НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ  ЗЕМЛИ  НА  ОСНОВЕ  КАДАСТРОВОЙ  СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

Окунева  Вероника  Владимировна

студент  5  курса  юридического  факультета  ВятГГУ,  РФ,  г.  Киров,

E-mail: 

Коротаева  Ольга  Анатольевна

научный  руководитель,  ст.  преподаватель  кафедры  государственно-правовых  дисциплин  ВятГГУ,  РФ,  г.  Киров

На  законодательном  уровне  закреплено,  что  налог  на  землю  должны  платить  все  юридические  и  физические  лица,  которые  обладают  земельными  участками,  а  также  индивидуальные  предприниматели,  использующие  земельные  участки  в  своей  деятельности.  В  основу  данного  налога  положена  кадастровая  стоимость  земельного  участка.  Необходимо  отметить,  что  достаточно  часто  возникают  споры  между  налогоплательщиками  и  налоговыми  органами  по  поводу  исчисления  и  начисления  земельного  налога.  Также  возникают  проблемы,  препятствующие  осуществлению  землепользователями  права  на  достойную  и  результативную  судебную  защиту  в  земельных  спорах  о  достоверности  результатов  оценки  земель.  Поэтому  тема  статьи  является  достаточно  актуальной.

Пункт  1  статьи  390  Налогового  кодекса  РФ  определяет,  что  налоговой  базой  по  земельному  налогу  является  кадастровая  стоимость  земельного  участка,  который  является  объектом  налогообложения  в  соответствии  со  статьей  389  НК  РФ  [1].

Необходимо  отметить,  что  действующим  законодательством  не  урегулирован  правовой  механизм,  определяющий  особенности  определения  налоговой  базы  по  земельному  налогу  при  изменении  кадастровой  стоимости  земельных  участков,  произошедшей  в  течение  одного  налогового  периода,  и  определенной  как  рыночная  стоимость  [9].  Данный  вопрос  в  связи  с  этим  разъяснен  ФНС  России  и  Минфином  России  [7]. 

На  практике  порой  возникают  проблемы,  связанные  с  определением  даты  установления  кадастровой  стоимости  земельного  участка.

Примером  решения  данного  вопроса  является  Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  25.06.2013  №  10761/11,  в  котором  объясняется,  что  Закон  об  оценочной  деятельности  прямо  не  называет  ту  дату,  которую  следует  считать  датой  установления  кадастровой  стоимости.  Истец  вправе  заявить  требование  о  приведении  кадастровой  стоимости  объекта  в  соответствие  с  рыночной  стоимостью.  Для  этого  он  должен  доказать  рыночную  стоимость  на  ту  же  дату,  которая  была  использована  оценщиком,  осуществившим  кадастровую  оценку,  в  качестве  даты  оценки  (дата,  по  состоянию  на  которую  определена  кадастровая  стоимость  объектов  недвижимости)  и  указана  в  вводной  части  отчета  об  определении  кадастровой  стоимости  [15].

Если  такая  дата  отсутствует  в  отчете  оценщика,  то  она  может  быть  установлена  на  основании  сведений,  которые  содержатся  в  акте  органа  исполнительной  власти  субъекта,  утверждающего  результаты  государственной  кадастровой  оценки. 

Порядок  государственного  учета  регулируется  главой  3  Закона  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  [3].  Также  данный  порядок  закреплен  в  Методических  указаниях  по  определению  кадастровой  стоимости  вновь  образуемых  земельных  участков  и  существующих  земельных  участков  в  случаях  изменения  категории  земель,  вида  разрешенного  использования  или  уточнения  площади  земельного  участка  [6].

Сложность  вызывает  вопрос  —  необходимо  ли  применять  п.  2.4  Методических  рекомендаций  при  определении  налоговой  базы  по  правилам  абз.  2  п.  1  ст.  391  НК  РФ?

