НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИЙ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

На современном этапе для развивающихся стран экономическое и социальное положение невозможно без стратегического, социально-экономического развития их территорий. Все вопросы, связанные с этими направлениями, требуют эффективного формирования источников местных бюджетов. Финансовые ресурсы местных бюджетов значительно влияют на социальные и экономические процессы, которые происходят на отдельных территориях для решения региональных проблем.

Проведение экономической реформы требует определения реальных доходов местных бюджетов. Одним из существенных источников наполнения местных бюджетов может стать налог на недвижимость. Введение в действие налога на недвижимость является одним из вопросов, которое имеет большое значение для наполнения местных бюджетов.

Мировой опыт показывает, что при использовании правильного подхода налог на недвижимость может стать одной из весомых статей доходной части бюджета. В частности, Германия получает 1,1% общих поступлений от указанного налога, Швейцария – 0,46%, в бюджет Российской Федерации этот налог приносит 9% от всех поступлений. Он обеспечивает до 95% поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, 81% – в Канаде, 52% – во Франции, от 10 до 70% – в США [4, c. 2]. В странах с развивающейся экономикой, по данным Всемирного Банка, налог на недвижимость составляет 40-80% платежей в местные бюджеты.

Природа этого налога характеризуется несколькими принципиальными чертами. Налог на недвижимое имущество, в отличие от земельного участка, является:

а) местным налогом;

б) прямым налогом (предполагает наличие субъекта как собственника имущества и, соответственно этому, носителя налогового долга. Выполняя такую обязанность, плательщик основанием должен иметь определенный объект жилой недвижимости. При этом уплата этого налога предусматривает:

1) наличие расходов на содержание такого объекта жилой недвижимости (других доходов для выполнения обязанности по уплате налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка);

2) или реализацию доли имущества с целью рассчитаться по уплате налога за содержание объекта жилой недвижимости (что исключается при наличии целостного имущественного комплекса как объекта жилой недвижимости);

 в) личным налогом [5, c. 86].

Таким образом, налог на недвижимое имущество, отличный от земельного участка, и в налоговой системе выступает местным, прямым, личным налогом, который взимается с владельцев объектов жилой недвижимости и зачисляется в бюджет территориальной общины [2, c. 121].

При снижении темпов экономического роста в России следствием стало увеличение дефицита региональных бюджетов, на региональном уровне возникла проблема наполняемости консолидированных региональных бюджетов. Для решения проблем дефицита бюджетов регионального уровня  принят расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. Так, в свою очередь, в Российской Федерации с 01 января 2015 года были внесены изменения в налоговое законодательство: базой налогообложения стала кадастровая стоимость. До этого момента база налогообложения рассчитывалась через инвентаризационную стоимость (данные бюро технической инвентаризации).

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации введена специальная норма, которой установлены требования по определению налоговой базы для расчета налога на недвижимое имущество относительно отдельных объектов недвижимого имущества. К таким объектам недвижимого имущества отнесены административно-деловые центры, торговые центры и комплексы, офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания.  Для указанных объектов недвижимого имущества базой налогообложения является их кадастровая стоимость.

С момента принятия статьи 378.2 Налогового Кодекса  Российской Федерации в конце 2013 года регионы России активно переходят на исчисление налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. С 1 января 2016 года такой подход к налогообложению действует уже в 64 регионах России. С  введением статьи 378.2 «Определение  определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» Налогового Кодекса Российской Федерации  произошло изменение налоговой базы со среднегодовой стоимости недвижимого имущества на кадастровую стоимость недвижимого имущества для отдельных объектов на начало года налогового периода [1, ст. 378]. 

