К  ВОПРОСУ  О  НЕОБХОДИМОСТИ  ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ  РИЭЛТОРСКОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  В  РФ

Минигазимова  Альбина  Илгизовна

магистрант  юридического  факультета  ФГБОУ  ВО  «Оренбургский  ГАУ», 
РФ,  г.  Оренбург

Е-mail:  aminigazimova@mail.ru

Потапова  Алена  Николаевна

научный  руководитель,  канд.  ист.  наук,  доцент  кафедры  Предпринимательского  права  и  гражданского  процесса  ФГБОУ  ВО  «Оренбургский  ГАУ», 
РФ,  г.  Оренбург

С  возникновением  рынка  недвижимости  в  Российской  Федерации  наиболее  востребованной  стала  деятельность  лиц,  оказывающих  помощь  в  осуществлении  сделок  с  объектами  недвижимости  [4,  с.  288].  Лиц,  осуществляющих  данную  деятельность,  на  практике  называют  агентами  по  недвижимости  или  риэлторами  [6,  с.  3].

В  Российской  Федерации  не  существует  специализированного  нормативно-правового  акта,  который  смог  бы  урегулировать  данный  вид  деятельности,  что  затрудняет,  в  первую  очередь,  контроль  за  качеством  и  добросовестностью  работы  риэлторов.  И  это  при  том,  что  именно  от  профессионализма  риэлторов  зависят  судьбы  миллионов  людей,  возлагающих  надежды  на  успешно  совершенную  риэлтором  сделку  [10,  с.  52].

В  научной  литературе  существует  мнение,  согласно  которому  необходимость  в  таком  нормативно-правовом  акте  отсутствует,  поскольку  риэлторская  деятельность  регламентируется  положениями  гражданского  законодательства,  касающимися  договора  купли-продажи,  агентского  договора,  договора  поручения,  доверительного  управления.  Однако  действующее  законодательство,  направленное  на  урегулирование  риэлторской  деятельности  в  России  далеко  от  совершенства,  о  чем  свидетельствует  недоверие  общества  к  институту  риэлторской  деятельности  [5,  с.  82].

Именно  отсутствие  в  законодательстве  действенных  способов  регулирования  и  контроля  в  сфере  риэлторской  деятельности  приводит  к  тому,  что  на  практике  осуществлением  риэлторской  деятельности  подчас  занимаются  мошенники.  Так,  приговором  Центрального  районного  суда  г.  Оренбурга  от  31  марта  2015  года  Д.  была  осуждена  по  ст.  159  ч.  4  к  4  годам  лишения  свободы  [1].  Гражданка  Д.  была  признана  виновной  в  том,  что,  она,  осуществляя  деятельность,  связанную  с  извлечением  коммерческой  прибыли,  а  именно  деятельность  по  операциям  с  недвижимым  имуществом,  покупкой  и  продажей  земельных  участков,  заведомо  зная,  что  не  имеет  имущественных  прав  на  имущество  Н.,  действуя  умышленно,  незаконно,  из  корыстных  побуждений,  сформировала  преступный  умысел  на  хищение  принадлежавших  последней  денежных  средств  в  особо  крупном  размере,  предназначенные  для  приобретения  объекта  недвижимости,  а  именно  квартиры,  путем  обмана  и  злоупотребления  доверием.

Эти  действия  Д.  квалифицированы  судом  как  мошенничество,  то  есть  хищение  чужого  имущества  путем  обмана  и  злоупотребления  доверием,  совершенное  с  причинением  значительного  ущерба  гражданину,  несмотря  на  то,  что  в  данном  случае  имеет  место  признак  совершения  мошенничества  путем  злоупотребления  доверием,  и  именно  наличие  этого  признака  суд  мотивировал  в  приговоре.

Еще  большую  опасность  представляет  деятельность  так  называемых  «черных  риэлторов».  Одна  из  таких  преступных  групп,  в  составе  которой  были  двое  участковых  и  специалист  отдела  Росреестра,  действовала  в  городе  Орске  в  2009  г.  Оренбургский  областной  суд  признал  их  виновными,  приговорив  к  различным  срокам  наказания  от  1,5  до  24  лет  лишения  свободы.

На  сегодняшний  день  отсутствие  законодательной  базы  не  дает  возможности  отделить  добросовестного  риэлтора  и  действительного  специалиста  от  некомпетентного  и  зачастую  непорядочного  агента.  На  наш  взгляд,  возвращение  обязательного  лицензирования  в  эту  сферу  способно,  в  первую  очередь,  изменить  сложившуюся  ситуацию.

Несовершенство  правового  регулирования  риэлторской  деятельности  порождает  ряд  проблем,  которые  связаны  как  с  нарушением  прав  физических  и  юридических  лиц,  так  и  с  отсутствием  необходимых  изменений  на  рынке  недвижимости  [3,  с.  31].