В  письме  Минфина  РФ  от  11.05.2010  №  03-05-05-02/33  по  этому  поводу  дается  разъяснение,  что  поскольку  пункт  2.4  Методических  указаний  регулирует  вопрос  определения  кадастровой  стоимости  земельного  участка  после  его  образования  и  постановки  на  кадастровый  учет,  то  абз.  2  п.  1  ст.  391  НК  РФ,  который  определяет  налоговую  базу  по  земельному  налогу  в  отношении  земельного  участка,  образованного  в  течение  налогового  периода,  как  его  кадастровую  стоимость  на  дату  постановки  на  кадастровый  учет,  должен  применяться  без  учета  пункта  2.4  Методических  указаний  [6].

В  законодательстве  нет  четкой  регламентации  того,  должен  ли  индивидуальный  предприниматель,  не  использующий  земельный  участок  (который  имеет  разрешенное  использование,  связанное  с  предпринимательской  деятельностью)  в  предпринимательских  целях  самостоятельно  определять  налоговую  базу  в  отношении  такого  земельного  участка.

Если  обратиться  к  судебной  практике,  то  можно  отметить  подход,  в  соответствии  с  которым  у  индивидуального  предпринимателя  (вне  зависимости  от  фактического  осуществления  на  земельных  участках  предпринимательской  деятельности)  должна  возникнуть  обязанность  самостоятельно  определять  налоговую  базу  в  отношении  этих  участков,  а  также  исчислять  сумму  земельного  налога  и  представить  в  налоговый  орган  налоговую  декларацию.  Как  отмечается  в  Постановлении  ФАС  Северо-Западного  округа  от  27.11.2012  №  А13-1204/2012,  основанием  для  этого  служит  то,  что  в  правоустанавливающих  документах  на  земельные  участки,  которые  принадлежат  предпринимателю  на  праве  собственности,  определен  вид  разрешенного  использования,  связанный  с  предпринимательской  деятельностью  (п.  3  ст.  391,  п.  2  ст.  396  и  п.  1  ст.  398  НК  РФ)  [16].

Из  норм  Закона  об  оценочной  деятельности  [4],  а  также  в  соответствии  с  правовой  позицией,  которая  изложена  в  Постановлении  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  РФ  №  913/11  [13],  следует,  что  участники  гражданского  оборота  имеют  право  поставить  вопрос  о  приведении  актуальной  кадастровой  оценки  земельного  участка  в  соответствие  с  рыночной  стоимостью,  в  том  числе  и  посредством  заявления  соответствующего  иска  непосредственно  в  арбитражный  суд.  Это  имеет  существенное  значение  для  налогоплательщика  в  тех  ситуациях,  когда  по  каким-либо  причинам  кадастровая  оценка  стоимости  принадлежащего  ему  земельного  участка  оказывается  выше  его  рыночной  стоимости.

Порой  возникают  случаи,  когда  суд  отказывает  в  признании  результатов  оценки  земельных  участков,  принадлежащих  владельцам  не  на  праве  собственности,  а  на  иных  правах  [11].  Данную  позицию  нельзя  признать  верной,  поскольку  в  ст.  6  Закона  об  оценочной  деятельности  Российская  Федерация  указывается,  что  субъекты  РФ  или  муниципальные  образования,  физические  и  юридические  лица  имеют  право  на  проведение  оценщиком  оценки  любых  принадлежащих  им  объектов  [4].  Таким  образом,  действующее  законодательство  не  связывает  возможность  заключения  договора  на  проведение  оценки  объекта  с  наличием  исключительно  права  собственности  на  этот  объект.  Исходя  их  этого,  подобный  договор  может  быть  заключен  и  на  оценку  земельных  участков,  которые  принадлежат  владельцу  и  на  других  основаниях,  в  т.  ч.  на  праве  аренды.