В 2015 году произошли изменения отчетных периодов по налогу на имущество организаций, для которых налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. Основанием для этого стало принятие 28 ноября 2015 года Федерального закона №327-ФЗ, в соответствии с которым были изменены отчетные периоды по налогу на имущество для налогоплательщиков, исчисляющих налог исходя из кадастровой стоимости. Так, с 1 января 2016 года отчетными периодами признаются первый, второй и третий кварталы календарного года. Новый подход упрощает расчеты авансовых платежей по налогу на имущество в отношении объектов, налогообложение которых прекращается (начинается) в течение налогового (отчетного) периода. Указанные изменения прекращения действия права на объект недвижимого имущества представлены в таблице 1. Так, предприятия, владеющие недвижимым имуществом с кадастровым номером менее года до 1 января 2016 г. вносили аванс, а возврат переплаты по излишне уплаченному налогу осуществлялся только в конце года. Однако принятие Федеральным законом от 28.11.2015г. № 327-ФЗ поправки в пункт 2 статьи 379 НК РФ позволило существенно снизить для таких предприятий возросшую налоговую нагрузку. Это можно продемонстрировать числовым примером.

Таблица 1.

 Изменение отчетных периодов по налогу на недвижимое имущество

Источник: составлено автором по данным [3, c. 2]

Если предприятие реализовало объект недвижимого имущества (торговый комплекс) 21 февраля 2016 года, то налог на недвижимое имущество будет рассчитан согласно кадастровой стоимости данного объекта и  по установленной ставки налога на региональном уровне (например, 2%); кадастровая стоимость объекта составила 1000 тыс. рублей.   В данном случае расчет авансовых платежей по налогу на имущество за первый, второй и третий квартал в соответствии со старым и новым порядком примет следующий вид (таблица 2).

Таблица 2.

Авансовые платежи по налогу на недвижимое имущество до и после 01.01.2016 года

 

В том случае, когда предприятие владеет недвижимым имуществом в нескольких регионах страны, следует постоянно контролировать вступление в силу изменения регионального законодательства по налогу на имущество.

Согласно действующей редакции Налогового кодекса Российской Федерации, для жилых помещений, кадастровая стоимость которых до 10 млн. рублей (около 150 000 долларов США), ставка налога составляет 0,1% от этой стоимости. При кадастровой стоимости недвижимого имущества от 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) ставка налога составляет  0,15%, от 20 млн. до 50 млн. рублей – 0,2%, от 50 млн. до 300 млн. рублей – 0,3%, от 300 млн. рублей – 2% [1].

Что же касается международной практики налогообложения недвижимого имущества, то целесообразно обратить внимание на опыт зарубежных стран, ведь во многих странах этот налог введен достаточно давно, что должно стать примером для нашей страны.

Рассмотрим опыт нескольких европейских развитых стран в данном направлении. В законодательстве Германии налог на недвижимое имущество относится к местным налогам. При этом он также дополняется налогом на приобретение недвижимого имущества. Последний оплачивается  при условии, что объекты недвижимости, которые реализуются, фактически находящиеся на территории Германии [2, c. 92]. Надо отметить, что имущественный налог является одним из важнейших среди обязательных платежей, которые входят в местные бюджеты этой страны. Так, налоговая ставка на совокупное имущество физического лица составляет 1% его оценочной стоимости, 0,6% платят предприятия и компании. В то же время сумма, которая не облагается налогом, равна 120 тыс. евро для физических лиц и 20 тыс. евро  для юридических [2, c. 94]. Что касается налога при покупке недвижимого имущества, то он составляет 3,5% от ее кадастровой стоимости, что, в отличие от балансовой, является стоимостью с учетом целевого назначения недвижимости. Льготы в виде сниженной ставки действуют только для имущества в сельском и лесном хозяйстве. Переоценка стоимости объектов обязательного платежа проводится каждые три года, что является трудоемкой и затратной операцией. Общегосударственная оценка имущества предприятий Германии последний раз осуществлялась в 1964 году. Через за 10 лет стоимость была скорректирована и определена как основа для налогообложения имущества. Для плательщиков установлен необлагаемый минимум в 70 тыс. евро и предусмотрены вычеты на каждого ребенка в размере 70 тыс. евро [2, c. 96].

