ИСПРАВЛЕНИЕ РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК В СВЕДЕНИЯХ О РАНЕЕ УЧТЁННЫХ ОБЪЕКТАХ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В настоящее время существует огромное количество объектов недвижимости, сведения о которых по тем или иным причинам не внесены в ЕГРН (далее – ЕГРН), или согласно законодательству Российской Федерации являются ранее учтёнными объектами недвижимости, но их границы не установлены или сведения внесены с ошибками.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровой ошибкой называется ошибка, которая возникла вследствие неправильно воспроизведённых сведений в техническом или межевом плане, карте-плане или акте обследования, то есть ошибка, допущенная кадастровым инженером, геодезистом или лицом, допустившим ошибку при направлении документов в орган регистрации прав [1].

В федеральном законе №218-ФЗ содержится информация о том, что реестровая ошибка может быть исправлена как по решению государственного регистратора прав на основании документов, доказывающих наличие ошибки и обоснований для её исправления, так и по соответствующему решению суда.

Тем не менее, в данном законе отсутствует конкретное описание, которое бы чётко давало понять, в какой последовательности должны быть предоставлены вышеперечисленные документы, и что конкретно должно содержать постановление суда, чтобы являться самостоятельным документом-основанием, представляемым в органы регистрации прав.

Проиллюстрировать последствия возникновения реестровых ошибок и возможность их исправления можно на примере многоквартирного дома, расположенного в г. Владивосток Приморского края, сведения о котором в ЕГРН числятся как ранее учтённые, но координаты здания в ЕГРН отсутствуют.

Следует отметить, что при постановке данного здания на кадастровый учёт в 2001 году в техническом паспорте не были учтены нежилые помещения, помещения вспомогательного использования, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, находящиеся на подземном этаже на отметке -3.05, жилые помещения квартир, а также неправильно была указана этажность здания.

Согласно ч. 3 ст. 14 №218-ФЗ 218 при создании нового объекта государственный кадастровый учёт и государственная регистрация осуществляются одновременно [1].

В связи с отсутствием согласия некоторых собственников на проведение кадастрового учёта и регистрации нежилых помещений возникла проблема с проведением данных процедур одновременно. Если признать право только на несколько помещений, то кадастровый учёт изменений в характеристиках здания произвести будет невозможно, так как сделать это частично нельзя. Для того чтобы внести сведения обо всех помещениях гаражей необходимо, чтобы все собственники подтвердили своё согласие и представили необходимые документы, подтверждающие предоставление им таких гаражей.

Поэтому автор статьи считает, что решение суда в отношении многоквартирного дома, расположенного в г. Владивосток, должно содержать требования о необходимости внести изменения в характеристики здания, то есть в площади здания обязательно должны быть учтены нежилые помещения гаражей, которые расположены на подземном этаже, а также о признании прав на все нежилые помещения гаражей.

Для осуществления кадастрового учёта, в том числе для внесения изменений в сведения об объекте капитального строительства необходима подготовка технического плана. Требования к его подготовке описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нём сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее – Приказ №953). Согласно данному приказу технический план подготавливается в форме электронного документа на основании актуальных, установленных органом регистрации прав, XML-схем [2].

В соответствии со ст. 14 №218-ФЗ кадастровый учёт и регистрация прав производятся на основании соответствующего заявления, кроме случаев, предусмотренных данным законом. Согласно форме данного заявления исправление реестровых ошибок происходит при государственном кадастровом учёте изменений сведений об объекте недвижимого имущества [1].

Действующая XML-схема для технического плана, подготавливаемого с целью внесения изменений в сведения об объекте капитального строительства, не предусматривает действий по образованию новых объектов. В данном случае технический план должен был содержать сведения о вновь образованных помещениях, но XML-схема, предназначенная для внесения изменений, не рассчитана на данные действия.  Поэтому было принято решение подготовить технический план здания на основании XML-схемы, предназначенной для преобразования объекта недвижимости.

Следующим из обстоятельств, значительно усложняющих подготовку технического плана, являются разъяснения законодательства к определению значений площади объектов капитального строительства. Требования к подсчёту площади указанных объектов содержатся в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2016 года №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (далее – Приказ №90) [3].

Согласно п. 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутреннего контура наружных стен такого этажа, учитывая все межкомнатные и межквартирные перегородки. В то время как п. 8 соответствующих Требований говорит о том, что площадь жилого здания рассчитывается как сумма площадей этажей такого здания [3].

До вступления в силу данного приказа площадь здания рассчитывалась как сумма площадей помещений, находящихся в здании, при этом площадь межкомнатных перегородок не учитывалась.

Возвращаясь к объекту многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Владивосток стоит отметить, что согласно сведениям из ЕГРН площадь вышеупомянутого многоквартирного дома, полученная ранее в соответствии с ранее принятой методикой расчёта, составила 2435 м². Однако после расчётов, основанных на действующих требованиях, полученная площадь составила 4173,4 м², при условии включения в данную площадь неучтённых ранее помещений, что на 1738,4 м² (17%) больше первоначального значения. Данное значение является достаточно большим расхождением, что подтверждает зависимость полученного значения от методики расчёта.

Анализируя вышесказанное можно сделать вывод, что расчёт площади здания, основанный на требованиях Приказа №90, приводит к увеличению площади. Учитывая, что в ЕГРН содержатся сведения о большом количестве ранее учтённых объектов, которые ставились на кадастровый учёт ещё до вступления Приказа Минэкономразвития №90, становится ясно, что соответствующие  показатели могут значительно отличаться от современных.

Резюмируя вышеизложенное, автор отмечает, что возникновение и существование реестровых ошибок является актуальным вопросом в области государственного кадастрового учёта и регистрации прав, а порядок исправления таких ошибок на законодательном уровне не до конца проработан. Зачастую, некорректно составленные законодательные акты усложняют   процесс исправления реестровых ошибок и в целом процесс кадастрового учёта. Поэтому современное законодательство в сфере кадастровой деятельности требует детальной проработки и установления подробного алгоритма действий процедуры исправления реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН.

Список литературы:

1. О государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ : [ принят Гос. Думой 03.07. 2015 г.: одобр. Советом Федерации 08.07. 2015 г., действ. ред. от 25.12.2018 г. / Российская Федерация. – Версия Проф. – Электрон. текст. дан.  – Режим доступа: URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
2. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нём сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений: приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 (ред. от 14.12.2018). – Версия Проф. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71245510/#review
3. Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, строения и помещения: Приказ Минэкономразвития России от 01.03. 2016 г.  №90 (ред. от 09.08.2018). – Версия Проф. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71274166/