Необходимо  обратить  внимание  на  то,  что  оценочная  экспертиза  может  проводиться  для  определения  рыночной  стоимости  конкретного  земельного  участка,  но  не  для  выяснения  достоверности  отчета  о  кадастровой  оценке  земельного  участка.

В  соответствии  с  абз.  2  ст.  24.19  Закона  об  оценочной  деятельности  в  случае  оспаривания  результатов  определения  кадастровой  стоимости  рыночная  стоимость  объекта  недвижимости  должна  быть  установлена  на  дату,  по  состоянию  на  которую  была  установлена  его  кадастровая  стоимость.

Это  говорит  о  том,  что  рыночная  стоимость  земельного  участка,  сформированного  после  утверждения  результатов  государственной  кадастровой  оценки,  должна  устанавливаться  на  дату,  по  состоянию  на  которую  была  установлена  его  кадастровая  стоимость.  Данные  выводы  подтверждаются  правовой  позицией  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  РФ  [14].

Распространенным  случаем  нарушения  прав  налогоплательщиков  судами  при  рассмотрении  споров  об  определении  стоимости  земельного  участка  для  целей  налогообложения  является  отказ  в  проведении  оценки  стоимости  земельного  участка  каким-либо  иным  субъектом,  кроме  Федерального  агентства  кадастра  объектов  недвижимости  или  его  территориального  органа.  В  то  же  время,  в  случае  спора  об  оценке  земельного  участка  налогоплательщик  вправе  ходатайствовать  перед  судом  о  назначении  судебной  экспертизы  по  оценке  земельного  участка  независимым  оценщиком  [11].

Подготовка  отчета  об  оценке  на  ретроспективную  дату  является  нетривиальной  задачей  для  оценщика.  Так  как  оценка  выполняется  на  дату,  которая  существенно  отстает  от  текущей,  то  у  оценщика  наряду  с  общей  проблемой  неразвитости  и  закрытости  рынка  недвижимости  возникают  дополнительные  сложности  с  подбором  аналогов,  которые  могут  привести  к  ошибкам.  Среди  таких  трудностей  можно  назвать:  отсутствие  в  Интернете  информации  об  аналогах  на  прошлые  даты;  невозможность  получения  либо  уточнения  информации  об  объектах-аналогах  по  имеющимся  контактам;  отсутствие  подробного  описания  аналогов.

Необходимость  четкой  регламентации  отношений,  связанных  с  кадастровой  оценкой  недвижимости,  очевидна.  В  связи  с  чем  необходимо  внести  изменения  в  Федеральный  закон  об  оценочной  деятельности,  а  именно,  установить  процедуру  пересмотра  результатов  кадастровой  оценки.

Существующая  сегодня  система  кадастровой  оценки  (с  учетом  института  оспаривания  ее  результатов)  нежизнеспособна  и  даже  вредна,  поскольку:

·     не  позволяет  создать  и  поддерживать  в  актуальном  состоянии  базу  по  земельному  налогу,  основанную  на  справедливой  стоимости;

·     финансово  невыгодна  ни  заказчикам  оценки,  ни  их  оппонентам  в  спорах;

·     наносит  урон  эффективности  экономики  страны  в  целом,  способствуя  переливу  средств  из  отраслей,  где  создаются  общественно  необходимые  товары  и  услуги,  в  сферу  консалтинговых  услуг.

Выход  из  сложившейся  ситуации  видится  лишь  в  создании  и  поддержании  в  актуальном  состоянии  региональных  баз  данных  [12].

В  литературе  подчеркивается,  что  эффективная  система  единого  законодательства  в  сфере  регистрации  прав  и  кадастрового  учета  должна  содержать  полные  и  достоверные,  а  кроме  того,  и  доступные  для  всех  сведения  [10]. 

