ТЕНДЕНЦИИ  РАЗВИТИЯ  ЗЕМЕЛЬНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА  В  СФЕРЕ  ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ  ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ,  НАХОДЯЩИХСЯ  В  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  ИЛИ  МУНИЦИПАЛЬНОЙ  СОБСТВЕННОСТИ

Тарасова  Анастасия  Сергеевна

студент  2  курса,  кафедра  трудового  права,  РФ,  г.  Саратов

E-mail:  anastasiya.sergeevna.1995.02@mail.ru

Чмыхало  Елена  Юрьевна

научный  руководитель,  канд.  юрид.  наук,  доцент  кафедры  земельного  и  экологического  права  ФГБОУ  ВПО  «Саратовская  государственная  юридическая  академия»,  РФ,  г.  Саратов

В  соответствии  с  п.  1  ст.  25  Земельного  кодекса  Российской  Федерации  (далее  —  ЗК  РФ)  права  на  земельные  участки,  предусмотренные  главами  III  и  IV  ЗК  РФ,  возникают  по  основаниям,  установленным  гражданским  законодательством,  федеральными  законами,  и  подлежат  регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом  от  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  [2,  п.  1  ст.  25].  Исходя  из  этого,  чтобы  определить  основания  возникновения  прав  на  земельные  участки  необходимо  воспользоваться  ст.  8  Гражданский  кодекс  Российской  Федерации.  Одним  из  таких  оснований  является  акт  органов  местного  самоуправления  и  государственных  органов,  которые  предусмотрены  законом  в  качестве  основания  возникновения  прав  на  земельные  участки  [1,  п.  2  ст.  8].  На  основании  акта  органа  управления  возникают  права  на  земельные  участки,  находящиеся  в  государственной  или  муниципальной  собственности.  Акт  предоставлении  земельного  участка  выносится  Российской  Федерацией,  осуществляющей  распоряжение  земельными  участками,  находящимися  в  собственности  РФ;  субъекты  РФ  —  земельными  участками,  которые  находятся  в  собственности  субъектов  РФ;  органы  местного  самоуправления  –  земельными  участками,  находящимися  в  муниципальной  собственности.

В  соответствие  со  ст.  3.3  ФЗ  «О  введении  в  действие  Земельного  кодекса  Российской  Федерации»  распоряжение  земельными  участками  осуществляется  после  государственной  регистрации  права  собственности  на  них,  если  настоящим  Федеральным  законом  или  другими  федеральными  законами  не  установлено  иное.

В  случае,  если  отсутствует  государственная  регистрация  права  собственности  на  земельные  участки,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена,  то  это  ни  каким  образом  не  будет  являться  препятствием  для  того,  чтобы  распоряжаться  ими.  Распоряжение  земельными  участками,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена,  осуществляется  федеральными  органами  исполнительной  власти,  осуществляющим  функции  по  оказанию  государственных  услуг  и  управлению  государственным  имуществом  в  сфере  дорожного  хозяйства,  в  случае  предоставления  земельных  участков  для  размещения  автомобильных  дорог  федерального  значения,  органами  исполнительной  власти  субъектов  Российской  Федерации,  а  также  органами  местного  самоуправления  [4,  ст.  3.3]. 

В  Основах  государственной  политики  использования  земельного  фонда  Российской  Федерации  на  2012—2020  гг.,  которые  утверждены  Распоряжением  Правительства  РФ  одна  из  многочисленных  целей  государственной  политики  по  управление  земельным  фондом  Российской  Федерации  названа  повышение  эффективности  использования  земель  [3].  В  связи,  с  чем  одним  из  направлений  государственной  политики  определено  совершенствование  порядка  предоставления  земельных  участков  гражданам  и  организациям.  Для  его  реализации  принят  Федеральный  закон  РФ  «О  внесении  изменений  в  Земельный  кодекс  Российской  Федерации»  [5,  с.  52],  которым  с  1  марта  2015  года  признаются  утратившими  силу  ст.  28—34  ЗК  РФ  и  в  него  включаются  ст.  39.1—39.26,  существенно  изменяющие  процедуры  предоставления  земель,  которые  находятся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  физическим  и  юридическим  лицам.  Проанализируем  новые  статьи.  Так,  в  ст.  39.1  ЗК  РФ  указаны  основания  возникновения  прав  на  земельные  участки,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности.  К  ним  относятся:  решения  органа  государственной  власти  или  органа  местного  самоуправления  в  случае  предоставления  земельного  участка  в  собственность  бесплатно  или  в  постоянное  (бессрочное)  пользование;  договора  купли-продажи  в  случае  предоставления  земельного  участка  в  собственность  за  плату;  договора  аренды  в  случае  предоставления  земельного  участка  в  аренду;  договора  безвозмездного  пользования  в  случае  предоставления  земельного  участка  в  безвозмездное  пользование  [2,  ст.  39.1].