Отсутствие  процедуры  лицензирования  риэлторской  деятельности  как  одного  из  способов  контроля  профессионализма  лиц,  оказывающих  услуги  на  рынке  недвижимости,  значительно  сокращает  перечень  гарантий,  обеспечивающих  надлежащее  осуществление  риэлторской  деятельности.  Поэтому  на  данный  момент  времени  существует  необходимость  в  принятии  специализированного  нормативно-правового  акта,  способного  определить  порядок  организации  риэлторской  деятельности,  дополнительные  механизмы  защиты  прав  и  законных  интересов  ее  участников.

Необходимо  акцентировать  внимание  на  том,  что  еще  несколько  лет  назад  государство  контролировало  и  регулировало  риэлторскую  деятельность  путем  обязательного  лицензирования.  Легальное  закрепление  определение  риэлторской  деятельности  и  регулирование  порядка  ее  осуществления  содержалось  в  ранее  действующем  Положении  «О  лицензировании  риэлтерской  деятельности»,  утвержденном  Постановлением  Правительства  РФ  от  23  ноября  1996  года  №  1407  [9].  В  соответствии  с  этим  постановлением  под  риэлторской  деятельностью  понималась  осуществляемая  юридическими  лицами  и  индивидуальными  предпринимателями  на  основе  соглашения  заинтересованным  лицом  (либо  по  доверенности)  деятельность  по  совершению  от  его  имени  и  за  его  счет  либо  от  своего  имени,  но  за  счет  и  в  интересах  заинтересованного  лица  гражданско-правовых  сделок  с  земельными  участками,  зданиями,  строениями,  сооружениями,  жилыми  и  нежилыми  помещениями  и  правами  на  них.

С  принятием  Постановления  Правительства  РФ  от  08  мая  2002  года  №  302  «Об  изменении  и  признании  утратившими  силу  некоторых  решений  Правительства  Российской  Федерации  по  вопросам  лицензирования  отдельных  видов  деятельности»  [8]  обязательное  лицензирование  риэлторской  деятельности  было  отменено,  поскольку  считалось,  что  процедура  лицензирования  превратилась  в  обременительную  формальность  и  не  могла  решать  проблемы  с  деятельностью  недобросовестных  риэлторов.

На  смену  обязательному  лицензированию  в  феврале  2002  года  Российская  гильдия  риэлторов  разработала  и  зарегистрировала  в  Реестре  Госстандарта  «Систему  добровольной  сертификации  услуг  на  рынке  недвижимости  Российской  Федерации»  [6,  с.  83].  Однако,  поскольку  предусмотренная  Гильдией  сертификация  является  добровольной,  данная  процедура  является  необязательной. 

В  современных  условиях  Россия  не  единственная  страна,  где  не  осуществляется  лицензирование  риэлторской  деятельности.  К  примеру,  в  Испании  и  Австрии  государственное  лицензирование  отсутствует.  Риэлторской  деятельностью  в  Испании  может  заниматься  любой  человек.  Для  этого  ему  лишь  необходимо  зарегистрировать  собственную  фирму,  уведомить  соответствующий  муниципальный  орган  и  начать  продавать,  покупать  или  сдавать  в  аренду  дома,  квартиры  и  т.  д.  В  Австрии  для  осуществления  риэлторской  деятельности  необходимо  вписать  этот  вид  деятельности  в  устав  фирмы  и  внести  соответствующую  запись  в  реестр.

По  иному  пути  государственного  регулирования  лицензирования  риэлторской  деятельности  пошли  такие  страны,  например,  как  США  и  Германия.  В  США  для  осуществления  риэлторской  деятельности  необходимо  пройти  обучение  в  университете,  а  затем  сдать  экзамен  на  получение  лицензии  штата,  которая  позволяла  бы  заниматься  данной  деятельностью.  Такая  лицензия  регистрируется  в  Департаменте  по  предпринимательскому  и  профессиональному  регулированию.  Требования  к  претендентам  на  лицензию  предъявляются  серьезные  и  по  статистике  сдают  его  в  некоторых  случаях  более  10  раз.  Лицензия  на  осуществление  риэлторской  деятельности  обновляется  каждые  2  года.  В  Германии  риэлторской  деятельностью  в  основном  занимаются  юристы,  окончившие  специальные  курсы,  сдавшие  экзамен  и  получившие  лицензию.

Государственное  регулирование  риэлторской  деятельности  осуществляется  и  в  некоторых  бывших  союзных  государствах,  в  частности  в  Республиках  Беларусь  и  Узбекистан.

