НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Актуальность. Не будет ошибкой утверждать, что недвижимость и отношения связанные с ней, во все времена волновали различных ученых, в частности правоведов, так и обычных людей. В данной статье мы исследуем вопросы правового регулирования отношений недвижимости через призму договора аренды.

Юридическая природа договора аренды. Определимся с понятиями, используемыми в данных отношениях. Так, Верховный Суд Российской Федерации определяет, что вещь является недвижимой, если она в установленном порядке была создана именно как недвижимость [4].

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды является соглашение, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору определенное имущество за плату во временное владение и использование или только во временное пользование [2].

Данный договор обладает следующими свойствами: консенсуальный; двусторонний; возмездный. Его существенными условиями являются: предмет договора (не потребляемая вещь); срок (как правило, он применяется в ситуациях, связанных с арендой зданий и сооружений); цена.

В соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ, объектами договора аренды могут быть: земельные участки и другие природные объекты; предприятия, имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Статья 607 ГК РФ обращает внимание на данные, устанавливающие имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие указанной информации в договоре аренды влечет его недействительность.

Срок в договоре аренды является существенным условием. Отсутствие указания срока позволяет считать договор заключенным на неопределенный срок. Заключенный без указания сроков договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке с предварительным предупреждением контрагента. Законом предусматривается время, в ходе которого предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а в случае аренды недвижимости – за три месяца (в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ).

К вопросу об ответственности по договору аренды недвижимого имущества. Особого внимания заслуживает вопрос ответственности арендатора. Арендатор несет ответственность исходя из взятых на себя, по договору, обязательств, а именно за их нарушение. Таким образом, ответственность арендатора наступает при нарушении следующих обязательств:

а) своевременной уплаты арендных платежей;

б) обеспечение сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии;

в) нарушение таких обязательств, как использование арендуемого помещения только для проживания, осуществление переустройства или планировки только с согласия собственника может повлечь как ответственность в виде прекращения договорных отношений, так и единовременные штрафные санкции в зафиксированном договором размере [8, с. 43].

Рассмотрим отдельно эти случаи.

В первой ситуации, при нарушении своевременной уплаты арендных платежей, как отмечает Пономарева М.О., штрафные меры за просрочку могут устанавливаться соглашением и, как правило, рассчитываются в процентном отношении к сумме задолженности [7, с. 71].

Если в соглашении не предусмотрено наличие штрафных санкций, то применяются нормы статьи 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства [1].

Также на арендаторе лежит обязанность по уплате платежей за коммунальные услуги, в случае если это предусмотрено договором.

Вторая ситуация – при нарушении обязательства по обеспечению сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии. По общему правилу, капитальный ремонт производит непосредственный собственник, а текущий – арендатор. При невыполнении своей обязанности арендатором, договор может быть досрочно расторгнут. Если по вине арендатора произошло разрушение или гибель имущества, последний обязан возместить арендодателю убытки. Исследователи рекомендуют для обеспечения сохранности своего имущества и вещей, находящихся в помещении составить их перечень, который следует использовать в качестве дополнения к договору аренды недвижимости [5, с. 37].

И в третьем случае – при использовании помещения в целях, не связанных с проживанием или его перепланировка без согласия собственника, чтобы предотвратить подобное, рекомендуется заключать добровольные договоры страхования гражданской ответственности за причинение вреда. Данная рекомендация вполне может использоваться как способ защиты стороны арендодателя.

Выводы. Таким образом, завершая исследование вопросов, вытекающих из договора аренды недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы.

Ответственность арендатора может наступать, если имеют место: неуплата денежных средств за арендуемое помещение; приведение помещения в непригодное для проживания состояние; использование объекта аренды в целях, непредусмотренных договором, его перепланировка без уведомления арендодателя.

Исходя из анализа норм главы 34 ГК РФ, можно отметить, что отношения, связанные с арендой недвижимости, носят сложный характер, что позволяет согласиться с Е.А. Сухановым в необходимости принятия отдельного специального закона. Развивающиеся отношения, связанные с применением договора аренды недвижимого имущества позволяют говорить о том, что дано правоотношения уже не укладываются в рамках гражданского кодекса и категорий гражданского права [6]. Явление недвижимости постоянно совершенствуется и дополняется новыми веяниями современных реалий, что требует принятия специального закона в сфере отношений с использованием недвижимого имущества. Это подтверждается концепцией развития законодательства о недвижимости, где говорится о том, что предприятие – это не обязательно недвижимость [3].

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2017 № 459-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 № 15-ФЗ (с изм. от 18.04.2018 № 67-ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
3. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года (протокол № 18). Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru (дата обращения: 25.05.2018).
4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.10.2012). Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru (дата обращения: 25.05.2018).
5. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды [Текст] / В.А. Белов // Право и экономика. – 2014. – № 3. – С. 36-38.
6. Интернет-интервью с Е.А. Сухановым, заведующим кафедрой гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, д.ю.н., профессором: «Перспективы развития гражданского законодательства в России: планы и современные реалии». Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru (дата обращения: 25.05.2018).
7. Пономарева М.О. В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты [Текст] / М.О. Пономарева // Арбитражная практика. – 2014. – № 3. – С. 70-77.
8. Фоков А.П., Бутова Е.А. Особенности ответственности арендатора в договоре аренды [Текст] / А.П. Фоков, Е.А. Бутова // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2016. – № 12. – С. 43-46.