Кроме  ЗК  РФ,  отношения  по  предоставлению  земель,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  регулируются  Лесным  кодексом  РФ,  Федеральными  законами  «О  садоводческих,  огороднических  и  дачных  некоммерческих  объединениях  граждан»,  «Об  обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения»,  «О  крестьянском  (фермерском)  хозяйстве,  и  другими  нормативными  правовыми  актами,  устанавливающими  некоторые  особенности  предоставления  земельных  участков  с  учётом  их  правового  режима.

Следует  отметить,  что  актуальным  и  весьма  значимым  изменением  в  новом  ЗК  РФ  является  унификация  процедур  предоставления  земельных  участков  в  отличии  от  предыдущей  редакции  ЗК  РФ,  где  данные  процедуры  различались  в  зависимости  от  цели  использования  земель.  Унификация  процедур  предоставления  земельных  участков,  конечно,  повышает  уровень  гарантий  прав  на  землю,  так  как  исключает  неоднозначное  толкование  норм  права,  которые  регулируют  данное  отношение,  и  как  следствие  предупреждает  возникновение  судебных  споров.  Несмотря  на  унификацию  процедур  предоставления  земель,  в  новой  редакции  ЗК  РФ  в  ст.  39.18  сохраняются  некоторые  особенности  предоставления  земельных  участков,  обусловленные  спецификой  правового  режима  земель,  используемых  и  предназначенных,  например,  для  садоводства,  огородничества,  дачного  строительства,  ведения  личного  подсобного  хозяйства,  создания  и  деятельности  крестьянских  (фермерских)  хозяйств  [2,  ст.  39.18].

В  новой  редакции  ЗК  РФ  процедура  предварительного  согласования  места  размещения  объектов  не  предусматривается,  проведение  которой  предусматривалось  при  предоставлении  земельных  участков  для  строительства,  так  как  утратила  свое  значение,  в  связи  с  активным  развитием  законодательства  о  градостроительной  деятельности,  регулирующие,  в  том  числе,  и  отношения,  возникающие  при  предоставлении  земель,  находящихся  в  муниципальной  или  государственной  собственности.

Достаточно  частые  судебные  споры  возникали  из-за  пробела  в  правовом  регулировании  п.  5  ст.  30  ЗК  РФ  предыдущей  редакции,  в  котором  предусматривалось  проведение  предварительного  согласования  места  размещения  объекта  при  предоставлении  земельных  участков.  Вопросы  возникали  по  поводу  процедур  предоставления  участка,  в  случае  подачи  несколько  заявок,  так  как  отношения  по  предоставлению  земельного  участка  в  этом  случаи  не  были  урегулированы.  Судами  была  сформирована  правовая  позиция  при  разрешении  споров,  возникающих  в  связи  с  отказом  в  предоставлении  земельного  участка,  так  как  права  на  него  приобретены  лицом,  которому  было  предварительно  согласовано  место  размещения  объекта,  и  торги  не  проводились,  несмотря  на  то,  что  было  подано  несколько  заявок.  Акты  органов  управления  о  предоставлении  земельного  участка,  вынесенные  без  проведения  торгов  в  тех  случаях,  когда  подано  несколько  заявок,  призвались  не  правомерными.  В  новой  редакции  ЗК  РФ  данные  проблемы  учтены,  в  п.  1  ст.  34  ФЗ  РФ  о  внесении  изменений  в  ЗК  РФ,  установлено,  что  в  течение  трёх  лет  со  дня  принятия  решения  о  предварительном  согласовании  места  размещения  объекта,  земельный  участок,  находящийся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  не  может  быть  предметом  аукциона  по  продаже  земельного  участка  или  аукциона  на  право  заключения  договора  аренды  земельного  участка  либо  предоставлен  без  проведения  торгов  лицу,  не  указанному  в  этом  решении.  Из  этого  следует,  что  устранение  пробела  в  правовом  регулировании  данных  отношение  предупредит  возникновении  судебных  споров  и  будет  способствовать  повышению  уровня  гарантий  прав  на  землю  лиц,  инициировавших  процедуру  предварительного  согласования  места  размещения  объекта  [5,  с.  53—54].

