ПРОКУРОРСКИЙ  НАДЗОР  ЗА  СОБЛЮДЕНИЕМ  ЖИЛИЩНЫХ  ПРАВ  ГРАЖДАН  В  СФЕРЕ  УПРАВЛЕНИЯ  МНОГОКВАРТИРНЫМИ  ДОМАМИ

Кадунова  Екатерина  Николаевна

студент  5  курса,  юридический  факультет  ВятГГУ,  РФ,  г.  Киров

E-mail: 

Ложкина  Татьяна  Евгеньевна

научный  руководитель,  старший  преподаватель  кафедры  государственно-правовых  дисциплин  юридического  факультета  ВятГГУ,  РФ,  г.  Киров

Проблемы  в  сфере  жилищно-коммунального  хозяйства  актуальны  для  подавляющего  большинства  российских  граждан.  На  сегодняшний  день  область  жилищных  правоотношений  является  самой  проблемной.

В  течение  последних  десяти  лет  происходили  экономические  процессы  и  законодательные  изменения,  способствовавшие  тому,  что  на  смену  муниципальным  унитарным  предприятиям  по  управлению  жилищно-коммунальным  хозяйством,  функционировавшим  раньше  при  органах  местного  самоуправления,  пришли  сотни  управляющих  компаний  и  товариществ  собственников  жилья,  многие  из  которых  не  владели  ни  практическим,  ни  теоретическим  опытом  управления  жилищно-коммунальным  комплексом  и  его  ресурсами  [3,  с.  25].

Управление  многоквартирным  домом  предполагает  согласованность  действий  собственников  квартир  по  принятию  решений,  касающихся  управления.  А  управление  требует  высокой  правовой  культуры.  Нередко,  общее  собрание  собственников  состоит  из  малознакомых  собственников,  что  усложняет  решение  важных  вопросов.

На  первоначальным  этапе  данная  тенденция  была  проигнорирована  органами  государственного  контроля.  Именно  поэтому  в  данной  сфере  на  сегодняшний  день  так  много  проблем.

Предмет  прокурорского  надзора  в  сфере  жилищный  прав  граждан  определен  следующим  образом:  надзор  за  соблюдением  конституционных  прав  граждан  на  жилище,  надзор  за  исполнением  норм  Жилищного  кодекса,  иных  законов  всеми  надзорными  органами  федеральной  исполнительной  власти,  органами  законодательной  (представительной)  и  исполнительной  власти  субъектов  РФ,  органами  местного  самоуправления,  контролирующими  органами,  жилищными  организациями,  осуществляющими  управление,  содержание  и  эксплуатацию  жилищного  фонда,  а  также  за  соответствием  Конституции  и  законам  нормативно-правовых  актов,  издаваемых  этими  органами  и  их  должностными  лицами  [1,  с.  27].

В  2014  году  органами  прокуратуры  Кировской  области  при  осуществлении  надзорных  мероприятий  по  соблюдению  прав  граждан  в  сфере  жилищно-коммунального  хозяйства  (далее  —  ЖКХ)  выявлено  7446  нарушений  закона,  принесено  137  протестов,  внесено  507  представлений,  направлено  в  суды  988  заявлений,  возбуждено  302  дела  об  административных  правонарушениях,  объявлено  487  предостережений.  По  итогам  рассмотрения  актов  реагирования  к  дисциплинарной  ответственности  привлечено  311  должностных  лиц,  к  административной  ответственности  —  229  правонарушителей  [5].

Следует  отметить,  что  прокурорский  надзор  за  исполнением  жилищного  законодательства  производится  в  нескольких  направлениях:  меры  прокурорского  реагирования  по  заявлениям  и  жалобам  граждан,  надзор  за  деятельностью  управляющих  организаций  и  товариществ  собственников  жилья  (далее  —  ТСЖ),  надзор  за  исполнением  органами  местного  самоуправления  контрольных  полномочий  в  жилищной  сфере,  надзор  за  деятельностью  контролирующих  органов.

Рассмотрим  каждое  направление.

Ежегодно  в  кировскую  прокуратуру  поступает  более  десяти  тысяч  обращений  от  граждан  по  поводу  нарушения  жилищных  прав  [5].  В  последнее  время  во  многих  субъектах  создавались  временные  приемные  Генерального  прокурора  РФ  по  вопросам  ЖКХ,  в  которые  обратилось  большое  число  граждан,  считавших,  что  их  жилищные  права  нарушены.  В  результате  деятельности  таких  приемных  повсеместно  выявлены  массовые  нарушения  прав  жильцов  многоквартирных  домов  при  расчетах  за  потребленные  коммунальные  ресурсы,  некачественного  и  несвоевременного  оказания  услуг  ЖКХ,  неисполнения  жилищно-коммунальными  организациями  обязательств  по  содержанию  общего  имущества  многоквартирных  домов  и  другие  нарушения. 

