РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РИСКОВ НА СТАДИИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НА ПРИМЕРЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Юридическая категория «риск» является одной из наиболее дискуссионных. Связано это с тем, что категория риска чрезвычайно многогранна, многоаспектна, и используется как в повседневном общении, так и понятийном аппарате различных наук. Распределение рисков сторонами правоотношения может быть отнесено к разновидности самозащиты права – правовой самопомощи, по аналогии с тем как, например, правовое управление рисками по контрактам с инофирмами через оговорки о сложении, возложение и ином распределении рисков может быть отнесено к тому же способу защиты прав.

Руководствуясь принципом свободы договора, без применения друг к другу государственного принуждения при согласовании условий договора, инициативно, по сравнению с правовым стандартом диспозитивной нормы, с учётом воле обеих сторон, распределяются многообразные, возможные в будущем риски в рамках заключаемого договора.

Диспозитивный метод частного права лежит в основе распределения рисков. Он получил свое выражение в принципе свободы договора (ст. 1 и ст. 421 ГК РФ) [1, c. 447]. Действуя в своих интересах, стороны вправе самостоятельно устанавливать на основе договора свои гражданские права и обязанности, разделять между собой различные риски. В соответствии с принципом диспозитивности – общим принципом распределения рисков в гражданском праве – субъектам дается вариативная возможность распределить те или иные риски в соответствии со своими интересами. Договор является наиболее совершенным средством такого распределения рисков. Именно в нем получает выражение, достигнутый самими сторонами при согласовании, определенный баланс интересов, в силу чего становится возможным непосредственно заключение договора.

Одним из вопросов, непосредственно связанным с распределением рисков субъектами гражданского права являются отношения, получившие наименование документальная проверка [2, c. 110]. В настоящее время концепция документальный проверки стала использоваться для обозначения действий заинтересованного лица по проверке потенциального контрагента и (или) приобретаемого актива на любом рынке (необязательно на рынке ценных бумаг) и по любой сделке (не обязательно по сделке купли-продажи). Следует иметь ввиду, что арендатором по договору аренды нежилого помещения может   являться фактически любой субъект права (с соблюдением ограничений по правоспособности и дееспособности).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, тоже могут выступать в качестве арендодателей. Кроме того, передавать имущество во временное владение и (или) пользование может владелец помещения, не обладающий в момент заключения договора аренды правом собственности на объект аренды.

В зависимости от того, на каком праве арендодатель собирается сдавать помещение в аренду, может быть несколько вариантов. Рассмотрим подробнее основные из них:

1. Арендодатель является собственником помещения. В этом случае арендатору следует внимательно проверить тождественность паспортных данных арендодателя с данными в свидетельстве о праве собственности на данное нежилое помещение и с данными в самом договоре. Необходимо заказать и получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект договора и сверить данные, указанные в выписке с данными, занесенными в договор аренды, а также проверить другие документы. Отметим, что все описанные в этом пункте действия будет целесообразным выполнить арендатору в любом случае, то есть на каком бы праве арендодатель не передавал помещение, даже если последний не является собственником помещения.

2. Арендодатель является владельцем помещения. Договор аренды заключенный лицом, право собственности на объект аренды которого на момент заключения сделки не было зарегистрировано, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ, хотя по смыслу последней арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Кроме того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию [3, c. 123].

В случае, если арендодатель не исполнит свое обязательство во передаче вещи в аренду арендатору, он будет обязан возместить последнему убытки, причиненные нарушением договора. Однако, не рекомендуется заключать договор аренды с владельцем помещения, не обладающим правом собственности, поскольку существует множество различных рисков: от приостановления регистрации права в случае, если у него возникнут сомнения в наличии оснований для этого, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов, до возникновения спора по поводу права и, соответственно, поступления в орган регистрации заявления от правообладателя, любой из сторон по сделке либо уполномоченного им или ими на то лиц, в результате чего регистрационные действия будут приостановлены.

3. Арендодатель является представителем собственника (физического лица). В таком случае рекомендуется заключать договор с представителем собственника по доверенности только в случае, если она нотариально удостоверена. Поступив так, арендатор сложит с себя бремя несения последствий материализации множества различных рисков (например, риск заключения сделки неуполномоченным лицом и др.), поскольку нотариус проверил законность сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение (ст. 163 ГК РФ). К тому же, если арендатор собирается арендовать помещение на срок один год или более, то потребуется государственная регистрация договора.

«При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом». Доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее совершения, если в ней не указан другой разумный срок (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

4. Арендодатель является представителем собственника (юридического лица). В таком случае необходимо проверить у лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица – документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов, а у представителя юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица; все документы будут необходимы для выполнения регистрационных действий.

Заключение договора аренды требует достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечит возможность эффективной защиты прав на случай нарушений одной из сторон. Заключая договор аренды, необходимо предусмотреть возможность материализации различных рисков

Только специалист может при заключении договора указать сторонам на условия договора, которые могут повлечь для них в дальнейшем большие проблемы, потому что именно исходя из практики разрешения арендных споров можно разработать индивидуальные условия для стороны договора аренды, подходящие именно этому лицу и максимально защищающие его интересы.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. - Ст. 410.
2. Красноярова Н. И., Бакуева М. Г. Правовое управление рисками по внешнеторговым контрактам: Учебное пособие. Тюмень: Изд-во Тюм. гос. ун-та, 2009. 220 с.
3. Кучер А. Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. М.: Статут, 2005. 363 с.