СТАНДАРТЫ  ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ  РИЭЛТОРСКОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  В  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Минигазимова  Альбина  Илгизовна

магистрант  юридического  факультета  ФГБОУ  ВО  «Оренбургский  ГАУ», 
РФ,  г.  Оренбург

Е-mail: 

Потапова  Алена  Николаевна

научный  руководитель,  канд.  ист.  наук,  доцент  кафедры  Предпринимательского  права  и  гражданского  процесса  ФГБОУ  ВО  «Оренбургский  ГАУ», 
РФ,  г.  Оренбург

В  современных  условиях  риэлторская  деятельность  является  одним  из  активно  развивающихся  и  высоко  конкурентных  видов  предпринимательской  деятельности  в  российской  экономике.  Особенности  ее  развития  определяются  как  качественными,  так  и  количественными  характеристиками.  Динамичное  развитие  рынка  недвижимости  повлекло  за  собой  необходимость  разработки  правовых  стандартов  осуществления  риэлторской  деятельности  в  целях  повышения  ее  эффективности  и  качества  [6,  с.  3].

В  соответствии  с  положениями  гражданского  законодательства  Российской  Федерации  риэлторская  деятельность  представляет  собой  предпринимательскую  деятельность  по  оказанию  посреднических  и  информационных  услуг  при  совершении  операций  с  объектами  недвижимости.  Это  профессиональная  деятельность,  которая  осуществляется  на  постоянной  основе  по  оказанию  другим  лицам  за  вознаграждение  услуг  при  совершении  операций  с  объектами  недвижимости  [1,  с.  5].

На  современном  этапе  развития  российского  рынка  недвижимости  риэлторскую  деятельность  можно  охарактеризовать  как  увеличивающуюся  в  объеме  и  разнообразии  видов  сделок  с  усилением  регулирующей  роли  общественных  профессиональных  объединений  специалистов  по  недвижимости.  Риэлторская  деятельность  выполняет  социально  значимую  функцию,  ориентированную  на  сохранение  и  преумножение  благосостояния  населения,  в  основе  которой  находится  такая  важная  ценность  как  жилье.  Вместе  с  этим,  рост  экономического  потенциала  отечественных  организаций  различных  отраслей  определяет  увеличивающийся  спрос  на  объекты  недвижимости.  Большое  значение  при  этом  имеют  качество  осуществляемой  риэлторской  деятельности  и  имидж  агентов  по  недвижимости,  подорванные  деятельностью  недобросовестных  специалистов  по  недвижимости.

Риэлторская  деятельность,  осуществляемая  юридическими  лицами  или  индивидуальными  предпринимателями,  в  настоящее  время  вызывает  множество  нареканий.  Недобросовестных  риэлторов  обвиняют  в  неэтичном  поведении,  в  срыве  сделок,  в  обмане,  в  завышении  цен,  в  несоблюдении  договоренностей,  в  «обогащении  на  клиентах».  Негативное  впечатление  оставляют  как  частные  агенты-одиночки,  так  и  агенты  крупнейших  компаний.

Требовательность  людей,  которые  платят  за  услуги  «агентов  по  недвижимости»  большие  деньги,  понятна.  Однако,  риэлторы  пока  не  в  силах  поднять  качество  обслуживания  на  «необходимую»  планку.  В  настоящее  время  отсутствуют  государственные  стандарты  осуществления  риэлторской  деятельности  и  государственные  требования  по  поддержанию  ее  качества.  Юридические  лица  и  индивидуальные  предприниматели,  осуществляющие  риэлторскую  деятельность,  не  обеспечены  исчерпывающим  перечнем  способов  «правильного»  осуществления  риэлторской  деятельности.

До  2002  г.  осуществлять  риэлторскую  деятельность  на  территории  России  могли  только  лица,  получившие  соответствующую  лицензию,  которая  выдавалась  в  соответствии  с  Положением  «О  лицензировании  риэлтерской  деятельности»,  утвержденном  Постановлением  Правительства  РФ  от  23  ноября  1996  г.  №  1407  [5].  И  хотя  лицензирование  имело  скорее  формальный  характер  и  все  сводилось  к  проверке  квалификации  сотрудников  на  основе  примитивных  тестов,  других  параметров  не  было  [2,  с.  20].  На  тот  момент  лицензия  не  только  давала  право  на  осуществление  лицензируемого  вида  деятельности,  но  и  устанавливала  обязанность  по  соблюдению  отдельных  требований  под  контролем  соответствующих  государственных  органов.