Относительно налога на приобретение недвижимого имущества законодательством Германии, то плательщиком этого налога выступает покупатель недвижимого имущества. Такой же тип налогов также имеет место в Италии, где уплачивается ряд платежей, связанных с приобретением объекта недвижимости. В эту группу входят регистрационный, ипотечный и кадастровый налог. В отличие от платежей, взимаемых при осуществлении операций с объектами недвижимости и уплачиваемых с продавца, эта группа налогов формирует расходы покупателя. Именно поэтому по своему значению они, в большей степени, составляют группу подоходных налогов и принадлежат к налогам на расходы [4, c. 3].

Как показывает опыт Франции, то к государственным налогам, объекты налогообложения которых связаны с недвижимым имуществом, относятся налог на собственность, налог на имущество, налог на наследство и дарение, налог на прирост капитала. Если собственность на 1 января налогового периода превышает установленный в законодательном порядке уровень, то физические лица уплачивают налог на собственность. Ставка налога на собственность прогрессивная, минимальный ее размер составляет 0,55% и распространяется на чистую стоимость имущества от 770 тыс. евро до 1240000 евро. Максимальная ставка 1,8% установлена для собственности стоимостью более 16020000 евро. Шкала налога ежегодно уточняется. Этот налог уплачивается при подаче декларации [6, c. 63].

Представляет интерес опыт Испании, где в соответствии с Законом «О местных финансах» местные органы власти взимают пять налогов: налог на недвижимость, налог на бизнес, налог на транспортные средства, налог на строения и налог на рост стоимости земли в городах. Первые три налога являются общеобязательными, а другие два могут применяться по усмотрению местных органов власти. Во всех случаях местные власти самостоятельно определяет размер налоговых ставок, но в установленных законодательством пределах [6, c. 64]. Владельцам жилья приходится платить в год два налога: муниципальный (0,5-2% от кадастровой стоимости жилья) и налог на имущество – 0,2-2,5%. Для последнего базой может быть и кадастровая стоимость объекта, и его рыночная цена.

На государственном уровне в зависимости от кадастровой стоимости определяется налог на недвижимость. Ставки налогов в Испании устанавливают самостоятельно мэрии и муниципалитеты в рамках действующих лимитов – от 0,4 до 1%. Так, в Мадриде ставка - 0,4% кадастровой стоимости недвижимости, а в Барселоне - 0,9%. Налог на недвижимость в Испании (IBI) выплачивается один раз в год. Объектом налогообложения являются земельные участки, здания в пределах муниципального округа. Оценка имущества осуществляется в Кадастровом управлении. Сумма зависит от качества жилья. Например, за квартиры необходимо заплатить в среднем от 100 до 500 евро в год, за виллы – от 300 до 2000 евро в год. Сумма зависит не только от занимаемой площади, но и от места расположения, а также других факторов. Земля в популярном месте стоит дороже, чем на удаленной территории. Communidad – оплата за комфортное жилье, то есть закрытый двор со всевозможными благами, доступными только жителям данного дома. Среди них чистки бассейна, содержание сада/парка, уборка подъездов и многое другое. Эта величина колеблется от 20 до 100 евро в месяц. Данная плата, естественно, не касается многоэтажных строений, лишенных этого уровня комфорта и обособленных вилл с собственными парками и бассейнами [6, c. 65].

К апрелю 1990 года система местного налогообложения в Великобритании включала налог на производственную недвижимость и налог на жилую недвижимость. Но с апреля 1990 года налог на производственную недвижимость был переведен из местных в общегосударственный, а налог на жилую недвижимость заменено на подушный налог [2, c. 53-54]. Подушный налог оплачивается по фиксированной ставке с каждого плательщика, который жил на определенной территории без учета каких-либо других обстоятельств.

Сложилась ситуация, в которой основанием налогообложения физического лица стал факт его присутствия на определенной территории, и требовало исполнения налоговой обязанности, независимо от доходов или имущественного положения. В 1993 г. душевое налогообложения было заменено муниципальным налогом, который оплачивался, исходя из имущественного положения плательщика [2, c. 119].