Проблемы  возникали  и  при  применении  норм  ст.  36  ЗК  РФ,  устанавливающий  порядок  и  условия  приобретения  прав  на  земельные  участки,  на  которых  размещаются  здания  и  сооружения.  В  частности,  возникал  вопрос  о  возможности  приобретения  прав  на  земельные  участки,  на  которых  находятся  объекты  незавершенного  строительства.  Для  решения  этой  проблемы  в  ФЗ  РФ  о  внесении  изменений  ЗК  РФ  предлагается  несколько  норм.  В  п.  7  ст.  39.11  ЗК  РФ  закреплено  императивное  требование,  согласно  которого  для  строительства  зданий  и  сооружений  земельные  участки  могут  предоставляться  только  в  аренду,  с  законодательно  установленным  максимальным  сроком  договора.  А  в  п.  8  ст.  39.8  ЗК  РФ  предусмотрено,  что  такие  договоры  заключаются  на  срок  до  десяти  лет,  за  исключением  некоторых  случаев.  Установление  максимальных  сроков  договоров  аренды  земельных  участков,  предоставляемых  для  строительства,  —  это  одна  из  мер,  стимулирующих  их  рациональное  использование.  Закрепив  право  приобретения  земельного  участка  в  аренду  для  завершения  строительства  объекта,  установлены  некоторые  ограничения  по  его  реализации,  стимулирующие  завершение  строительства  объекта  и  как  следствие  обеспечивающие  рациональное  использование  земель.

На  заседании  президиума  Госсовета,  состоявшемся  9  октября  2012  года,  посвященном  проблемам  эффективности  управления  земельными  ресурсами,  было  высказано  предложение  о  том,  что  правом  инициировать  процедуры  предоставления  земельных  участков  из  земель,  находящихся  в  муниципальной  или  государственной  собственности,  должны  быть  наделены  не  только  компетентные  органы  управления,  но  и  заинтересованные  физические  и  юридические  лица.  Это  предложение  учтено  в  норме  п.  1  ст.  39.11  ЗК  РФ,  в  соответствии  с  которым  решение  о  проведении  аукциона  по  продаже  земельного  участка,  находящегося  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  принимается  уполномоченным  органом,  в  том  числе  по  заявлениям  граждан  или  юридических  лиц.  Следовательно,  инициатива  о  предоставлении  земельного  участка  может  исходить  от  заинтересованных  физических  или  юридических  лиц.

В  случае  проведения  аукциона  по  продаже  земельного  участка  или  аукциона  на  право  заключения  договора  аренду  осуществляет  по  инициативе  заинтересованных  лиц,  то  ими  готовится  схема  расположения  земельного  участка,  после  утверждения  которой,  в  установленном  порядке,  ими  же  обеспечивается  выполнение  кадастровых  работ  и  осуществление  государственного  кадастрового  учета  земельного  участка,  а  также  государственная  регистрация  права  государственной  или  муниципальной  собственности  на  соответствующий  земельный  участок,  за  исключением  тех,  на  которые  государственная  собственность  не  разграничена.  После  чего  заинтересованные  в  предоставлении  земельного  участка  лица  обращаются  в  компетентный  орган  управления  с  заявлением  о  проведении  аукциона  [5,  с.  58].

