ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ  ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ  В  РОССИИ  В  2015  ГОДУ

Ромашова  Анна  Игоревна

E-mail:  nuta1394@rambler.ru

Морозова  Анастасия  Евгеньевна

студенты  3  курса,  кафедры  Банковского  дела  и  финансового  менеджмента  Московского  государственного  университета  экономики,  статистики  и  информатики,  РФ,  г.  Москва

E-mail: 

Панова  Татьяна  Александровна

научный  руководитель,  доцент  кафедры  Банковского  дела  и  финансового  менеджмента  Московского  государственного  университета  экономики,  статистики  и  информатики,  РФ,  г.  Москва

Приобретение  собственного  жилья  является  первоочередной  потребностью  для  каждой  семьи.  Однако,  к  сожалению,  далеко  не  каждая  российская  семья  может  позволить  себе  покупку  собственной  квартиры  или  дома  без  помощи  кредитных  организаций:  низкий  уровень  дохода  не  позволяет  решить  квартирный  вопрос  за  счёт  собственных  средств.  В  современных  экономических  условиях  ипотечное  кредитование  представляет  собой  основной  способ  решения  жилищного  вопроса  и  является  на  сегодняшний  день  доминирующим  источником  финансирования  приобретения  жилья,  что  обуславливает  актуальность  изучения  вопроса  проблем  и  перспектив  российского  ипотечного  кредитования  в  сложившейся  экономической  ситуации.

Необходимо  отметить,  что  российский  рынок  ипотечного  кредитования  является  достаточно  молодым  по  сравнению  с  рядом  западных  стран.  Его  активное  развитие  началось  в  2005  году:  объём  выдачи  ипотечных  кредитов  на  тот  момент  составлял  56  млрд.  рублей[2].  С  тех  пор  российская  ипотека  прошла  значительный  путь,  ипотечные  банковские  продукты  стали  одним  из  самых  популярных  вариантов  решения  жилищного  вопроса.

На  сегодняшний  день  вопрос  о  судьбе  ипотеки  остается  открытым:  экономисты  расходятся  во  мнениях.  Многие  эксперты  настроены  достаточно  оптимистично.  Они  отмечают,  что  в  2014  году  российский  ипотечный  рынок,  несмотря  на  все  катаклизмы,  достиг  своего  исторического  максимума.  Так,  в  2014  году  банками  было  выдано  более  миллиона  ипотечных  кредитов  на  общую  сумму  в  1,76  трлн.  рублей,  что  в  1,23  раза  превышает  уровень  2013  года  в  количественном  и  в  1,3  раза  —  в  денежном  выражении[4].  Темпы  прироста  ипотечного  рынка  в  2014  году  практически  вдвое  превысили  темпы  увеличения  рынка  кредитования.  Ипотека  занимает  около  15  %  объема  всех  выданных  физическим  лицам  кредитов,  к  тому  же,  данный  источник  дохода  является  достаточно  надежным:  на  1  января  2015  года  объем  просроченной  задолженности  по  ипотеке  составил  лишь  48  млрд  рублей,  т.  е.  около  3,5  %  от  суммы  выданных  за  прошлый  год  ипотечных  кредитов.  Экономисты  считают,  что  банки  вряд  ли  откажутся  от  столь  существенного  источника  дохода. 

Высокие  темпы  жилищного  кредитования  населения  в  2014  году  привели  к  активной  конкуренции  банков  за  ипотечных  заемщиков,  вследствие  чего  требования  к  потенциальным  клиентам  были  несколько  снижены.  Однако,  несмотря  на  данный  факт,  качество  кредитного  портфеля  оставалось  на  достаточно  высоком  уровне.  К  примеру,  доля  ипотечных  ссуд  со  сроком  задержки  платежей  более  90  дней  составляла  всего  2,1  %,  а  общий  объем  ипотечных  ссуд  без  единого  просроченного  платежа  —  95,5  %.  Специалисты  АИЖК  отмечают,  что  в  основном  подобная  стабильность  достигалась  за  счет  высоких  темпов  роста  ипотечного  портфеля.  В  абсолютном  выражении  проблемные  кредиты  (с  просрочкой  более  90  дней)  выросли  за  2014  год  на  38,8  %  —  почти  до  75  млрд  рублей.