На  защиту  прав  землепользователей  направлена  Концепция  развития  досудебного  урегулирования  налоговых  споров  в  системе  налоговых  органов  Российской  Федерации.  Данный  документ  определяет  цели,  принципы,  задачи  и  основные  механизмы  развития  досудебного  урегулирования  налоговых  споров  на  2013—2018  годы  [5],  что  является  положительным  моментом,  поскольку  судебные  процедуры  занимают  значительно  количество  времени.  Хотелось  бы  надеяться  на  эффективность  данной  Концепции  и  иных  правовых  актов  на  практике.

В  заключение  можно  сделать  вывод  о  том,  что  государству  необходимо  эффективно  развивать  земельное  и  налоговое  законодательство,  для  чего  можно  внести  следующие  предложения  по  его  совершенствованию:

1.  Для  закрепления  на  законодательном  уровне  правового  механизма,  определяющего  особенности  определения  налоговой  базы  по  земельному  налогу  при  изменении  кадастровой  стоимости  земельных  участков,  произошедшем  в  течение  одного  налогового  периода,  в  статью  391  НК  РФ  нужно  внести  дополнение  следующего  содержания:  «Если  изменения  в  части  установления  кадастровой  стоимости  земельного  участка,  равной  рыночной  стоимости,  внесены  в  государственный  кадастр  недвижимости  в  течение  налогового  периода,  то  указанная  кадастровая  стоимость  применяется  в  целях  определения  налоговой  базы  по  земельному  налогу  по  состоянию  на  1  января  года,  следующего  за  налоговым  периодом,  в  котором  были  внесены  такие  изменения  в  кадастр.  В  случае,  если  изменения  в  государственный  кадастр  недвижимости  в  части  установления  кадастровой  стоимости  земельного  участка,  равной  рыночной  стоимости,  внесены  по  состоянию  на  1  января  года,  являющегося  текущим  или  предшествующим  налоговым  периодом,  то  исчисление  земельного  налога  должно  осуществляться  с  применением  указанной  кадастровой  стоимости  за  весь  налоговый  период,  по  состоянию  на  1  января  которого  были  внесены  изменения  в  кадастр,  а  также  за  все  последующие  налоговые  периоды».

2.  Для  регламентации  обязанности  индивидуального  предпринимателя  самостоятельно  определять  налоговую  базу  в  отношении  земельного  участка  в  Налоговый  кодекс  необходимо  внести  следующее  дополнение:  «Если  индивидуальный  предприниматель  не  использует  земельный  участок  в  предпринимательских  целях,  но  в  правоустанавливающих  документах  определен  вид  разрешенного  использования,  связанный  с  предпринимательской  деятельностью,  то  у  него  возникает  обязанность  самостоятельно  определять  налоговую  базу  в  отношении  такого  земельного  участка».

Также  для  совершенствования  налогообложения  земли  на  основе  кадастровой  стоимости  земельного  участка  можно  предложить:

1.  Для  устранения  ошибок,  связанных  с  недостатком  информации  о  земельных  участках,  необходимо  создавать  и  поддерживать  в  актуальном  состоянии  региональные  базы  данных,  которые  должны  содержать  верифицированную  информацию  о  представленных  в  ней  объектах.  Можно  предложить  создание  следующих  баз  данных:

·     о  земельных  участках  по  видам  использования,  включая  их  качество  и  местоположение;

·     об  объектах  экономического  назначения,  находящихся  на  определенных  территориях,  независимо  от  форм  собственности,  с  указанием  их  «налоговой  отдачи»  в  соответствующие  бюджеты;

·     об  объектах  экологического  назначения,  независимо  от  форм  собственности  с  указанием  качества  и  эффективности  реализации  экологических  функций.

Все  базы  данных  могут  быть  представлены  в  виде  паспортов  соответствующих  объектов. 

2.  Для  поддержания  эффективной  системы  правового  регулирования  регистрации  прав  на  землю  и  кадастрового  учета  важным  является  регулярное  проведение  следующих  проверок:

·     по  вопросам  территориального  планирования;

·     по  достоверности  сведений  мониторинга  земель;

·     по  осуществлению  земельного  надзора;

·     по  правильности  проведения  кадастровой  оценки  земельных  участков.

