ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: НЮАНСЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ

ELEMENTS OF THE CONSTRUCTION CONTRACT: NUANCES AND CONSEQUENCES

Arzu Aliyev

master's student, department of «Civil Law and Process», The Institute of Law, Togliatti State University,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Договор строительного подряда является составной частью системы правового регулирования отношений в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости. Качественный (правильно составленный), с юридической точки зрения, договор строительного подряда, особенно, его существенные условия, должен дать возможность сторонам договора иметь в руках механизм, позволяющий чётко и своевременно разрешать проблемные вопросы, возникающие при исполнении этого договора. В противном случае, у сторон договора строительного подряда возникают проблемы, которые не всегда должным образом могут быть разрешены в судебном порядке, что, в свою очередь, приводит к существенным материальным потерям, как для сторон договора, так и для смежных с ними участников рынка труда, строительных материалов, специальной техники и так далее.

ABSTRACT

The construction contract is an integral part of the system of legal regulation of relations in the field of construction and reconstruction of real estate.  From a legal poin of view, a high-quality (correctly drawn up), construction contract, especially its essential conditions, should enable the parties to the contract to have in their hands a mechanism that allows them clearly and timely resolve problem issues that arise during the execution of this contract.  Otherwise, the parties to the construction contract have problems that cannot always be properly resolved in court, which in turn leads to significant material losses, both for the parties to the contract and for labor market participants adjacent to them, building materials, special equipment and so on.

Ключевые слова: элементы, договор строительного подряда, форма договора, существенные условия.

Keywords: elements, building contract, contract form, essential conditions.

Исходя из положений, установленных главой 37 (Подряд) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), можно выделить следующие элементы договора строительного подряда: стороны договора, предмет договора, объект договора, форма договора, цена договора и срок договора [2].

Действующее законодательство Российской Федерации устанавливает, что если в договоре отсутствуют или нечётко определены существенные условия договора, то это является одним из оснований для признания договора недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»)) или незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Данное обстоятельство не зависит от урегулированности в договоре всех других условий.

Следует заметить, что договор строительного подряда отличается от всех договоров подряда тем, что его предметом, в качестве которого выступают строительные работы (объект работ) [5, с. 184], является результат этих работ в виде созданного нового объекта недвижимости, либо реконструированного существующего объекта недвижимости, готового к сдаче [4, с. 9]. Поэтому, определение предмета договора строительного подряда должно начинаться в договоре с описания объекта строительства или другого объекта работ, в том числе: должны быть чётко определены название и место строительства (включая заключение договора на установку, ввод в эксплуатацию и другие работы, неразрывно связанные с незавершённым объектом); характеристики проектной документации (кем и когда проект утверждён); перечень монтажных, пусконаладочных и других работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, который подрядчик обязан выполнить.

Говоря о форме договора строительного подряда следует отметить, что, хотя в законе прямо не говорится о том, что договор строительного подряда должен совершаться в письменной форме, но, в силу статей 158, 159 и 160 ГК РФ, его надо совершать в простой письменной форме, так как согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение сторонами простой письменной формы сделки лишает их права, в случае возникновения спора, ссылаться на свидетельские показания для подтверждения наличия сделки и её условий [1]. Обязательной для сторон формы договора строительного подряда законом не устанавливается, хотя, в некоторых случаях, при заключении используется примерная форма договора строительного подряда, рекомендованная для отдельных видов строительных работ.

Законом устанавливаются условия действительности договора, среди которых есть положение, установленные п. 2 ст. 162 ГК РФ, согласно которому договор должен быть заключен в форме, предусмотренной законом для данной сделки. Кроме того, согласно п. 1. ст. 432 ГК РФ, договор является заключенным, когда стороны договора, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигли согласия по всем существенным условиям договора. Стороны договора строительного подряда, обычно, заключают договоры в простой письменной форме и, как правило, в форме единого документа, подписанного ими.

Практика показывает, что бывают ситуации, когда стороны договора заключают договоры устно, или приступают к дополнительным или к новым работам без составления дополнительного соглашения (при том, что п. 1 ст. 452 ГК РФ прямо указывается на то, что дополнительное соглашение к договору должно заключаться в той же форме, что и договор) полагаясь на сложившиеся деловые и человеческие отношения.

Недобросовестные участники таких сделок часто пользуются такой возможностью, для уменьшения своих затрат или сбережения денежных средств за счёт другой стороны. Например, ООО «Стройка» (здесь и далее, исходя из требований закона, названия сторон договора приведены условно) обратилось в Арбитражный суд субъекта Российской Федерации с иском к ООО «Копилка» о взыскании 22 822 626,03 рублей (включая пеню, проценты и судебные расходы) [3] по Договору строительного подряда №08/09, предметом которого было обязательство истца выполнить проектные, строительно-монтажные, демонтажные, отделочные работы, работы по монтажу и пусконаладочным работам инженерных сетей, а также поставка и монтаж мебели будущего супермаркета «Копилка». Истцом к оговоренному договором сроку работы были завершены переданы ответчику надлежащим образом, после чего последним был произведён окончательный расчёт с истцом. Завершённый объект был ответчиком законсервирован, однако, по прошествии нескольких месяцев после окончания работ, началась реорганизация (ребрендинг) ответчика, повлёкшая за собой внесение изменений в уже выполненные работы, в связи со сменой формата супермаркета «Копилка» на супермаркет «Ярмарка», что повлияло на изменение технической документации и сметы проекта, как по планировке помещения, так и по всем инженерным системам. После получения истцом от ответчика новой концепции и нового плана супермаркета с новым техническим заданием, истец, учитывая сложившиеся добрые, деловые и доверительные отношения, вытекающие из добросовестного выполнения им подрядных работ на различных объектах ответчика в Российской Федерации, и своевременного и полного исполнения при этом своих обязательств ответчиком, направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения, и, получив устные заверения, что оно будет подписано, по просьбе ответчика приступил к выполнению новых работ, полагаясь на его порядочность. Истцом новые работы к оговоренному сроку были добросовестно выполнены, подготовлен и подписан соответствующий пакет документов, и передан ответчику для подписания и последующей оплаты. Ответчик, после ввода в эксплуатацию завершённого объекта, оплачивать выполненные истцом новые работы отказался, ссылаясь на отсутствие надлежащего договора (дополнительного соглашения). Досудебное и последующее судебное урегулирование спора по данному вопросу длилось более двадцати месяцев и завершилось оно заключением мирового соглашения, в соответствии с которым ответчик выплатил истцу только сумму долга, а пеня, проценты и судебные расходы стали убытком истца.

