексте  ФЦП  «Жилище».  Однако,  в  этом  сегменте  еще  есть  некоторые  недоработки,  такие  как  нехватка  городских  территорий  под  индивидуальное  строительство,  затруднительная  транспортная  доступность  центра  города  из  пригорода,  нестабильное  финансирование  программы  «Жилище».

Материалы  о  стоимости  строительства  и  объектов  недвижимости,  приведенные  в  данном  докладе,  не  носят  точного  практического  характера,  а  представляют  собой  статистические  данные  по  РО  и  могут  содержать  в  себе  погрешности  в  оценке  стоимости  жилья.  Целью  этой  статьи  являлось  не  приведение  точных  стоимостей  того  или  иного  вида  объектов  недвижимости,  а  разрушение  сложившихся  стереотипов  о  том,  что  приобретение  частного  дома  недоступно  для  малодоходных  групп  населения  и  намного  более  затратно,  чем  покупка  квартиры.  Массовый  спрос  на  загородные  поселки  эконом-класса  в  Ростовской  области  в  последние  годы  подтверждает  это.

Список  литературы:

1. Аналитика  цен  на  недвижимость  в  Ростове-на-Дону.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.donmt.ru/analytics/  (дата  обращения  08.11.2014).
2. Поиск  недвижимости  в  Ростове-на-Дону  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://rostov.life-realty.ru/  (дата  обращения  10.11.2014).
3. Ростов-Дом.  Архитектура.  Строительство.  Ремонт.  ЖКХ.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://rostov.life-realty.ru/  (дата  обращения  10.11.2014).