В Великобритании налоговые ставки зависят непосредственно от места расположения объекта и определяются местными органами. Налог уплачивается ежегодно и варьируется от 200 до 2500 фунтов стерлингов в год. Налоговые выплаты носят целевой характер и напрямую перечисляются на поддержку школ, детских садов, полиции, пожарных, на уборку улиц и парков. Муниципалитет обязан представлять отчет налогоплательщикам о расходах и выполненных работах [2, c. 121].

Из приведенного следует, что повышение роли местного налогообложения невозможно без налога на недвижимость. Зарубежный опыт иллюстрирует, что в доходах государства с рыночной экономикой налоги на собственность является важным источником доходов местных бюджетов. И это, очевидно, ведь эта группа налогов имеет существенные преимущества, а именно:

– их уплата связана с соблюдением принципа социальной справедливости;

– они удобны для применения в качестве местных налогов (на местном уровне их легче учитывать, оценивать и наблюдать за изменениями, происходящими в их составе);

– для них характерна стабильность поступления даже в периоды экономических спадов;

– они поощряют к более эффективному использованию имущества: земли, зданий, сооружений и тому подобное.

Опыт многих стран доказывает важность и эффективность внедрения налога на недвижимое имущество, однако осознаем, что без создание рациональных методов оценки стоимости объектов недвижимости и определение четких схем администрирования налога, данный вид платежа может не реализоваться как один из основных источников поступлений в системе местных финансовых ресурсов. Поэтому важной предпосылкой повышения роли налога на недвижимое имущество является создание гибких механизмов его взимания, разработка эффективных методик оценки объектов недвижимости, определение фискального воздействия его на экономический рост страны [5, c. 402].

Направления развития имущественного налогообложения, по которому идет Россия, характеризуется такими тенденциями:

1. Дифференциация шкалы ставок налога на недвижимое имущество, при этом ставка налогообложения исходит не из количества квадратных метров, а стоимость жилья с учетом определенных его характеристик.

2. Формирование единого кадастра недвижимости.

3. Предоставление органам местной власти полномочий по применению регрессивных или прогрессивных коэффициентов к ставкам налога на недвижимое имущество.

4. Введение налоговых льгот по налогу, учитывая наличие особых категорий населения.

5. Поэтапное введение налогообложения производственной (промышленной) недвижимости для повышения фискальной роли налога.

Подытоживая вышесказанное, следует подчеркнуть, что налогообложение недвижимости в зарубежных странах является весомым элементом фискальной консолидации в плоскости наполнения бюджетов всех уровней. Бюджетно-налоговый инструментарий в виде налога на недвижимое имущество является важной константой обеспечения доходов местных бюджетов, реализацией принципов эффективности и справедливости, а также расширением финансовой независимости органов местного самоуправления.

Относительно недостатков налога на недвижимость, можно говорить, что при его взыскании не учитываются семейное положение, состояние здоровья, уровень доходов налогоплательщиков. Но местные органы власти должны иметь право вводить семейные налоговые льготы (например, для многодетных семей). Очень полезным для нашей страны должен быть этот опыт, на основании которого богатые должны платить дополнительный налог на собственность, что положительно поддерживается среди определенных слоев населения как идея справедливости налогообложения.

Список литературы:

1. Березин М.Ю. Развитие системы налогообложения имущества / М.Ю. Березин. – М.: Инфотропик Медиа, 2015. – 482 с.
2. Кадастровая стоимость. Налог на имущество организаций в 2016 году
2. // Департамент консультирования по налогообложению и праву. –   [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www2.deloitte.com/content/dam/ Deloitte/ru/Documents/tax/cadastral-value-2016-ru.pdf
3. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Часть 1. 05.10.2000г. № 117-ФЗ, с изм. от 29.07.2017г. № 254-ФЗ // КонсультантПлюс, 2017.
4. Налог на имущество за рубежом // История новой России.  – [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://www.ru-90.ru/node/1509
5. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова и др. – М.: КНОРУС, 2015. – 752с.
6. Сидорова И.М. Солидарный налог на состояние во Франции / И.М. Сидорова // Налоги и налогообложение. – 2009. – № 1. – С. 61-70.