ОСОБЕННОСТИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

В сегодняшних условиях транзакции с крупными объектами недвижимости проходят с привлечением оценщиков. Оценка необходима и для эффективного управления имущественными комплексами предприятий и организаций. Процедура и порядок оценочной деятельности регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [1].

Закон регулирует основные вопросы проведения оценочных процедур по определению рыночной стоимости недвижимости и непосредственно саму процедуру составления отчета об оценке, ответственность оценщиков, заключение договора на проведение оценочных мероприятий по определению рыночной или иной стоимости недвижимости и др.

Однако следует учитывать наличие федеральных стандартов, обеспечивающих правовое регулирование процесса оценки недвижимости, таких как «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» [2]. Данные документы позволяют строго и определенно трактовать существенные понятия, применяемые специалистами по оценке в ходе профессиональной деятельности.

Оценщик имеет право отступать от стандартов, но он должен указать причину отдельно в отчете по недвижимости. Федеральные стандарты оценки (ФСО) недвижимости для целей ипотечного кредитования, имеют в своем составе следующие стандарты:

- ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утверждённый (утв.) Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №297;

- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №298;

- ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №299;

- ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508;

- ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 №328;

- ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 №628 (с 30.06.2017 года утрачивает силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 N 786);

- ФСО №7 «Оценка недвижимости», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611;

- ФСО №9 «Оценка для целей залога», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 №327;

- ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 №721 [3].

Согласно пункту 8 ФСО №9 «Оценка для целей залога» выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки. Пункт 9 Федерального стандарта оценки №9 «Оценка для целей залога» расшифровывает понятие ликвидности. В виде параметра ликвидности оцениваемого объекта в отчете предусмотрено указание типичного (расчетного) срока его рыночного представления на конкурентном рынке, когда он сможет по рыночной стоимости быть реализован. Поскольку законодатель определил в качестве критерия ликвидности типичный срок экспозиции, оценщик сталкивается с необходимостью исследования этого вопроса. Официальных аналитических материалов по этому вопросу нет.

Аналитический журнал RWAY, который уже является признанным информационным источником (его как достоверное издание используют и сотрудники ДГИ Москвы, и ЦБ РФ при проверке оценочных отчетов и суды) в докладе на тему «Сроки экспозиции коммерческой недвижимости. Анализ ликвидности с использованием рыночных данных» на примере г. Воронеж провел исследование средних сроков экспозиции коммерческой недвижимости по районам города, площади и сегменту недвижимости.

Проблематика проведения анализа состоит в следующем:

- нет достоверной информации о причине снятия объявления о продаже/предложения об аренде на сайтах и в печатных изданиях;

- предложение на продажу зачастую сложно состыковать с данными Росреестра и уточнить кадастровый номер объекта и точный адрес, т.к. продажа осуществляется зачастую через агентов, которые не публикуют точные данные, защищая свои интересы;

- брокеры по продаже или аренде недвижимости предлагают данные только по очень узким сегментам рынка, зачастую не относящиеся к объектам оценки;

- Оценщики иногда сами рассуждают о том, как быстро может объект оценки быть продан на открытом рынке – хотя на самом деле это непрофильная для них деятельность.

Учитывая сложность получения информации, ее идентификации, а также факт того, что оценщик не участвует в процессе продажи актива, не организует аукционы по продаже, он самостоятельно на основании просто данных предложений не может определить ликвидность объекта оценки. Поэтому данный раздел Отчета об оценке может включать лишь анализ существенных факторов, влияющих на ликвидность.

Оценщик при формировании отчета об оценке недвижимости для целей ипотечного кредитования должен применять ряд принципов:

-принцип достаточности, который заключается в том, что в отчете об оценке недвижимости для целей ипотечного кредитования не должна содержаться информация, которая не использовалась при формировании промежуточных и окончательных итогов оценки, за исключением случаев обязательной информации в соответствии с требованиями стандартов и правил оценки.

-принцип проверяемости, заключающийся том, что структура и порядок отраженных в отчете об оценке сведений о недвижимости для целей ипотечного кредитования, а также сущность самого процесса оценки должны позволять проверить расчеты, суждения и выводы оценщика;

- принцип существенности и обоснованности, который заключается в полном изложении всей информации, существенной с точки зрения стоимости недвижимости и подтвержденной соответствующими ссылками, т.е. обоснованной информации в отчете об оценке недвижимости;

- принцип однозначности - суть отчета об оценке недвижимости не должна способствовать заблуждению пользователей отчета, а также неоднозначному толкованию какой-либо информации.

Таким образом, необходимость оценки стоимости недвижимости состоит в определении достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, главное обстоятельство состоит в достижении посредством оценки сбалансированности  интересов кредитора и заемщика в расчете стоимости предмета залога.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ с изм. и доп. от 01.01.2017.
2. Стельма С.Г. Организация и методы стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости: Дисс. … канд.экон. наук:08.00.10. Москва, 2012, 196 с.
3. Косорукова И.В., Секачев С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. – Москва, 2016. – 904 с.