Конечно,  следует  отметить,  что  2014  год  был  не  совсем  типичным:  нестабильность  экономики,  инвестиционная  активность  вследствие  девальвации  рубля  и  будущие  ожидания  роста  цен  на  квартиры  поддерживали  высокий  спрос  на  ипотечные  кредиты.  Еще  в  марте  в  условиях  первых  признаков  нестабильности  экономики  население  начало  активно  вкладывать  свои  сбережения  в  жилье.  Данная  тенденция  получила  лавинообразное  развитие  на  фоне  девальвации  рубля  в  конце  2014  года.  Кроме  того,  дополнительную  поддержку  сектор  недвижимости  получил  от  граждан,  откладывавших  денежные  средства  на  приобретение  жилья  в  иностранной  валюте,  что  вследствие  девальвации  рубля  позволило  им  выйти  на  сделку  гораздо  раньше  запланированного  срока[2].  Однако,  несмотря  на  вышеперечисленные  факторы,  аналитики  отмечали  постепенное  снижение  месячных  темпов  роста  выдачи  ипотечных  кредитов  на  протяжении  года  —  от  52  %  в  январе  до  13  %  в  ноябре[3].  Декабрьский  спрос  на  ипотечные  кредиты  в  стране  был  подогрет  вследствие  резкого  падения  курса  рубля  и  решением  Банка  России  о  повышении  ключевой  ставки  до  17  %.  Как  отмечается  в  итоговом  отчете  АИЖК,  экономическая  обстановка  в  стране  подстегнула  потенциальных  заемщиков,  имевших  на  руках  одобрение  кредита,  воспользоваться  возможностью  получения  ссуды  по  одобренным  ставкам.

Среди  основных  причин  замедления  темпов  роста  рынка  ипотечных  кредитов  специалисты  АИЖК  называют  рост  ставок  по  ипотеке  и  ужесточение  банками  требований  к  заемщикам.  Как  сообщается  в  отчете  АИЖК,  большинство  участников  рынка  в  конце  2014  года  пересмотрело  условия  выдачи  ипотечных  кредитов.  Изменения  коснулись  следующих  положений:  вырос  размер  минимального  первоначального  взноса,  исчезла  возможность  получения  кредита  по  двум  документам  или  со  справкой  о  доходах  в  свободной  форме.  Кроме  того,  ряд  участников  приостановил  в  декабре  выдачу  ипотечных  кредитов  или  установил  ставки  на  уровне  30  %  и  выше.  В  январе  2015  года  минимальные  ставки  по  ипотечным  кредитам  выросли  до  14,5—16  %,  за  исключением  отдельных  совместных  акций  с  застройщиками  на  приобретение  жилья  в  конкретных  жилых  комплексах.  В  среднем  по  сравнению  с  прошлым  годом  ставки  по  ипотеке  в  крупнейших  банках  страны  выросли  на  4—6  %.  Таким  образом,  если  в  2014  году  процент  по  ипотечным  кредитам  в  среднем  составлял  12—13  %,  то  на  сегодняшний  день  это  16—19  %.  Ведущие  государственные  банки  пытаются  сдержать  рост  процентных  ставок,  однако,  многие  участники  рынка  и  эксперты  все  чаще  говорят  о  крахе  ипотеки  в  России.  На  сегодняшний  день  в  сложившейся  экономической  ситуации  свободные  денежные  средства  на  поддержание  жилищного  кредитования  есть  в  наличии  только  у  государства.  Известно,  что  в  рамках  правительственного  плана  по  борьбе  с  кризисом  государство  готово  выделить  на  субсидирование  ипотеки  лишь  20  млрд  рублей,  что  является  очень  небольшим  вливанием  по  сравнению  с  общими  объемами  ипотечного  кредитования  —  около  2  %  от  общей  суммы  выданных  в  2014  году  кредитов.

