НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Создание системы жилищной ипотеки, обладающей жизнеспособностью, является для России одной из актуальных задач. Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический, экономический и правовой аспекты [1]. Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) [2].

В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:

- гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;

- определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;

- установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;

- установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2]. Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия «предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 - 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-664 ГК РФ - предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 - 688 ГК РФ, в статье 740 - 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.

Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются определенным образом:

Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2].

В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий предоставления для целей индивидуального жилищного строительства земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные законом цели.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2] устанавливает понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося оценке.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2] регулирует жилищные отношения, связанные:

- с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;

- с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности;

- с пользованием общего имущества собственников помещений;

- с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда;

- с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений;

- с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- с управлением многоквартирными домами;

- с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов;

- с предоставлением коммунальных услуг;

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2] устанавливает в правовом аспекте отношения, связанные с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия, рационального природопользования, охраны природной окружающей среды для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.

7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной правовой документ, регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита [3].

В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога. Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье). В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.

Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:

- ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;

- трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;

- договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.

Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно-кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно-кредитной системы в России.

Таким образом, наиболее важную роль в практической деятельности играет оценка стоимости недвижимого имущества. Надлежащая оценка стоимости недвижимости лежит в основе надежности кредитных отношений всех участников рынка: государства, инвесторов, кредиторов. Оценочная деятельность относительно предмета ипотеки производится по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации, что отражается в денежном выражении в договоре об ипотеке.

Список литературы:

1. Гусев А.П. Ипотечное кредитование. Жилье взаймы. Москва: Феникс, 2012. – 93 с.
2. Лисина Н.Л. Земельное право. Кемерово: Изд-во КемГУ, 2014. – 582с.
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 в ред. от 03.07.2016.