Из-за  низкого  уровня  правовой  культуры  попытки  самостоятельной  защиты  гражданином  своих  жилищный  прав  далеко  не  всегда  дают  результат.

Так,  жильцы  одного  многоквартирного  дома  обратились  в  суд  с  требованием  признать  договор  управления  домом  недействительным,  так  как  они  не  участвовали  в  выборе  управляющей  компании.  Однако,  суд  отказал  в  удовлетворении  требований,  сославшись  на  то,  что  протокол  заочного  голосования  жильцов,  на  основании  которого  заключен  договор,  оспорен  не  был,  хотя  жильцы  и  не  знали  о  его  наличии.  Также  жильцы  ежемесячно  производили  оплату  по  квитанциям  управляющей  компании.  К  договору  прилагается  реестр  подписавших  его  собственников  жилых  помещений.  Таким  образом,  договор  соответствует  всем  законным  требованиям.  Кассационное  обжалование  также  не  принесло  результатов  [4,  с.  40].

При  неспособности  защитить  свои  права  самостоятельно,  граждане  обращаются  в  прокуратуру.  Однако,  и  тут  существует  проблема.  Граждане  могут  обратиться  в  прокуратуру  коллективно  и  по  отдельности.

Если  прокурор  сочтет,  что  ТСЖ  или  управляющая  компания  нарушили  права  гражданина,  он  обращается  в  суд  от  имени  гражданина.  Однако,  случается  так,  что  суд  отказывает  в  принятии  искового  заявления,  если  оно  подается  в  интересах  одного  собственника  жилого  помещения  в  доме  на  основании  статьи  45  Гражданского  процессуального  кодекса.  В  соответствие  с  данной  статьей  прокурор  может  обратиться  в  суд  с  исковым  заявлением  в  интересах  лица  только  при  условии,  что  лицо  не  может  самостоятельно  обратиться  в  суд  по  уважительной  причине  (по  состоянию  здоровья,  в  силу  возраста,  по  причине  недееспособности  и  т.  д.).  Таким  образом,  прокурор  не  всегда  может  защитить  права  гражданина,  который  не  имеет  вышеуказанных  уважительных  причин.

Надзор  за  деятельностью  управляющих  организаций  и  ТСЖ  производится  как  в  виде  принятия  жалоб  от  граждан,  так  и  в  виде  плановых  прокурорских  проверок.  Однако,  бывают  и  неплановые  проверки,  которые  проводятся  прокуратурой  в  связи  с  поступившим  сигналом  о  совершенном  правонарушении  и  в  случаях,  когда  проверка  не  терпит  отлагательства  (например,  незаконное  отключение  от  систем  теплоснабжения  в  зимний  период).

Чаще  всего  мерой  прокурорского  реагирования  на  выявленное  правонарушение  является  предостережение  или  представление.  Как  и  в  случае  поступления  жалоб  от  граждан,  прокурор  может  обратиться  в  суд  с  иском  о  ликвидации  ТСЖ  или  управляющей  организации,  если  нарушение  носит  грубый  и  неустранимый  характер.

Также  прокуратура  надзирает  за  деятельностью  органа  местного  самоуправления  в  сфере  жилищного  права.

В  целях  обеспечения  соблюдения  управляющими  организациями  обязательных  требований,  установленных  законом,  Федеральным  законом  от  25  июня  2012  г.  №  93-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  отдельные  законодательные  акты  Российской  Федерации  по  вопросам  государственного  контроля  (надзора)  и  муниципального  контроля»,  был  введен  институт  муниципального  жилищного  контроля.  Казалось  бы,  количество  нарушений  должно  было  снизиться,  так  как  появился  новый  вид  контроля,  но  этого  не  произошло.

Значительное  число  нарушений  допускается  органами  местного  самоуправления  при  осуществлении  нормотворческой  деятельности.  В  2012  году  прокурорами  выявлено  789  незаконных  правовых  актов,  на  которые  принесено  787  протестов.  Из  них  656  приведены  в  соответствие  с  действующим  законодательством  [3,  с.  27].  Самой  частой  причиной  для  оспаривания  нормативных  правовых  актов  являются  —  превышение  компетенции  при  принятии  тарифов,  несоблюдение  сроков  начала  и  завершения  отопительного  периода.

Согласно  статье  165  Жилищного  кодекса,  орган  местного  самоуправления  на  основании  обращения  собственников  помещений  организует  проведение  проверки  деятельности  управляющей  организации  в  пятидневный  срок.  Если  по  результатам  проверки  выявлено  невыполнение  управляющей  организацией  условий  договора  управления  многоквартирным  домом,  орган  местного  самоуправления  не  позднее  чем  через  пятнадцать  дней  со  дня  соответствующего  обращения  созывает  собрание  собственников  помещений  в  данном  доме  для  решения  вопросов  о  расторжении  договора  с  такой  управляющей  организацией  и  о  выборе  новой  управляющей  организации  или  об  изменении  способа  управления  данным  домом.  Если  собственники  не  могут  выбрать  способ  управления  домом  в  течение  года,  орган  местного  самоуправления  проводит  открытый  конкурс  по  отбору  управляющей  организации  [2].

