АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ТЕРРИТОРИИ МУРИНСКОГО И НОВОДЕВЯТКИНСКОГО СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Задача оценки качества земель с позиций градостроительства решается при определении градостроительной ценности земель и эффективности их использования с применением, как правило, агрегированных показателей.

Данный вопрос оценки городской территории с градостроительной точки зрения рассмотрим на примере активного жилищного строительства на территориях Муринского и Новодевяткинского сельских поселений Ленинградской области (Ленобласть), опираясь на методику оценки городских земель, предложенную А.П. Сизовым в работе [3].

На сегодняшний день метро «Девяткино» - единственная станция метро, которая находится на территории Ленобласти. Поблизости от метро вот уже несколько лет активно строятся жилые новостройки, район развивается, и с каждым днем он все меньше напоминает ту деревню, которой был еще недавно. Тут уже сформировался городской район, и, благодаря новостройкам Девяткино может официально стать частью Санкт-Петербурга.

О развитой социальной инфраструктуре говорить пока рано, так как в районе не хватает поликлиник, школ и детских садов. Поблизости есть гипермаркет PRISMA, но этого недостаточно для района, а до ТРК «Северный Молл», ТРК «МЕГА Парнас» и других нужно ехать.

Остро стоит проблема транспортной доступности к новостройкам. Несмотря на то, что многие из них и правда находятся в непосредственной близости от развязки КАД и выезду в город, многокилометровые пробки в час-пик все же говорят о том, что планировать свой путь лучше заранее.

Однако весомым аргументом для населения в пользу покупки квартиры в Девяткино является относительно приемлемая цена за квадратный метр жилой площади. Всего в данном районе построено и строится около 40 жилых комплексов.

Анализируя рис. 1, можно сделать вывод, что большинство корпусов было построено в 2016 году и будет введено в эксплуатацию в 2017. Это связано с тем, что в 2000-х годах были приняты различные федеральные законы и постановления, направленные на массовое строительство жилого фонда. Так же из графика видно, что ничто не стоит на месте, и проектирование жилых комплексов продолжается.

Рисунок 1. Количество построенных (планируемых) корпусов жилых домов

Обратимся к рис. 2. Очевидно, что при проектировании новостроек стараются больше построить квартир-студий и 1-комнатных квартир. Это связано с тем, что жилая площадь довольно дорогая, но «свой угол» хочется приобрести. Следовательно, квартиры-студии и однокомнатные квартиры намного рентабельнее для застройщиков на рынке жилья, по сравнению с 2-х и 3-х комнатными квартирами.

Рисунок 2. График квартир по количеству комнат

Распространённые показатели общей оценки архитектурно-градостроительного состояния городских земель – коэффициент плотности застройки K₁ и коэффициент развернутой плотности застройки K₂. В некоторых источниках они именуются соответственно процентом застроенности и плотностью застройки.

Величина K₁ характеризует отношение застроенной площади участка S_заст к его общей площади S_общ и измеряется в процентах. Для расчета данного коэффициента исследуемой территории площадь застройки S_заст составляет 297 102,18 м², а общая площадь S_общ – 2 682 561 м². Следовательно, коэффициент плотности застройки равен 11,07 %.

Величина K₂ характеризует минимально допустимое количество квадратных метров развернутой площади зданий и сооружений (т. е. общей площади помещений в зданиях с учётом этажности) S_{разв.общ}, приходящееся на 1 м² занимаемой ими территории и для данных районов равна 1,77.

Информативную оценку состояния застроенности земель Муринского и Новодевяткинского сельских поселений получим, сопоставив количественные значения K₁ и K₂, с помощью таблицы 9 [3, с. 46]. Следовательно, интенсивность использования застроенной территории очень низкая.

Обратными величинами рассчитанных коэффициентов являются коэффициенты землеемкости для соответствующих видов застройки. Они показывают, какое количество земель необходимо для строительства единицы площади зданий и сооружений различного назначения. Широко применяют простой коэффициент землеемкости К_ЗЕ - величина, обратная коэффициенту плотности застройки и показывающая количество площади участка в м², необходимое для строительства 1 м² зданий и сооружений.

Степень существующей застроенности участка относительно планируемой по проекту С_ЗАСТ характеризует, насколько освоен участок в процессе его застройки. Она вычисляется по отношению площади существующей застройки S^с_ЗАСТ к площади проектируемой застройки S^п_ЗАСТ. Для оценки коэффициента используют шкалу для оценки степени застроенности городских земель из таблицы 10 [3, с. 47]. Для исследуемой территории S^с_ЗАСТ  и S^п_ЗАСТ равны 124 485,5 м² и 172 616,7 м², соответственно.

В анализируемых районах соответствующие коэффициенты землеемкости получились равными 9,03 и 0,67. Сопоставив второй коэффициент со шкалой, делаем вывод, что степень застроенности на участке низкая.

Помимо общей архитектурно-градостроительной оценки земель используются архитектурно-градостроительные критерии оценки отдельных городских территорий. В данном случае применимы нормативные показатели для селитебных территорий, предназначенных под жилую застройку и представленных в таблице 1.

Таблица 1

Основные показатели для селитебных территорий (на примере Муринского и Новодевяткинского с. пос.)

Также оценка селитебной территории включает ряд показателей, характеризующих развитие социальной инфраструктуры города. Удельная обеспеченность объектами образования, здравоохранения, детскими дошкольными учреждениями (ДДУ), объектами торговли и обслуживания весьма низкая. В рассматриваемых районах расположены 2 школы, 2 амбулаторные поликлиники и 7 ДДУ [1, 2].

В заключение можно сказать, что в Муринском и Новодевяткинском сельских поселениях активно идет процесс строительства многоквартирных жилых домов. Но по эффективности использования земли оценка низкая. Это связано с тем, что сфера социального обслуживания населения в настоящее время не развита: уровень обеспеченности такими объектами не соответствует нормативному. [4, п. 10]. Стоит отметить, что активно ведется строительство высотных многоквартирных жилых домов секционной и точечной застройки. Это целесообразно для повышения плотности застройки на рассматриваемой территории на перспективу.

Список литературы:

1. Администрация МО «Муринское сельское поселение»/[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - URL: http://администрация-мурино.рф (дата обращения: 28.03.2017).
2. Официальный сайт администрации МО «Новодевяткинское сельское поселение»/[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - URL: http://www.novoedevyatkino.ru (дата обращения: 28.03.2017).
3. Сизов А.П. Мониторинг и охрана городских земель: Учебное пособие.2-е изд., перераб. и доп.  –М.: Изд-во МИИГАиК, 2009. – 264 с.: ил.
4. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89.