Возможно, если бы на законодательном уровне вопрос, связанный с формой, именно, договора строительного подряда и формой соглашений об изменении и расторжении договора, был чётко урегулирован, наверное, многие участники данного процесса могли бы избегать проблем и убытков, вытекающих из, с одной стороны, недоурегулированности вопроса, а с другой – недобросовестности другой стороны договора.

Существенным условием договора строительного подряда ещё является цена договора, которая должна быть обязательно согласована сторонами, а расчёт между ними будет производиться в порядке, установленном законом или заключенным договором на строительство (ст. 746 ГК РФ). Независимо от предмета договора и объёма строительных работ, цена договора, как правило, определяется на основании сметы, представляющей из себя перечень видов работ, затрат на выполнение этих работ, на приобретение оборудования, на закупку строительных материалов и конструкций, и других затрат [5, с. 121-124].

Смета, наряду с технической документацией, определяющей объём, содержание работ и другие требования, образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемой частью договора строительного подряда, которая не подлежит пересмотру в ходе строительства, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 743, ст. 744 ГК РФ). Изменение технической документации осуществляется на основания и в порядке, регламентируемом нормами ст. 744 ГК РФ, согласно которой внесение изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твёрдой или приблизительной, при этом, фиксированную цену изменить нельзя, не изменив существенных условий договора. Цена договора может быть приблизительной (ориентировочной) если есть предположения о том, что в ходе строительства могут возникнуть затраты, не включённые в первоначально согласованную смету. Последующие изменения затрат, связанных с исполнением договора, по отношению к первоначально согласованной цене, подлежать документальному подтверждению подрядчиком с последующим согласованием этих изменений сторонами договора. Пунктом 5 ст. 709 ГК РФ установлено, что в случае, когда у подрядчика возникает необходимость существенно увеличить приблизительную смету, в виду изменения стоимости работ, он обязан уведомить об этом заказчика, который либо должен принять такие изменения, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Подрядчик, приступивший к указанным работам без уведомления заказчика и без его согласия, несёт риск неоплаты таких работ. Согласно п.1 ст. 746 ГК РФ, оплата работ производится заказчиком в размере, определённом сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда (предварительная оплата, поэтапная оплата, оплата за фактически выполненный объём работ за отчётный период), при этом, в случае отсутствия в договоре или в законе указанных установок, оплата производится по правилам, установленным ст. 711 ГК РФ – выплата цены договора после окончательной сдачи надлежаще выполненной работы заказчику в установленные сроки, либо с согласия заказчика, выполненной досрочно.

Срок договора строительного подряда является ещё одним элементом, относящимся к существенным условиям. Отношения сторон договора, обычно, длятся продолжительное время, поэтому, договором должны быть конкретно обозначены сроки производства работ, в том числе, и промежуточные сроки выполнения этапов работы. Качественно составленный договор строительного подряда, как правило, содержит приложения к нему в виде различных календарных планов и графиков производства работ, являющихся его неотъемлемой частью. Действующим законодательством или договором устанавливается ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору, например, в случае нарушения сроков производства работ подрядчиком, заказчик, утративший интерес к исполнению договора, руководствуясь п. 2 ст. 405 ГК РФ, вправе отказаться от принятия результата работы и требовать от подрядчика возмещения убытков. Заказчик, не создавший подрядчику необходимых условий для выполнения работ, может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ), естественно, если такие необходимые условия были согласованы сторонами в договоре (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Подводя итог, следует сделать вывод о том, что элементы договора строительного подряда, каковыми являются стороны договора, предмет договора, объект договора, форма договора, цена и срок договора – это существенные условия этого договора, отсутствие или нечёткое определение которых является одним из оснований для признания договора недействительным или незаключенным, при чём, данное обстоятельство не зависит от урегулированности в договоре всех других условий. Отсюда следует, что от того, насколько грамотно, квалифицированно и доступно определены и согласованы сторонами указанные элементы договора строительного подряда (существенные условия договора), настолько чётко, качественно и надлежаще будет исполняться договор, и, соответственно, легче будут разрешаться последствия нарушения условий договора.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.06.2021) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система.
3. Определение Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2019 по делу №А40-228057/19-143-1865 [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ (www.sudact.ru): справ. правовая система.
4. Абрамцова Е.Л. Договор подряда в гражданском праве России: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2005. – 160 с.
5. Халявин Е. С. Существенные условия договора строительного подряда // Вестн. магистратуры. – 2013. – № 1. – 128 с.