Однако,  не  решена  проблема  компенсации  затрат,  произведенных  при  формировании  земельного  участка.  В  п.  22  ст.  39.12  ЗК  РФ  установлено,  что  не  допускается  требовать  от  победителя  аукциона  или  иного  лица,  с  которым  заключены  договоры  купли-продажи  или  аренды  земельного  участка,  возмещение  расходов,  связанных  с  выполнением  кадастровых  работ  в  отношении  земельного  участка,  являющегося  предметом  указанных  договоров,  а  также  расходов,  необходимых  для  организации  и  проведения  аукциона.  Других  норм,  которые  определяли  бы  условия  и  порядок  компенсации  указанных  выше  затрат,  лицу,  по  инициативе  которого  осуществлялось  образование  земельного  участка,  не  предусматривается.

Очевидно,  что  указанные  расходы  должен  нести  собственник  участка  —  публичное  образование  Российской  Федерации,  субъект  Российской  Федерации  или  муниципальное  образование.  Учитывая,  дефицитность  бюджетов  публичных  образований  в  юридической  литературе  высказывалось  предложение  о  том,  что  соответствующие  расходы  необходимо  возлагать  на  победителя  торгов,  если  иным  лицом  осуществлялось  образование  земельного  участка.  Для  этого  в  извещении  о  проведении  торгов  следует  указывать  сумму  затрат,  подлежащих  возмещению.  Отсутствие  законодательно  установленной  обязанности  возмещения  расходов,  понесенных  при  образовании  земельного  участка,  снижает  эффективность  действия  норм,  представляющих  право  физическим  и  юридическим  лицам  инициировать  процедуры  предоставления  земельных  участков,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности.  Следовательно,  сохраняется  положение,  что  когда  предоставление  земельных  участков  будет  происходить  по  инициативе  органов  управления,  наделенных  полномочиями  по  распоряжению  землями,  находящимися  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  так  как  в  этом  случаи  образование  земельного  участка,  организация  и  проведение  аукциона  осуществляются  за  счёт  средств  соответствующих  бюджетов  [5,  c.  58—59].

Проанализировав  нормы  Федерального  закона  от  23  июня  2014  г.  №  171-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  Земельный  кодекс  Российской  Федерации»,  мы  приходим  к  выводу,  что  частые  проблемы,  возникающие  при  применении  норм  земельного  законодательства  учтены,  в  результате  чего  повышена  эффективность  правового  регулирования  земельных  отношений,  а  также  обеспечено  решение  задач  государственной  политики  по  управлению  земельным  фондом.  Созданы  благоприятные  условия  для  рационального  использования  земельных  участков,  повышен  уровень  гарантий  прав  на  землю  [5,  с.  58,  59].

Список  литературы:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  первая)  от  30.11.1994  №  51-ФЗ  (ред.  от  22.10.2014)  (с  изм.  и  доп.,  вступ.  в  силу  с  02.03.2015)  //  Собрание  законодательства  РФ,  —  1994,  —  №  32,  —  ст.  3301. 
2. Земельный  кодекс  Российской  Федерации  от  25.10.2001  №  136-ФЗ  (ред.  от  31.12.2014)  (с  изм.  и  доп.,  вступ.  в  силу  с  01.03.2015)  //  Собрание  законодательства  РФ,  —  2001,  —  №  44,  —  ст.  4147.
3. Распоряжение  Правительства  РФ  от  03.03.2012  №  297-р  (ред.  от  28.08.2014)  «Об  утверждении  Основ  государственной  политики  использования  земельного  фонда  Российской  Федерации  на  2012—2020  годы»  //  «Собрание  законодательства  РФ»,  19.03.2012,  —  №  12,  —  ст.  1425;  —  2014,  —  №  36,  —  ст.  4880.
4. Федеральный  закон  от  25.10.2001  №  137-ФЗ  (ред.  от  29.12.2014)  «О  введении  в  действие  Земельного  кодекса  Российской  Федерации"  (с  изм.  и  доп.,  вступ.  в  силу  с  01.03.2015)  //  «Собрание  законодательства  РФ»,  29.10.2001,  —  №  44,  —  ст.  4148,  —  2014,  —  №  26  (ч.  1),  —  ст.  3377.
5. Чмыхало  Е.Ю.  «Совершенствование  процедур  предоставления  земельных  участков  как  одно  из  направлений  государственной  политики  по  управлению  земельным  фондом»  //  Аграрное  и  земельное  право,  №  10(118),  2014.