ЗЕМЕЛЬНЫЙ  ДЕВЕЛОПМЕНТ  КАК  ИНСТРУМЕНТ  РАЗВИТИЯ  ТЕРРИТОРИИ  КРУПНОГО  ГОРОДА  НА  ПРИМЕРЕ  САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Степанский  Глеб  Андреевич

студент  1  курса  магистратуры  СПбГУ,  РФ,  г.  Санкт-Петербург

E -mail:  glebstep@mail.ru

Зясядь-Волк  Владимир  Валентинович

научный  руководитель,  канд.  геогр.  наук,  доцент  кафедры  региональной  политики  и  политической  географии  СПбГУ,  РФ,  г.  Санкт-Петербург

В  начале  1990-х  годов  в  Санкт-Петербурге  назрел  вопрос  комплексного  и  эффективного  развития  территории.  Развал  СССР,  смена  политического  курса  страны,  переход  к  рыночной  экономике  способствовал  появлению  в  нашей  стране  такого  явления,  как  девелопмент. 

Принятие  «новых  правил  игры»  придало  властям  города  понимание  того,  что  для  выработки  эффективных  механизмов  привлечения  инвестиций  необходимо  объединение  усилий  власти  и  бизнеса.  Это  позволит  не  только  увеличить  поступающие  инвестиции,  но  и  эффективно  использовать  уже  имеющиеся  ресурсы.  Именно  это  привело  к  необходимости  создания  организаций,  которые  будут  специализироваться  на  подготовке  локальных  городских  территорий  и  объектов  недвижимости  на  них  для  целевого  привлечения  финансовых  ресурсов  и  осуществления  инвестиционной  деятельности.

В  настоящее  время  общий  объем  инвестиций  в  экономику  города  уступает  только  Москве  [1,  с.  76].  При  этом  в  расчете  на  душу  населения  приток  инвестиций  в  город  Санкт-Петербург  меньше,  чем  в  граничащих  с  ним  областях  —  Ленинградской  и  Новгородской.  Городу  необходимы  крупные  финансовые  вложения  для  решения  задач  реконструкции  и  развития  городских  территорий,  реконструкции  или  перепрофилирования  объектов  недвижимости,  а  также  развития  незастроенных  территорий,  требующих  особого  внимания  в  изменяющихся  условиях  хозяйственной  деятельности.  Однако  на  сегодня  имеют  место  некоторые  несоответствия  интересов  инвесторов  с  имеющимися  в  городе  условиями  инвестирования.  Это  вызывает  определенные  трудности  по  улучшению  инвестиционной  деятельности  в  Санкт-Петербурге.

Для  изменения  условий  инвестиционного  климата  в  городе,  решению  проблем  Санкт-Петербурга  по  комплексному  и  эффективному  развитию  его  территорий  требуется  корректировка  существующей  системы  организационно-экономических  форм  взаимодействия  государственных  органов  власти  и  коммерческих  структур.  Необходим  прорыв  в  решении  вышеназванных  проблем  через  систему  законодательных  и  организационных  нововведений  по  привлечению  средств  для  территории  региона.

Решение  о  создании  в  Санкт-Петербурге  территориальных  Агентств  явилось  серьезным  и  многообещающим  шагом  к  изменению  инвестиционной  политики  в  городе,  созданию  благоприятных  условий  для  развития  деловой  активности,  привлечению  крупных  инвестиций  в  городское  хозяйство,  развитию  высокодоходной  недвижимости,  обеспечению  комплексности  в  развитии  городских  территорий.

Идея  создания  таких  Агентств  зародилась  в  начале  90-х  годов  и  принадлежала  первому  мэру  города  Анатолию  Собчаку  (письмо  №  680-9  от  22.07.92  г.).  В  задачи  Агентства  входила  комплексная  подготовка  отдельных  территорий.

Главным  содержанием  деятельности  подавляющего  большинства  созданных  Агентств  являлась  комплексная  реконструкция  участков  территории  исторического  центра  с  созданием  современной  социальной  инфраструктуры,  при  одновременной  ликвидации  несвойственных  центру  города  производственных  функций.  Кроме  того,  в  задачи  Агентств  входила  комплексная  градостроительная  реконструкции  кварталов,  по  большей  части  —  жилых.

Очевидно,  что  Агентства  должны  работать  для  социально  -экономического  развития  города  —  это  их  основная  задача.  Их  положительная  роль  для  города  заключается:

•     в  обеспечении  притока  инвестиций,

•     в  пополнении  городского  бюджета  за  счет  его  наиболее  стабильной  —  «имущественной»  составляющей,

•     в  реконструкции  (включая  рекультивацию)  наиболее  «запущенных»  в  градостроительном  отношении  территорий,  особенно  в  центре  города.

•     «Земельном  девелопменте»  —  поиске  средств,  получении  и  организации  обустройства,  инженерной  подготовке  и  юридической  «упаковке»  земельных  участков  [3,  с.  18].

И  эта  роль  может  реализовываться  только  при  поддержке  со  стороны  города.

