АНАЛИЗ  ПРАКТИКИ  БАНКОВСКОГО  КРЕДИТОВАНИЯ  СТРОИТЕЛЬСТВА  В  СОВРЕМЕННЫХ  УСЛОВИЯХ

Мухамадишина  Резеда  Ришатовна

студент  1  курса  магистратуры,  финансово-кредитное  отделение  Института  экономики  и  финансов  К(П)ФУ,  РФ,  г.  Казань

E-mail:  rezedushka92@mail.ru

Положение  строительной  отрасли  РФ  (таблица  1)  зависит  от  ее  эффективного  финансирования.  Эффективность  финансирования  строительной  отрасли  выражается  в  объемах  денежных  средств,  направляемых  на  кредитование  строительных  организаций,  в  дальнейших  результатах  их  использования,  а  также  в  объемах  задолженности,  обременяющей  заемщиков  строительного  сектора.  Поэтому  при  оценке  эффективности  финансирования  строительной  отрасли  в  РФ  использованы  следующие  показатели:

·     удельный  вес  кредитов,  выданных  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  общем  объеме  выданных  кредитов  в  РФ  =  Объем  кредитования  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  рублях  и  иностранной  валюте  /  Всего  объем  кредитования  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ;

·     удельный  вес  просроченной  задолженности  по  виду  «Строительство»  в  общем  объеме  просроченной  задолженности  в  РФ  =  Объем  просроченной  задолженности  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ  /  Всего  объем  просроченной  задолженности  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ;

·     удельный  вес  задолженности  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  объеме  работ,  выполненных  по  договорам  строительного  подряда  =  Объем  задолженности  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ  /  Объем  выполненных  работ  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  РФ;

·     удельный  вес  задолженности  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  общем  объеме  задолженности  по  РФ  =  Объем  задолженности  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ  /  Всего  объем  задолженности  в  рублях  и  иностранной  валюте  в  РФ. 

Показатели  таблицы  1  к  2013  г.  демонстрируют  снижение  доли  срочной  и  просроченной  задолженности  строительных  организаций  в  общем  объеме  срочной  и  просроченной  задолженности  по  всем  видам  экономической  деятельности  соответственно.  Кризисный  период  2009—2010  гг.  демонстрирует  наивысшие  значения  этих  показателей  в  динамике  за  рассматриваемый  интервал  2009—2013  гг.  Показатель  же  кредитования  строительного  сектора  в  2009—2010  гг.  демонстрирует  наименьшие  значения  в  динамике  за  2009—2013  гг.,  но  к  2013  г.  постепенно  возрастает.  Эта  положительная  тенденция  2012—2013  гг.,  когда  кредитование  строительства  неуклонно  возрастает,  а  задолженность  снижается,  говорит  о  повышении  эффективности  кредитования  строительной  отрасли  в  конце  рассматриваемого  периода.

Таблица  1.

Относительные  показатели  кредитования  строительной  отрасли  РФ  в  2007—2013  гг.,  %

Тем  мне  менее,  необходимо  также  обратить  внимание  на  показатель  задолженности  строительных  организаций  в  общем  объеме  выполненных  строительных  работ:  за  2009—2012  гг.  его  значение  незначительно  изменяется,  а  к  концу  2013  г.  стремительно  возрастает.  Другими  словами,  в  условиях  снижения  задолженности  строительных  организаций,  объемы  выполненных  работ  хоть  и  растут  (таблица  1),  но  не  настолько  быстро,  чтобы  относительный  показатель  удельного  веса  задолженности  по  виду  «Строительство»  в  общем  объеме  задолженности  по  РФ  демонстрировал  возрастающие  значения  к  концу  2013  г.  Несмотря  на  это,  за  исследуемый  период  2009—2013  гг.,  наблюдается  улучшение  эффективности  финансирования  строительной  отрасли,  отмечается  неуклонный  рост  объемов  выполненных  строительных  работ,  как  и  объемов  кредитования  строительной  отрасли. 