С  принятием  Постановления  Правительства  РФ  от  8  мая  2002  г.  №  302  «Об  изменении  и  признании  утратившими  силу  некоторых  решений  Правительства  Российской  Федерации  по  вопросам  лицензирования  отдельных  видов  деятельности»  [4]  обязательное  лицензирование  риэлторской  деятельности  было  отменено.  И  на  смену  обязательному  лицензированию  в  феврале  2002  г.  Российская  Гильдия  Риэлторов,  объединяющая  специалистов  рынка  недвижимости  по  всей  стране,  разработала  и  зарегистрировала  в  Реестре  Госстандарта  стандарт  деятельности  по  сертификации  риэлторских  услуг  –  «Систему  добровольной  сертификации  услуг  на  рынке  недвижимости  Российской  Федерации»  [6,  с.  83].  Этот  стандарт  включает  в  себя  обобщенный  позитивный  опыт  риэлторов  России  за  много  лет  существования  Российской  Гильдии  Риэлторов.  Однако  предусмотренная  сертификация  на  сегодняшний  день  является  обязательной  только  для  членов  гильдии.

Система  сертификации  риэлторской  деятельности  сконцентрировала  в  себе  все,  что  ранее  существовало  в  системе  лицензирования  риэлторской  деятельности,  в  частности:  обучение,  повышение  квалификации,  профессиональную  переподготовку  персонала,  разработанные  учебные  программы,  страхование  профессиональной  гражданской  ответственности.

По  мнению  многих  правоведов,  сертифицированные  риэлторские  организации  получают  больше  преимуществ  на  рынке  недвижимости  из-за  более  высокого  качества  оказываемых  услуг.

Главной  особенностью  системы  сертификации  Российской  Гильдии  Риэлторов  является  то,  что  она  является  единой  и  общерегиональной.  Единый  реестр  сертификатов  соответствия,  единый  реестр  аттестованных  специалистов  по  недвижимости,  которые  прошли  обучение  и  экзаменовались  по  единым  методичкам,  единые  требования  к  страхованию  профессиональной  ответственности.  Система  сертификации  определяет  качество  риэлторских  деятельности  и  является  гарантом  соответствия  услуги  принятым  стандартам  качества.  В  то  же  время,  Российская  Гильдия  Риэлторов  –  не  единственное  общественное  профессиональное  объединение  специалистов  по  недвижимости,  которое  стремится  установить  стандарты  осуществления  риэлторской  деятельности.

В  последнее  время  изменилось  и  отношение  предпринимателей  к  проблеме  осуществления  риэлторской  деятельностьи.  Они  все  чаще  и  чаще  поднимают  этот  вопрос  на  разных  уровнях  риэлторского  сообщества.  К  примеру,  чтобы  сократить  возможности  недобросовестного  поведения  агентов,  Московская  Ассоциация  Риэлторов  предложила  своим  членам  ввести  изменения  в  порядок  проведения  сделок  и  применять  новые  механизмы  финансирования  при  их  заключении.  Например,  обмениваться  офертами  с  указанием  стоимости  услуг  и  квартиры  между  покупателем  и  продавцом  (агентами  покупателя  и  продавца),  заключать  предварительные  договора,  в  случае  проведения  альтернативных  сделок  применять  краткосрочное  кредитование  и  т.  д.

В  компании  «Инком-Недвижимость»  (г.  Москва),  чтобы  повысить  качество  обслуживания,  внедряют  клиентоориентированный  подход,  идеалом  которого  является  фраза  «Клиент  всегда  прав»,  что  на  практике  означает,  что  интересы  клиента  превыше  интересов  компании,  и  уж  тем  более  превыше  личных  интересов  ее  сотрудников.  Изменения  в  компании  происходят  постепенно,  порой  слишком  медленно,  чтобы  их  заметили  клиенты.  Для  распространения  опыта  все  действия  с  клиентом  фиксируются  в  протоколе  сделки,  который  к  ее  окончанию  превращается  в  небольшой  том  и  может  стать  поводом  для  «работы  над  ошибками».

