НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Оценка является обособленной сферой научно-практической деятельности, включающей в себя инструментарий для вычисления денежных эквивалентов ценности или полезности всего объема окружающего разнообразия, как непосредственно имущества, так и прав собственности на него. Осуществление оценочной деятельности относительно недвижимости означает определение рыночной стоимости недвижимого объекта. В ходе оценки таких объектов анализируются все детали и параметры, касательно объекта, включая его площадь, местоположение, планировку, удаленность от объектов инфраструктуры, состояние объекта, тип дома, число этажей, номер этажа и другие характеристики.

При организации ипотечного кредитования требуется выполнение оценки недвижимости. Перед предоставлением ипотечного кредита банки проводят оценку недвижимости для определения реальной рыночной стоимости залога. Следовательно, большое значение при ипотечном кредитовании отводится оценке залоговой стоимости недвижимости. Необходимость оценки при ипотечном кредитовании отмечают в своих исследованиях многие авторы:

- оценка недвижимости при организации ипотечного кредитования производится для определения требований, предъявляемых к определению стоимости залога.

- важно при ипотечном кредитовании исследовать оценку в системе ипотечного кредитования [1, с. 44].

Под понятием залоговой стоимости понимается стоимость недвижимости, которая используется в целях обеспечения ипотечного кредита. Определение стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании основано на расчете размера дохода, который планируется к получению при невозврате кредита по ипотеке. Недвижимость в таком случае представляется для кредитора (банковского учреждения) гарантией возврата кредитных средств. Размер залоговой стоимости учитывается при расчете размера выдаваемого кредита банковским учреждением.

Специалисты в области оценки недвижимости в ходе оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, выступающей в качестве обеспечения выполнения обязательств, оценивают параметры рыночной и ликвидационной стоимости.

Понятие «ликвидационная стоимость» можно также определить как стоимость при вынужденной продаже. Сущность данного понятия заключается в стоимости, по которой возможна продажа объекта на свободном конкурентном рынке, в случае если период реализации объекта не превышал бы максимально возможного разумного периода для заданной категории объекта на определенном рынке. Также это такая стоимость, по которой активы, составляющие объект оценки (сумма активов), смогли бы на открытом рынке быть реализованы в установленный срок.

Отчет об оценке квартиры может включать также любые данные, которые являются, по мнению оценщика, важными и значимыми для полного отражения использованного им метода определения стоимости недвижимости.

Сравнительный анализ требований, которые предъявляются к оценке стоимости залога недвижимости, дает возможность обозначить два основных компонента, которые положены в основу залоговой стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность залога. С учетом прогноза достаточность обеспечения обычно определяется на период оценки риска по конкретной ссуде. В качестве критерия достаточности выступает реальная (рыночная) стоимость залога, которая компенсирует кредитору основной размер долга по ссуде, всех процентов, а также любых затрат, которые связаны с продажей залоговых прав.

Ликвидность (надежность) залога прогнозируется с учетом возможного изменения конкретных характеристик объекта залога, перспективного состояния конъюнктуры рынка жилья, изменений в его местоположении (инфраструктуре) [2, с. 53].

Процесс оценки недвижимости включает два этапа:

- в ходе первого этапа по заказу заемщика оценщик оценивает объект, основываясь на рыночном стандарте стоимости;

- в процессе второго этапа кредитор доносит различного рода корректировки в определенную раннее стоимость согласно риску кредитной сделки, размеру обязательств и т.д.

Соответственно, на первом этапе производится оценка рыночной стоимости залога, затем на втором этапе устанавливается лимит кредитования самим кредитором (наибольшая возможная сумма кредита, которую может получить заемщик), в итоге определяется достаточность обеспечения кредита.

Продавца и покупателя с целью купли-продажи интересует рыночная стоимость, определяемая как текущая стоимость заданного типа собственности, в зависимости от соотношения предложения и спроса. Поскольку в последнее время обозначилась тенденция повышения срока ипотечных кредитов, то проведение оценки объекта недвижимости, служащего залогом, следует выполнять с учетом длительности срока.

Следующим направлением является изучение значения в системе ипотечного кредитования оценки стоимости. В системе ипотечного кредитования оценка стоимости недвижимости должна обеспечить определение параметров объекта залога, учитывая его приемлемость и достаточность.

Критерий приемлемости характеризует качественное состояние предмета залога, а количественное состояние определяет критерий достаточности.

Главное требование к количественной определенности предмета залога состоит в превышении стоимости заложенной недвижимости  по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. определяется реальная (рыночная) стоимость залога, которая компенсирует кредитору основной размер долга по ссуде, все проценты, а также любые затраты, которые связаны с продажей залоговых прав.

Интерес кредитора в расчете стоимости недвижимости заключается в снижении риска кредитной сделки и конечно занижении стоимости объекта залога. Интерес заемщика заключается в увеличении стоимости кредита с помощью повышения стоимости залога. Расчет же стоимости залога с привлечением независимого эксперта дает возможность сбалансировать взаимные интересы в кредитной сделке. Исходя из этого, можно сделать вывод, что расчет необходимого уровня залога определяет возможность осуществления кредитной сделки.

Следует отметить, что ипотечно-кредитные отношения имеют для кредитора в ходе всего долгосрочного периода кредитования, повышенную степень риска. В такой ситуации кредитор постоянно осуществляет контролирующие функции относительно сохранности предмета залога, а также мониторинговые функции касательно конъюнктуры рынка недвижимости, производя в случае необходимости перерасчет стоимости предмета залога с учетом достаточности обеспечения. Данные обстоятельства приводят к выделению третьей роли оценочной деятельности в системе ипотечно-кредитных отношений, такой как понижение риска кредитора.

Исследуя состав отчета об оценке можно отметить, что он включает в себя информацию о заказчике, описание методик, на основании которых проводилась оценка объекта недвижимости и данные непосредственно об оцениваемом объекте.

При ипотечном кредитовании оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, которой может выступать квартира, является комплексным, многофакторным анализом. Оценка рыночной стоимости квартиры в любой оценочной компании для осуществления ипотечно-кредитных отношений проводится рядом специалистов, согласно профилю поставленных перед ними задач.

Можно выделить некоторые специфические моменты оценки залога для ипотечного кредитования. Право оценивания квартир имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками квартиры. Основанием проведения оценки является договор оценки между заказчиком и оценщиком, в котором закреплены права и обязанности сторон [3, с. 29].

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании в нашей стране в первую очередь регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №1-7,9,12).

Таким образом, изучена необходимость оценки рыночной и ликвидационной стоимости при ипотечном кредитовании. Показаны основные этапы процесса оценки недвижимости, требования надежности залога, взаимоотношения заемщика и кредитора.

Список литературы:

1. Гражданское право: В 3 т.: Учебник. Т. 1 / Отв.ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. - 6-е изд.,перераб.и доп. - М.: ТК Велби: Проспект, 2015 - 784 с.
2. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. - М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", 2008. - 422 с.
3. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов / Пер. с англ.–10-е изд.–М.: Альпина Паблишер, 2017 – 1316 с.