В  2013  году  крупнейшие  девелоперы  отмечают,  что  банки  стали  охотнее  выдавать  кредиты  строительным  организациям.  Представители  банков  говорят  об  увеличившемся  спросе  на  финансирование  со  стороны  строителей.  У  некоторых  банков  количество  клиентов-девелоперов  за  год  удвоилось. 

Проценты  по  кредитам  практически  не  изменились  и  составляют  от  13,5  %  до  14,5  %.  Активно  стали  предлагать  свои  услуги  «Альфа-Банк»  и  НОМОС-БАНК.  Также  в  настоящее  время  девелоперы  стали  обращать  внимание  на  Сбербанк,  хотя  в  нем  сложнее  проходить  процедуру  рассмотрения  документов,  но  процентная  ставка  там  довольно  интересная  —  13,5  %.

Согласно  данным  Росстата  объем  инвестиций  в  строительство  за  январь-сентябрь  2013  года  составил  107,8  млрд.  руб.,  что  на  2  %  ниже,  чем  за  аналогичный  период  2012  г.

Объем  работ,  выполненных  по  виду  деятельности  «Строительство»,  в  2013  г.  составил  5917,2  млрд.  рублей,  или  98,5  %  к  уровню  2012  г.,  в  декабре  2013  г.  —  803,0  млрд.  рублей,  или  97,0  %  к  уровню  соответствующего  периода  предыдущего  года.

Объем  кредитов,  выданных  индивидуальным  предпринимателям  и  юридическим  лицам  на  строительство  зданий  и  сооружений  в  рублях  и  иностранной  валюте,  составил  по  итогам  9  месяцев  2013  года  1,3  трлн.  рублей,  что  на  28,2  %  превышает  объем  кредитования  сопоставимого  периода  2012  года  (годом  ранее  —  на  8,7  %)  в  сопоставимых  ценах.

Состояние  рынка  жилья  в  России  в  2013  г.  определялось  двумя  факторами:  динамикой  макроэкономических  параметров  и  достигнутой  стадией  развития  рынка  (завершение  послекризисного  восстановления).

Первый  фактор  характеризовался  стагнацией  в  экономике  РФ,  что  в  итоге  вылилось  в  стабилизацию  рынка  жилья  в  большинстве  городов.  Второй  привел  в  начале  года  к  существенной  разнонаправленности  динамики  цен  и  активности  на  рынках  жилья  отдельных  городов,  связанной  с  завершившимся  в  предшествующем  году  послекризисным  восстановлением  в  большинстве  из  них  и  продолжением  этого  процесса  в  остальных.

Неблагоприятные  макроэкономические  условия  замедлили  темпы  роста  объемов  ипотечного  кредитования  и  несколько  изменили  приоритеты  покупателей.

Объем  ипотечного  кредитования  вырос  до  1,3  трлн.  руб.,  что  на  23  %  больше  предыдущего  года  (2011  год  —  0,7  трлн.  руб.,  рост  на  90  %,  2012  год  —  1,0  трлн.  руб.,  рост  на  40  %)  и  до  770  тыс.  кредитов  (2011  год  —  681  тыс.,  2012  год  —  870  тыс.).  В  Москве  выдано  35,3  тыс.  ипотечных  кредитов,  что  составляет  4,6  %  от  общего  числа  в  РФ,  в  Тюменской  области  —  34,7  тыс.  (4,5  %),  в  Московской  области  —  33,1  (4,3  %),  в  Башкирии  —  32,3  тыс.  (4,2  %),  в  Татарстане  —  30,0  тыс.  (3,9  %)  [2]. 

Уровень  ставок  по  рублевым  ипотечным  кредитам  в  конце  года  составил  11,9  %  (приблизительно  как  в  конце  2012  года).