Список  литературы:

1. Налоговый  кодекс  Российской  Федерации  (часть  вторая)  от  05.08.2000  №  117-ФЗ  (ред.  от  04.10.2014)  [Текст]  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2000.  —  №  32.  —  Ст.  3340.
2. Земельный  кодекс  Российской  Федерации  от  25.10.2001  №  136-ФЗ  (ред.  от  21.07.2014)  [Текст]  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2001.  —  №  44.  —  Ст.  4147.
3. О  государственном  кадастре  недвижимости  [Текст]:  федер.  закон  от  24.07.2007  №  221-ФЗ  (ред.  от  21.07.2014)  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2007.  —  №  31.  —  Ст.  4017.
4. Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации  [Текст]:  федер.  закон  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  (ред.  от  21.07.2014)  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  1998.  —  №  31.  —  Ст.  3813.
5. Об  утверждении  Концепции  развития  досудебного  урегулирования  налоговых  споров  в  системе  налоговых  органов  Российской  Федерации  на  2013—2018  годы  [Электронный  ресурс]:  приказ  ФНС  России  от  13.02.2013  N  ММВ-7-9/78@//  СПС  КонсультантПлюс.
6. Об  утверждении  Методических  указаний  по  определению  кадастровой  стоимости  вновь  образуемых  земельных  участков  и  существующих  земельных  участков  в  случаях  изменения  категории  земель,  вида  разрешенного  использования  или  уточнения  площади  земельного  участка  [Текст]:  приказ  Минэкономразвития  РФ  от  12.08.2006  №  222  (ред.  от  17.11.2011)  //  Российская  газета.  2006.  22  сентября.
7. О  земельном  налоге  [Текст]:  письмо  ФНС  России  от  19.07.2013  №  БС-4-11/13149  (вместе  с  Письмом  Минфина  России  от  16.07.2013  №  03-05-04-02/27809)  //  Экономика  и  жизнь  (Бухгалтерское  приложение).  2013.  №  30.
8. Письмо  Минфина  РФ  от  11.05.2010  №  03-05-05-02/33  [Электронный  ресурс]  //  СПС  КонсультантПлюс. 
9. Лермонтов  Ю.М.  Постатейный  комментарий  к  главе  31  Налогового  кодекса  Российской  Федерации  Земельный  налог  [Электронный  ресурс]  /  Ю.М.  Лермонтов  //  СПС  КонсультантПлюс. 
10. Ломакин  А.  Налоговые  споры  по  начислению  налога  на  землю  [Текст]  /  А.  Ломакин  //  Жилищное  право.  —  2013.  —  №  5.  —  С.  107—112.
11. Пантюшов  О.В.  Проблемы  определения  кадастровой  стоимости  земельного  участка  в  целях  налогообложения  [Текст]  /  О.В.  Пантюшев  //  Адвокат.  —  2014.  —  №  2.  —  С.  48—53.
12. Шарипов  Ю.В.  Оценка  земельных  участков  и  экспертиза  отчетов  об  оценке  для  оспаривания  кадастровой  стоимости  [Текст]  /  Ю.В.  Шарипов  //  Имущественные  отношения  в  Российской  Федерации.  —  2013.  —  №  9.  —  С.  82—92.
13. Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  28.06.2011  №  913/11  [Электронный  ресурс]  //  СПС  КонсультантПлюс. 
14. Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  25.06.2013  №  10761/11  [Электронный  ресурс]  //  СПС  КонсультантПлюс. 
15. Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  25.06.2013  №  10761/11  по  делу  №  А11-5098/2010  [Электронный  ресурс]  //  СПС  КонсультантПлюс. 
16. Постановление  ФАС  Северо-Западного  округа  от  27.11.2012  №  А13-1204/2012  [Электронный  ресурс]  //  СПС  КонсультантПлюс.