Все  вышеперечисленные  действия  ведут  к  охлаждению  рынка,  однако,  насколько  сильно  это  скажется  на  рынке  ипотеки  в  2015  году,  зависит  в  первую  очередь,  от  продолжительности  периода  повышенной  волатильности  на  финансовых  рынках,  в  том  числе  на  рынке  межбанковского  кредитования  и  кредитования  под  залог  активов.  Специалисты  АИЖК  считают,  что  начало  2015  года  может  ознаменоваться  не  только  сокращением  выдачи  ипотечных  кредитов,  но  и  выявлением  тенденции  к  росту  не  только  объема,  но  и  доли  просроченной  ипотечной  задолженности.

Специалисты  компании  «Секвойя  кредит  консолидейшн»  отмечают,  что  по  итогам  2015  году  объём  ипотечного  рынка  может  вырасти  не  более,  чем  на  15%.  Однако,  многие  экономисты  считают  такую  оценку  слишком  оптимистичной,  объясняя  это  тем,  что  текущий  уровень  ставок  по  ипотеке,  ужесточение  требований  к  заемщикам,  уменьшение  количества  банков,  выдающих  ипотечные  кредиты,  подталкивают  ипотечный  рынок  к  сокращению.  Кроме  того,  влияние  на  ситуацию  также  оказывает  снижение  уровня  платежеспособного  спроса.  Таким  образом,  темпы  роста  данного  рынка  в  2015  году  будут  близки  к  нулю.

Повышение  в  середине  декабря  ключевой  ставки  ЦБ  РФ  до  17  %  годовых  повлияло  на  увеличение  стоимости  ипотечных  кредитов  в  коммерческих  банках.  Экономисты  отмечают  влияние  российской  специфики:  некоторые  банки  кредитуют  население  по  ставкам  ниже  стоимости  кредитных  ресурсов,  предоставляемых  Центробанком.  До  конца  февраля  ключевые  игроки  рынка  кредитования  физических  лиц  —  Сбербанк  и  ВТБ24  —  держали  ставки  по  ипотечным  займам  ниже  уровня  17  %  годовых:  Сбербанк  —  на  уровне  14,5  %,  ВТБ24  —  15,95  %[5].

Мнения  экспертов  по  поводу  высшей  границы  процентной  ставки  по  ипотечным  кредитам  разделились:  многие  считают,  что  значение  ставки,  составляющее  15  %  —  психологический  барьер  для  большей  половины  населения.  Однако  те,  кому  ипотека  необходима  в  ближайшее  время,  могут  согласиться  и  на  16—17  %.  20  %  считается  достаточно  высокой  ставкой,  но  несмотря  на  это,  и  при  подобном  значении  ипотеку  берут  —  в  основном,  это  граждане,  срочно  нуждающиеся  в  жилищном  кредите  и  берущие  его  на  достаточно  короткие  сроки.  Однако,  не  все  экономисты  поддерживают  данную  точку  зрения:  например,  президент  ВТБ24  Михаил  Задорнов  считает,  что  ставка  15,95  %  —  максимальный  предел.  Выше  её  поднимать  бессмысленно,  т.  к.  в  подобном  случае  теряется  смысл  кредита  для  потенциальных  заёмщиков.