В  подобных  ситуациях  и  происходят  нарушения.  Орган  местного  самоуправления  заключает  договор  без  проведения  конкурса,  нарушая  права  собственников  и  жилищное  законодательство.  Выявив  данное  нарушение  в  результате  прокурорской  проверки,  прокурор  подает  в  суд  исковое  заявление  о  признании  сделки  недействительной  и  применении  последствий  недействительности  ничтожной  сделки.  Также  при  заключении  договора  с  управляющей  организацией  или  создании  ТСЖ  могут  фальсифицироваться  решения  собраний  собственников  жилья,  подделываться  подписи  жильцов  дома. 

Считая,  что  его  жилищные  права  нарушены,  гражданин  может  обратиться  в  орган  государственного  жилищного  надзора,  а  именно  в  Государственную  жилищную  инспекцию,  и  тогда  инспекция  должна  защищать  его  права,  возможно,  в  судебном  порядке.  Согласно  информации  правительства  Кировской  области,  число  обращений  граждан  в  Государственную  жилищную  инспекцию  Кировской  области  быстро  растет.  Соответственно,  нагрузка  на  данный  контролирующий  орган  увеличивается,  а  это  затрудняет  защиту  нарушенных  прав  граждан  [6,  с.  46].

Таким  образом,  можно  сделать  вывод,  что  нарушение  жилищных  прав  граждан  в  сфере  управления  многоквартирным  домом  —  сложная  проблема,  требующая  для  ее  решения  совместных  усилий  прокуратуры,  органов  государственной  власти,  местного  самоуправления  и  органов  государственного  жилищного  надзора.

Прокуратура  не  подменяет  контрольные  полномочия  вышеперечисленных  органов  и  не  дублирует  их.  Она  работает  совместно  с  этими  органами,  пользуясь  результатами  их  проверок  и  другими  данными.

По  результатам  многолетней  прокурорской  практики  можно  сделать  вывод,  что  все  нарушения  в  сфере  жилищного  права  нарушения  носят  системный,  повторяющийся  характер,  независимо  от  уровня,  на  котором  они  совершаются.

Подводя  итог,  следует  отметить,  что  у  вышеуказанных  органов  есть  четко  определенные  полномочия  по  контролю  над  жилищной  сферой,  полномочия  прокурора  часто  совпадают  с  этими  полномочиями.  Считаю,  что  прокуратуре  следует  сделать  основной  упор  на  контроль  над  органами  государственной  власти,  местного  самоуправления,  в  части  осуществления  контроля  над  жилищной  сферой,  и  органами  государственного  жилищного  надзора.  Ведь  сначала  жалобы  граждан  поступают  именно  в  органы  местного  самоуправления  и  органы  жилищного  надзора,  оставаясь  там  без  внимания.

Неисполнение  этими  органами  своих  обязанностей,  игнорирование  жалоб  граждан  приводит  к  совершению  правонарушений  в  жилищной  сфере.  На  мой  взгляд,  роль  прокурорского  надзора  должна  состоять  в  надзоре  за  исполнением  закона  контролирующими  органами,  а  не  непосредственно  управляющими  организациями  и  ТСЖ.  Особое  внимания  должно  уделяться  выполнению  ими  обязанностей  по  выявлению  и  устранению  правонарушений  в  сфере  управления  многоквартирными  домами.

Список  литературы:

1. Викторов  И.С.  Организация  работы  прокурора  по  надзору  за  исполнением  жилищного  законодательства  [Текст]  /  И.С.  Викторов  //  Жилищное  право.  —  2007.  —  №  2.  —  С.  27—30.
2. Жилищный  кодекс  РФ:  федер.  закон  от  29.12.2004  №  188-ФЗ  (ред.  от  21.07.2014)  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2005.  —  №  1  (Ч.  1).  —  Ст.  14.  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа:  [КонсультантПлюс].
3. Метелина  В.Г.  Об  организации  надзора  за  исполнением  законов  в  сфере  ЖКХ:  выступление  прокурора  Чувашской  Республики  [Текст]  /  В.Г.  Метелина  //  Прокурор.  —  2013.  —  №  2.  —  С.  24—29.
4. Подласенко  О.А.  Защита  прав  граждан  —  собственников  помещений  в  многоквартирных  домах  [Текст]  /  О.А.  Подласенко  //  Законность.  —  2012.  —  №  7.  —  С.  39—43.
5. Прокуратура  Кировской  области.  Новости:  официальный  сайт.  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.prokuratura-kirov.ru/news/detail.php?ID=8882
6. Рыжов  А.  Создание  системы  помощи  собственникам  помещений  в  реализации  их  полномочий  по  управлению  многоквартирными  домами  [Текст]  /  А.  Рыжов  //  Жилищное  право.  —  2011.  —  №  10.  —  С.  43—50.