Для  контроля  работы  агентов  с  клиентами  в  компании  «БЭСТ-Недвижимость»  (г.  Москва),  ввели  систему  письменной  отчетности  по  сделкам  и  проводимому  с  клиентом  общению,  в  том  числе  письменные  еженедельные  отчеты  готовятся  и  для  клиентов.  Но  в  компании  столкнулись  с  тем,  что  клиенты  не  хотят  подписывать  предоставляемые  им  отчеты,  а  между  тем  это  необходимо,  чтобы  быть  уверенными,  что  отчет  передан  и  клиент  в  курсе  последних  предложений  риэлтора  и  его  аргументов  по  различным  аспектам  проведения  сделки.

Для  обеспечения  «спокойствия»  покупателей  в  компании  «Титул»  (г.  Ростов)  ввели  систему  гарантийных  обязательств  –  сертификатов  надежности.  Клиенту,  получившему  такой  сертификат,  компания  гарантирует  не  только  оплату  защиты  права  собственности  на  купленный  объект  в  суде,  но  и  возмещение  убытков  в  случае  расторжения  сделки  в  размере  полной  рыночной  стоимости  объекта.

В  крупных  городах,  например,  таких  как  Москва  и  Санкт-Петербург,  крупные  риэлторские  организации  уже  долгое  время  осуществляют  свою  деятельность  на  основе  профессиональных  стандартов.  Ключевым  моментом  в  стандартизации  риэлторской  деятельности  выступают  стандарты  взаимной  ответственности  и  организации  совместных  сделок.  То  есть  в  процессе  совершения  сделок  купли-продажи  и  при  проведении  совместных  сделок  между  риэлторскими  организациями  эти  стандарты  призваны  регулировать  отношения,  возникающие  в  результате  осуществления  риэлторской  деятельности.

Вышеперечисленные  стандарты  регламентируют  порядок  осуществления  риэлторской  деятельности,  но  они  имеют  некоторые  недостатки.  К  существенным  недостаткам  следует  отнести  отсутствие:  четкого  разграничения  задач  риэлторов;  фиксированный  размер  имущественной  ответственности;  детально  прописанные  пошаговые  действия  риэлтора  с  начала  первого  контакта  с  клиентом  до  окончательного  расчета  с  компанией;  образец  детально  прописанного  «риэлторского»  договора;  порядок  досудебного  урегулирования  споров  и  др.

Таким  образом,  поскольку  в  настоящее  время  не  принят  специализированный  закон,  который  смог  бы  урегулировать  риэлторскую  деятельность,  применение  стандартов  осуществления  риэлторской  деятельности  может  способствовать  обеспечению  качества  оказания  услуг  в  этой  сфере.  Формирование  правовых  способов  осуществления  и  поддержания  качества  на  рынке  риэлторских  услуг  позволит  создать  условия,  с  одной  стороны  –  для  более  полного  удовлетворения  спроса  потребителей  объектов  недвижимости,  а  с  другой  –  для  обеспечения  экономического  роста  и  повышения  социальной  значимости  риэлторской  деятельности  в  России.

Список  литературы:

1. Батяев  А.А.,  Дубровская  И.А.  Справочник  риэлтера.  Ростов-н/Д.:  Горячая  линия  бухгалтера,  2008.  –  118  с.
2. Медовый  В.В.  Повышение  эффективности  функционирования  риэлторских  предпринимательских  структур  на  рынке  недвижимости:  Автореф.  дис.  канд.  экон.  наук.  –  Ростов-н/Д.,  2008.  –  25  с. 
3. Нурыйахметова  С.М.  Государственное  регулирование  риэлторской  деятельности  на  рынке  недвижимости  //  Актуальные  проблемы  экономики  и  права.  –  2009.  –  №  2.  –  С.  82–85.
4. Об  изменении  и  признании  утратившими  силу  некоторых  решений  Правительства  Российской  Федерации  по  вопросам  лицензирования  отдельных  видов  деятельности.  Постановление  Правительства  РФ  от  8  мая  2002  г.  №  30  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  2002.  20  мая.  №  20.  Ст.  1859. 
5. Об  утверждении  Положения  о  лицензировании  риэлтерской  деятельности.  Постановление  Правительства  РФ  от  23  ноября  1996  г.  №  1407  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  1996.  2  декабря.  №  49.  Ст.  5569.  Утратило  силу.
6. Ступин  Е.Л.  Совершенствование  управления  организациями  сферы  риэлторских  услуг:  Автореф.  дис.  канд.  экон.  наук.  –  Нижний  Новгород,  2009.  –  23  с.