Для  обеспечения  взаимодействия  участников  процесса  реконструкции  и  развития  территорий,  с  одной  стороны,  и  органов  власти  и  управления  —  с  другой,  необходимо  создать  инструмент,  способный  завязать  воедино  законодательно-нормативную  базу  Российской  Федерации  и  субъекта  Российской  Федерации  Санкт-Петербурга,  регулирующую  деятельность  конкретных  подразделений  администрации  города.

Дальнейшим  логичным  шагом  будет  определение  первоочередных  территорий,  которые  нуждаются  в  земельном  девелопменте.  Данные  территории  возможно  определить,  используя  зарубежный  опыт  девелопмента  [2,  с.  50].  Принципы,  которыми  руководствуются  городские  власти  в  западных  странах  при  реализации  проектов  девелопмента  [4,  с.  25]:

1.  Выявление  наследия  и  создания  оптимальных  зон  консервации.

2.  Развитие  потенциала  прибрежной  и  рекреационной  территории. 

3.  Улучшение  транспортной  системы  территории.

4.  Создание  особой  предпринимательской  зоны.

5.  Индустриальное  развитие  и  поддержание  рабочих  мест.

6.  Создание  нового  жилья.

Разумеется,  один  конкретный  участок  территории  вряд  ли  сможет  соответствовать  всем  указанным  принципам.  Однако  существуют  такие  территории,  где  возможно  применение  большинства  принципов  при  реализации  девелоперских  проектов.  Такие  территории  мы  смогли  выявить  в  Санкт-Петербурге.

Следующие  19  зон  были  выделены,  как  территории  первоочередного  развития:  «Никольский  рынок»,  «Сенная  площадь»,  «Нарвские  ворота»,  «Английская  набережная»,  «Митрофаньевское  шоссе»,  «Новая  Голландия»,  «Метрополитен  Сити»,  Северо-западная  часть  Васильевского  острова,  «Апраксин  двор»,  «Конюшенная  площадь»,  «Центр»,  «Соляной  городок»,  «Пл.  Александра  Невского»,  «Елисеевский  квартал»,  «Казанская  площадь»,  «Водопроводный  переулок»,  «Уткина  дача»,  «Сосновая  Поляна»,  «Бекар».

Практически  все  выделенные  нами  территории  находятся  в  историческом  центре  города  и  имеют  архитектурную  ценность.  Сохранение  внешнего  облика  необходимо  для  формирования  уникальности  и  самобытности  не  только  самого  объекта  девелопмента,  но  и  окружения,  в  котором  этот  объект  находится.  Данный  принцип  также  служит  и  увеличению  туристической  привлекательности  и  созданию  неповторимого  бренда  Санкт-Петербурга.

Второй  принцип  —  развитие  потенциала  прибрежной  и  рекреационной  территории  также  важен  для  создания  бренда  Санкт-Петербурга,  как  «Северной  Венеции».  Такие  территории  имеют  большую  конкурентоспособность  и,  как  следствие,  большую  финансовую  привлекательность.  Поэтому  разумно  создавать  на  данных  территориях  зоны  общественно-деловой  и  коммерческой  застройки.

Улучшение  транспортной  системы  территории  важно  не  только  для  горожан,  как  условие  более  комфортного  и  быстрого  передвижения,  но  и  для  властей  города,  так  как  транспортная  доступность  прямым  образом  влияет  на  инвестиционную  привлекательность  территории.

На  слаборазвитых  возможно  введение  особой  предпринимательской  зоны.  Например,  к  таким  можно  отнести  территории  агентств  «Бекар»,  «Сосновая  поляна»,  «Уткина  дача»,  «Водопроводный  переулок»  и  «Митрофаньевское  шоссе».

Принцип  индустриального  развития  и  поддержания  рабочих  мест  не  означает  только  лишь  сохранение  промышленных  предприятий  в  центре  города.  Наоборот,  стремление  городских  властей  вынести  такие  предприятия  из  центра  и  улучшить  экологическую  обстановку  заслуживают  похвалы.  Однако,  этот  принцип  также  включает  в  себя  создания  деловых  зон  и  бизнес-центров,  которые  обычно  концентрируются  в  центральной  части  города.

Поскольку  практически  вся  территория  первостепенного  воздействия  находится  в  историческом  центре,  необходимо  говорить  не  столько  о  принципиально  новом  жилищном  строительстве,  сколько  о  реконструкции  имеющегося  и  сохранении  исторического  облика  Санкт-Петербурга.

Рисунок  1.  Карта  территорий  первоочередного  развития  Санкт-Петербурга  Источник:  составлена  автором

Список  литературы:

1.Засядь-Волк  В.В.  Земля  и  инвестиции.  СПб:  Издательство  Санкт-Петербургского  университета,  2013.  —  С.  76.

2.Козлова  А.А.  Отличительные  особенности  европейского  девелопмента  городских  территорий  на  примере  развития  лондонских  доков  //  Этап:  экономическая  теория,  анализ,  практика.  —  2011.  —  №  2.  —  С.  44—61.

3.Максимов  С.Н.  Девелопмент.  Развитие  недвижимости.  СПб:  Питер,  2003.  —  С.  18.

4.Годовой  отчет  «Лондонской  корпорации  развития  территории  доков».  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://  www.lddc-history.org.uk/reports/index.html   (дата  обращения:  05.02.2014).