СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ ОСНОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ И ФРАНЦИИ.

Одной из наиболее распространенных сделок связанных с пользованием землей в юридической практике относят аренду земельных участков. Учитывая, что российское земельное законодательство находится на этапе становления, нельзя не принимать во внимание тот факт, что для более эффективного развития земельного законодательства в нашей стране необходимо учитывать опыт зарубежных стран[1, с.58]. Франция принадлежит к группе романно–германского права, являясь одной из стран с наиболее развитой системой земельного законодательства.

Сутью аренды является передача земельного участка собственником арендатору по договору, в котором указывается период пользования и арендная плата. Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации[2] (далее - ГК РФ) ст. ст. 264, 270, 280 и в Земельном кодексе РФ[3] (далее - ЗК).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, а так же имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не утрачивают натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны указываться данные, которые позволят определенно установить имущество, которое подлежит передаче в аренду. П. 3 ст. 6 ЗК РФ указывает, что земельный участок в правовом понимании является частью земной поверхности и обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Индивидуализация земельного участка указывает, прежде всего на тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и имеет соответствующий кадастровый номер согласно ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[4].

Договор не может быть заключенным, если данные указанные выше отсутствуют. Арендодателями выступают непосредственно собственник земельного участка или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений выступают не только земельные участки, но так же части земельных участков. Договор аренды части земельного участка, который заключается на срок один год и более, также должен подлежать государственной регистрации. В п. 3 ст. 44 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" говорится, что при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, должен прилагаться кадастровый паспорт земельного участка, в котором указывается часть, сдаваемая в аренду, что тем самым подтверждает право на заключение договора аренды части земельного участка[2,3]. Если права на участок были зарегистрированы арендодателем, то при государственной регистрации договора аренды части земельного участка достаточным будет предъявление документа с подписями сторон в котором указано графическое и (или) текстуальное описание части участка, которой будет пользоваться арендатор.

Отказ в регистрации договора аренды, мотивированный не предоставлением кадастрового паспорта будет признан судом незаконным, если предмет договора аренды согласован сторонами, и указан в описании. Аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на данную собственность. Поэтому в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка[5, с. 66].

Частная собственность на землю во Франции является абсолютным священным и неприкосновенным правом на имущество (земля, постройки, насаждения и другое недвижимое имущество)[6, с. 52, 8]. Во французском законодательстве вопрос аренды земельных участков регламентирует Гражданский кодекс Франции принятый в 1804 г. (Кодекс Наполеона Бонапарта). Данный вопрос так же регулирует целая система региональных нормативных правовых актов, к которым относятся Закон «Об ориентации сельского хозяйства» и дополнительный Закон от 08.08.1962, объединенные в «Хартию французского сельского хозяйства», и некоторые другие специальные источники аграрного законодательства, которые направлены непосредственно на совершенствование аграрной структуры, а так же поддержку и укрепление хозяйств семейного типа, способствующие усилению государственного контроля за слиянием и объединением сельскохозяйственных предприятий[6, с. 53, 7].

При передаче земельного участка в аренду собственник должен иметь соответствующий сертификат, выданный компетентными государственными органами. Государство в свою очередь в течение 6 месяцев следит за тем, чтобы данный земельный участок был использован непосредственно по своему целевому назначению. Все сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы в местной конторе земельного кадастра. Споры о притязаниях на земельный участок допускаются на основании документально подтвержденных данных о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Стоит отметить, что при продаже земельного участка собственник в первую очередь должен предложить его фермерам, арендаторам. При этом арендатор имеет право обратиться в суд, если посчитает цену высокой. Это показывает важное нововведение французского аграрного права — ограничение права частной собственности на землю[6, с.53, 9, с.44 ].

Таким образом, во Франции наряду с  компетентными государственными органами действуют организации подобные САФФЕР, решающие вопросы, связанные с правом собственности на земельные участки, а так же вопросы расширения, раздела, купли-продажи, аренды земельного участка и т.д. Такие организации имеют право штрафовать нарушителей, а так же могут обращаться в суд[9, с.45 ].

Несмотря на то, что Франция и Россия имеют свои собственные системы регулирования отношений недвижимости, можно выделить основные элементы, присущие данным странам: зачастую, власти предпочитают аренду недвижимого имущества по сравнению с его продажей, т.е. придерживаются позиции соблюдения собственных интересов городов и населенных пунктов[9, с.46].

Список литературы:

1. Калиниченко К. Сравнительный анализ права недвижимости в Германии и России. / К. Калиниченко // Вестник Санкт-Петербургского университета. 2009. № 3 С. 56- 81.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2018, N 1 (Часть I), ст. 43.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2018. N 1 (Часть I). Ст. 91.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости"//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344 // 2018. N 15 (Часть I). Ст. 2031.
5. Кириченко Ю.Н. Сравнительный анализ правовых основ аренды земельных участков в России и Германии / Ю. Н. Кириченко // Юридический мир. -2015. - № 12. - С. 64 -68.
6. Фоков А. Франция: реформа частной собственности на землю // Законность. 2005. № 5. С.51—53.
7. Интернет ресурс: la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789. Заглавие с экрана. (Дата обращения - 13.04.2018).
8. Интернет ресурс: La Constitution du 4 octobre 1958. Заглавие с экрана. (Дата обращения - 13.04.2018).
9.  Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений / В.Н. Сусликов // Нотариус. 2006. N 6. С. 44-46.