Таким  образом,  в  начале  2015  года  рынок  ипотечных  кредитов  оказался  под  угрозой  коллапса.  Необходимо  было  государственное  вмешательство.  В  марте  стало  известно  о  решении  Правительства  Российской  Федерации  выделить  из  бюджета  20  млрд  рублей  на  субсидирование  ипотечной  ставки.  13  марта  Правительством  было  принято  Постановление  Правительства  РФ  от  13  марта  2015  г.  №  220,  согласно  которому  ипотечная  ставка  не  должна  была  превышать  13  %.  Однако,  в  связи  со  снижением  размера  ключевой  ставки  до  14  %,  решено  было  внести  изменения  в  нормативный  документ.  Так,  Постановлением  Правительства  РФ  от  20  марта  2015  г.  №  255  было  решено,  что  государство  компенсирует  разницу  между  ставкой  банка,  которая  не  должна  быть  выше,  чем  ключевая  плюс  3,5  п.п.,  и  ставкой  для  конечного  заемщика,  которая  не  должна  превышать  12  %.  На  данный  момент  ключевая  ставка  составляет  14  %,  т.  е.  получается,  что  государство  возместит  4,5  п.п.  Постановление  правительства  гласит  о  том,  что  по  программе  банки  смогут  выдать  ипотечных  кредитов  на  400  млрд.  руб.  Программа  действует  для  кредитов,  выданных  с  1  марта  2015  года  до  1  марта  2016  года  (или  до  того  момента,  когда  ключевая  ставка  опустится  до  8,5  %  (ранее  —  9,5  %)).

Однако,  предложенная  правительством  программа  имеет  некоторые  ограничения.  Так,  ипотечный  кредит  по  вышеописанной  государственной  программе  можно  будет  получить  только  на  покупку  квартиры  в  новостройке;  срок  кредита  составляет  до  30  лет;  минимальный  первоначальный  взнос  —  20  %.  Максимально  возможная  сумма  кредита  составляет  8  млн  рублей  для  жителей  Москвы,  Московской  области  и  Санкт-Петербурга,  3  млн  руб.  —  для  остальных  регионов  России.  Так,  данная  госпрограмма  уже  действует  в  нескольких  крупных  банках  с  государственным  участием.  В  частности,  Сбербанк  планирует  выдать  льготных  кредитов  на  200  млрд.  руб.,  ВТБ24  —  на  100  млрд.  руб.,  что  составляет  75  %  от  объема  программы,  заявленного  в  постановлении[1].  С  интересом  относятся  к  данной  программе  такие  банки,  как  Банк  Москвы,  Райффайзенбанк,  Абсолют  Банк,  Связь-банк,  банк  «ДельтаКредит».

Следует  отметить,  что  высокие  ставки  по  ипотекам  и  ужесточение  требований  к  заемщикам  охладили  ипотечный  рынок,  однако,  как  было  указано  выше,  банки  не  хотят  терять  стабильный  источник  дохода.  К  примеру,  Сбербанк,  не  дожидаясь  решения  правительства  о  внесении  изменений  в  Постановление  Правительства  РФ  от  13  марта  2015  г.  №  220,  установил  ставку  по  ипотеке  в  рамках  предложенной  программы  на  уровне  12  %.  Группа  ВТБ  заявила  о  готовности  также  предложить  12  %-ую  ставку  после  принятия  решения  правительством.  Таким  образом,  сегодня,  после  внесения  поправок  Постановлением  Правительства  РФ  от  20  марта  2015  г.  №  255  в  нормативные  документы,  ставка  по  государственной  ипотечной  программе  в  Сбербанке  составляет  11,9  %,  а  в  ВТБ24  —  12  %.

Однако,  не  только  Сбербанк  после  принятия  Постановления  Правительства  РФ  от  13  марта  2015  г.  №  220  предложил  потенциальным  заёмщикам  ставку  ниже  13  %.  К  примеру,  банк  «Открытие»  предлагал  ставки  по  ипотеке  от  12,55  и  12,95  %,  однако,  на  сегодняшний  день  они  были  снижены  в  связи  с  принятием  поправок  к  Постановлению  Правительства  РФ  №  220.  В  настоящее  время  банк  предлагает  ставку  по  ипотечным  кредитам  на  уровне  11,55  %,  с  условием,  что  минимальный  первоначальный  взнос  по  такому  кредиту  составит  50  %.  В  случае,  если  первоначальный  взнос  составляет  30  %,  то  ставка  составит  11,95  %  годовых.  Вице-президент  банка  уверен,  что  60  %  ипотечных  кредитов  в  2015  году  будет  выдано  именно  по  данной  программе.

