ПРИНЦИП ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ: МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?

ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ в ГК РФ была введена ст.8.1. Государственная регистрация прав на имущество, в которой нашел отражение такой принцип государственной регистрации прав на недвижимость, как принцип публичной достоверности. Новшеством законодательства стала возможность внесения отметки о возражении против зарегистрированного права. Появление этой статьи является претворением в жизнь идей, предусмотренных в Концепции развития гражданского законодательства РФ.

В чем заключается содержание данного принципа? И.А. Покровский, рассматривая появление института поземельной книги, писал о принципе публичности (принцип внесения) и дополняющем его принципе достоверности, положения которых во взаимосвязи звучат следующим образом: с момента записи вещно-правовых актов в поземельную книгу они приобретают полную юридическую силу для третьих лиц, которая действуют для них даже тогда, когда  запись не соответствует действительности; «лица заинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной» [4, с. 186-187]. Иначе говоря, публичная достоверность означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на данные ЕГРН, приобретают права на недвижимость и в том случае, если запись в реестре не соответствует действительности.

Принцип публичной достоверности (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs) закреплен в § 892 ГГУ: «В отношении лица, которое посредством совершения сделки приобретает право на земельный участок или право, обременяющее это право, содержание поземельной книги признается достоверным, за исключением случаев, когда внесено возражение относительно достоверности записи или недостоверность записи известна приобретателю». Это принцип содержит три фикции: 1) внесенное в поземельную книгу в качестве правообладателя лицо признается действительным правообладателем; 2) исключенное в качестве правообладателя из поземельной книги лицо признается не имеющим это право(Nicht-mehr-Berechtigter); 3) исключенные, но подлежащие регистрации обременения не  действуют [6, S. 142-143].

Ряд авторов, сравнивая действие принципа публичной достоверности в России и ФРГ, называют публичную достоверность в ФРГ абсолютной, а в России- относительной, усеченной [5], в связи с тем, что по немецким правилам, действует абсолютная защита добросовестного приобретателя от субъекта, записанного в качестве правообладателя, даже в случае выбытия недвижимости помимо воли. Среди ученых разделилось мнение по поводу присутствия в российском законодательстве принципа публичной достоверности. Одни полагают, что принцип публичной достоверности и до его «как бы» законодательного закрепления можно было вывести из системного толкования норм старого ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащего положение о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке (новый Закон содержит такое же положение), ст.223 ГК РФ, согласно которой  недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГК РФ [1] и собственно ст.302 ГК РФ, в которой выражается ограничения виндикации в пользу добросовестного приобретателя, что, по мнению Швабауэр А.В., и является проявлением этого принципа. Другие авторы полагают, что вместо принципа публичной достоверности в РФ действует принцип обязательности государственной регистрации для возникновения права или просто принцип гласности [3]. Полагаем, что принцип публичной достоверности не проведен последовательно в наше законодательство. Рассмотрим вначале связь этого принципа с такими принципами, как принцип внесения и принцип бесповоротности. Эти три принципа неразрывно связаны между собой. Без принципа внесения и принципа бесповоротности не будет реализовываться принцип публичной достоверности, и наоборот. Принцип внесения означает, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации: «есть регистрация-есть права, нет регистрации-нет прав» [2]. Этот принцип не в полной мере реализуется в РФ, так как ряд прав выпадают из действия п.2 ст. 8.1 ГК РФ (например, возникновение права собственности на недвижимое имущество у членов потребительского кооператива (п. 4 ст.218 ГК РФ), переход права собственности при наследовании и реорганизации и др.), осложняется ситуация регистрацией обязательственных прав в РФ. Идея принципа бесповоротности (иногда он рассматривается как единый принцип с принципом публичной достоверности) заключается в лишении возможности изменения записи в реестре, то есть фактически запрет на лишение права добросовестного приобретателя в силу его доверия реестру. Соответственно, в законодательстве можно установить срок, по истечении которого исправить запись будет нельзя, что отвечает требованиям стабильности гражданского оборота недвижимости и защите прав добросовестных приобретателей.

Следующая проблема отсутствия публичной достоверности реестра в РФ связывается с необходимостью совершения лицом немалого ряда действий в целях признания его добросовестным. Если обратиться к "Обзору судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, то можно увидеть примерный перечень мер, помимо проверки сведений в ЕГРП, например, приобретение недвижимости по цене, приближенной к рыночной стоимости, осмотр недвижимого имущества и др. [8] И в целом, для правоприменительной практики в этой сфере характерна проверка юридических оснований перехода имущества от отчуждателей. Такая позиция представляется неправильной, так как тогда теряется сам смысл существования реестра недвижимости и стирается граница между оборотом движимых и недвижимых вещей. Лицо, полагающееся на данные реестра, должно считаться добросовестным приобретателем недвижимого имущества, за исключением случаев, когда оно знало о недостоверности сведений, содержащихся в реестре. На это обращалось внимание и при общественной экспертизе, и при заседаниях Рабочих групп в ГД РФ в связи с обсуждением внесенного в августе 2017 г. в ГД РФ Правительством РФ Проекта Федерального закона N 243975-7 "О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)" [9]. Кроме того, принцип публичной достоверности не может действовать без предоставления государством гарантий. Это касается компенсации от государства, предоставляемой бывшим и нынешним правообладателям. Неравноценная компенсация за потерю права на жилое помещение (не превышающая 1 млн.рублей), предусмотренная в ст. 31.1. старого Закона о регистрации, перекочевала в ст. 68 нового Закона, при этом еще и в урезанном виде путем применения в строго определенных случаях. Тем самым законодатель решил максимально сузить и так «ограниченную» норму о компенсации, выплата которой, по мнению судьи КС РФ Н.С. Бондаря, должна осуществляться на «началах справедливости и конституционного равенства… на обеспечении баланса конституционных ценностей, публичных и частных интересов в рамках дифференцированного учета объективно различающихся жизненных ситуаций, связанных с удовлетворением потребностей в жилье и необходимостью обеспечения участникам оборота жилья конституционно обоснованной поддержки со стороны государства» [7].

Таким образом, для реального закрепления и работы принципа публичной достоверности необходимо ввести принцип бесповоротности записи, установить защиту лиц, полагающихся на данные реестра, путем признания их добросовестными приобретателями недвижимости, за исключением случаев, когда они знали о недостоверности сведений, содержащихся в реестре, а также ввести равноценные государственные гарантии лицам, лишенным своего имущества.

Список литературы:

1. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права.2012. № 1.//СПС Консультант Плюс.
2. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского Кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4.// СПС Консультант Плюс.
3. Иванов А. А.Проблемы действия ст. 8.1 ГК РФ в отношении объектов интеллектуальной собственности //Вестник экономического правосудия. Российской Федерации. 2016. № 1.//СПС Консультант Плюс.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юридический книжный склад «Право».-1917.-327 с.
5. Швабауэр, А. В.О принципах государственной регистрации прав на недвижимость//Юридический мир. 2010. № 12.// СПС Консультант Плюс.
6. Lüke W.  Sachenrecht/ W. Lüke W. - C.H.BECK, 2014.-384 S.
7. Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П// СПС Консультант Плюс.
8. «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 // СПС КонсультантПлюс.
9. Проект Федерального закона N 243975-7 (по состоянию на 08.08.2017) // СПС Консультант Плюс.