В  соответствии  с  действующей  редакцией  Федерального  закона  Российской  Федерации  «О  лицензировании  отдельных  видов  деятельности»  [7]  процедура  лицензирования  риэлторской  деятельности  не  предусматривается,  что  фактически  позволяет  любым  физическим  и  юридическим  лицам  осуществлять  риэлторскую  деятельность  [2,  с.  161].  Кроме  того  в  Российской  Федерации  отсутствуют  нормативно-правовые  акты,  предусматривающие  ответственность  за  недобросовестное  сопровождение  сделок.  И  как  следствие,  нет  никаких  гарантий  получения  качественной  услуги  для  добросовестного  приобретателя  недвижимого  имущества. 

На  прошедшем  в  апреле  2015  г.  медиафоруме  в  Санкт-Петербурге  Президент  России  В.В.  Путин  заявил,  что  необходимо  жестче  регулировать  риэлторскую  деятельность,  отметив,  что  механизм  такого  регулирования  может  быть  различным:  например,  введение  лицензирования  риэлторов,  усиление  контроля  со  стороны  профессиональных  саморегулируемых  организаций.  Представители  бизнес-сообщества  активно  выступают  за  введение  обязательного  саморегулирования  отрасли.  Госдума  России  вместе  с  предпринимательским  сообществом  готовит  законопроект  «О  регулировании  риэлторской  деятельности»,  что  подтверждает  необходимость  упорядочения  риэлторского  рынка.

Из  вышесказанного  можно  сделать  вывод,  что  лицензирование  не  является  «лишним»  способом  государственного  регулирования  риэлторской  деятельности.  Возвращение  обязательной  процедуры  лицензирования  может  способствовать  закрытию  входу  на  рынок  риэлторских  услуг  случайных  и  непрофессиональных  участников.  Помимо  этого,  лицензирование  позволит  поддерживать  профессиональный  уровень  агентств  и  агентов,  работающих  в  них.  Во  многих  зарубежных  странах  риэлторская  деятельность  регулируется  государством.  На  наш  взгляд,  возвращение  лицензирования  как  способа  защиты  интересов  граждан  является  наиболее  оптимальным,  поскольку  этого  можно  добиться,  допуская  на  рынок  только  профессионалов.

Список  литературы:

1. Архив  Центрального  районного  суда  г.  Оренбурга.  2015.  Дело  №  1-354/2014.  Уголовное  дело  по  обвинению  Д.  в  совершении  5  эпизодов  преступлений,  предусмотренных  ч.  4  ст.  159  УК  РФ.
2. Бербенева  И.Г.  Лицензирование  как  необходимый  элемент  государственного  регулирования  риэлторской  деятельности  //  Вестник  Российского  государственного  гуманитарного  университета.  –  2014.  –  №  15.  –  С.  158–163.
3. Гапеенок  Д.Е.  Правовое  регулирование  в  сфере  риэлторской  деятельности  //  Вестник  Московского  государственного  областного  университета.  –  2011.  –  №  2.  –  С.  31–34.
4. Герасимова  Н.А.  Особенности  и  специфика  рынка  риэлтерских  услуг  //  Актуальные  проблемы  экономики  в  условиях  реформирования  современного  общества.  –  Белгород.  –  2015.  –  С.  288–296.
5. Накушнова  Е.В.  Проблемы  правового  регулирования  риэлторской  деятельности  в  Российской  Федерации  //  Современное  право.  –  2008.  –  №  4.  –  С.  15–19.
6. Нурыйахметова  С.М.  Государственное  регулирование  риэлторской  деятельности  на  рынке  недвижимости  //  Актуальные  проблемы  экономики  и  права.  –  2009.  –  №  2.  –  С.  82–85.
7. О  лицензировании  отдельных  видов  деятельности.  Федеральный  закон  от  4  мая  2011  г.  №  99-ФЗ.  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  2011.  9  мая.  №  19.  Ст.  2716. 
8. Об  изменении  и  признании  утратившими  силу  некоторых  решений  Правительства  Российской  Федерации  по  вопросам  лицензирования  отдельных  видов  деятельности.  Постановление  Правительства  РФ  от  8  мая  2002  г.  №  30.  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  2002.  20  мая.  №  20.  Ст.  1859. 
9. Об  утверждении  Положения  о  лицензировании  риэлтерской  деятельности.  Постановление  Правительства  РФ  от  23  ноября  1996  г.  №  1407.  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  1996.  2  декабря.  №  49.  Ст.  5569.  Утратило  силу.
10. Петрова  Е.С.  Риэлторская  деятельность  как  профессиональная  деятельность  по  оказанию  услуг  при  совершении  операций  с  объектами  недвижимости  //  Человеческий  капитал.  –  2012.  –  №  3.  –  С.  52–54.
11. Рудяков  А.Н.  Правовое  регулирование  гражданских  отношений  в  сфере  риэлторской  деятельности  сравнительно-правовое  исследование:  Автореф.  дис.  канд.  юрид.  наук.  –  М.,  2013.  –  26  с.