Необходимость  государственной  поддержки  ипотечного  рынка  была  вызвана  его  охлаждением.  Впервые  о  программе  поддержки  ипотечного  кредитования  банки  заговорили  после  повышения  ключевой  ставки  ЦБ  в  декабре  до  17  %.  Председатель  правления  ВТБ24  Михаил  Задорнов  прогнозировал  сокращение  новых  выдач  в  2,5  раза  в  2015  году  в  случае,  если  правительство  не  примет  меры  поддержки.  В  начале  февраля  с  предложениями  в  правительство  обратились  АИЖК  и  банкиры.  По  расчетам  АИЖК,  если  не  поддержать  ипотечное  кредитование,  то  выдачи  сократятся  в  8,5  раз  —  с  1,7  трлн.  руб.  в  2014  году  до  200  млрд.  руб.  в  2015  году.  С  поддержкой  государства  выдачи  также  сократятся,  однако  не  так  сильно  —  «всего  лишь»  вдвое:  согласно  прогнозу,  объем  выданных  кредитов  составит  800  млрд.  руб.

Таким  образом,  основным  двигателем  ипотечного  кредитования  в  2015  году  станет  государственная  программа  субсидирования.  Конечно,  20  млрд  российскому  ипотечному  рынку  явно  недостаточно  —  как  отмечают  эксперты,  данной  суммы  хватило  бы  одному  только  московскому  рынку.  Кроме  того,  охлаждение  рынка  так  или  иначе  неизбежно  —  реальные  доходы  населения  падают,  а  программа  субсидирования  распространяется  только  на  квартиры  в  новых  домах,  банки  сокращают  предложение  по  вторичному  рынку  жилья.  К  примеру,  многие  банки  сегодня  закрывают  программы  кредитования  загородных  домов.  По  оценкам  экономистов,  размер  сокращения  рынка  ипотечных  кредитов  будет  зависеть  от  многочисленных  факторов:  ситуации  на  рынке  депозитов,  стоимости  недвижимости,  потребительского  спроса  и  т.  д.

Список  литературы:

1. Алешкина  Т.,  Пастушкин  А.  20  млрд  на  ипотеку:  банки  начинают  раздачу  льготных  кредитов  //  Информационное  агентство  «РосБизнесКонсалтинг».  —  1995.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://top.rbc.ru/  (дата  обращения  15.03.2015).
2. Гольдберг  М.  Российский  рынок  ипотеки  —  потенциал  развития  еще  не  исчерпан  //  ОАО  «Агентство  по  ипотечному  жилищному  кредитованию».  —  2003.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.ahml.ru/ru/  (дата  обращения  15.03.2015).
3. Итоги  2014  года:  Ипотека  установила  новый  рекорд  //  ЗАО  ИД  «Комсомольская  правда».  —  2012.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.kp.ru/  (дата  обращения  15.03.2015)
4. Развитие  рынка  ипотечного  жилищного  кредитования  и  деятельность  АИЖК.  Итоги  2014  года  /  Аналитический  центр  АИЖК.  —  Выпуск  №  2.  —  2015  //  ОАО  «Агентство  по  ипотечному  жилищному  кредитованию».  —  2003.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.ahml.ru/ru/  (дата  обращения  15.03.2015).
5. Смирнов  А.  Ипотека  против  кризиса  //  Группа  «Эксперт».  —  1995.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://expert.ru/  (дата  обращения  15.03.2015).