По  итогам  2013  года,  лидеры  в  сегменте  ипотечного  кредитования  все  те  же  —  госбанки  и  крупные  частные  кредитные  организации.  Первые  четыре  строчки,  как  и  в  прошлом  году,  по  данным  «Русипотеки»,  заняли  Сбербанк  (629,8  млрд.  руб.),  ВТБ24  (243,3  млрд.  руб.),  Газпромбанк  (78,2  млрд.  руб.),  «Дельтакредит»  (28,1  млрд.  руб.).  Замыкает  пятерку  лидеров  Связь-банк  (17,9  млрд.  руб.),  который  вытеснил  с  этой  позиции  Росбанк  (17,6  млрд.  руб.).  Активность  на  рынке  Райффайзенбанка  (17,2  млрд.  руб.)  и  Банка  Москвы  (14,7  млрд.  руб.)  позволила  им  войти  в  первую  десятку.  Эти  банки  показали  наибольший  годовой  прирост  среди  лидеров:  87  %  и  210  %  соответственно.  Банки  «Возрождение»  (14,4  млрд.  руб.)  и  «Уралсиб»  (13,4  млрд.  руб.)  замыкают  десятку  ведущих  ипотечных  банков.

Наибольшее  количество  ипотечных  кредитов  за  9  месяцев  2013  года  было  выдано  в  Москве,  Московской  области,  Тюменской  области,  Республике  Татарстан  и  Челябинской  области.  В  совокупности  в  этих  регионах  было  выдано  21,8  %  всех  ипотечных  кредитов  (годом  ранее  —  22,3  %).  Отличия  пятерки  регионов-лидеров  по  количеству  кредитов  от  лидеров  рейтинга  по  объемам  выдачи  связаны  с  разным  уровнем  цен  на  жилье  и  долей  заемных  средств  в  стоимости  приобретаемого  жилья,  что  сказывается  на  стоимостных  показателях  выдачи  ипотеки.

Среди  других  значимых  тенденций  развития  ипотечного  рынка  следует  отметить  рост  ипотечного  портфеля  на  балансах  банков.  Так,  на  01.10.2013  года  он  составил  2  398,8  млрд.  рублей,  что  почти  на  32  %  превышает  уровень  соответствующего  периода  2012  года  [1]. 

Основным  источником  досрочного  погашения  ипотечных  кредитов  являются  собственные  средства  заемщиков,  на  долю  которых  приходится  80  %  всего  объема  досрочного  погашения.  В  свою  очередь,  основным  источником  средств  для  досрочного  погашения  для  заемщиков  является  продажа  старого  жилья  —  большое  количество  ипотечных  сделок  являются  альтернативными.

Следует  отметить  и  другую  важную  тенденцию  ипотечного  рынка  в  2013  году  —  оживление  ипотечного  кредитования  на  рынке  новостроек.  В  2013  г.  доля  ипотеки,  выданной  на  покупку  жилья  на  первичном  рынке,  выросла  с  20  до  27  %.  В  2011  г.  эта  доля  составляла  15  %.  У  многих  крупных  игроков  доля  новостроек  превышает  30  %  ипотечного  бизнеса.  Так,  например,  доля  кредитов  на  покупку  новостроек  в  общих  ипотечных  продажах  ВТБ24  составляла  в  середине  года  около  35  %,  а  у  некоторых  банков  она  превышает  50  %.

Заметную  роль  в  увеличении  доступности  ипотеки  сыграли  совместные  программы  банков  и  девелоперов,  в  рамках  которых  применяются  специальные  условия  ипотечных  кредитов  на  аккредитованные  банками  объекты.  В  рамках  этих  программ  покупатели  строящегося  жилья  могут  брать  кредиты  под  9,5—10  %.  Кроме  того,  банки  расширяют  линейку  ипотечных  продуктов  и  снижают  требования  к  заемщикам,  что  также  способствует  росту  выдачи  ипотечных  кредитов.

Важной  чертой  российского  ипотечного  рынка  является  его  высокая  степень  концентрации:  Сбербанк  выдаёт  каждый  второй  ипотечный  кредит  в  России. 

С  другой  стороны,  несмотря  на  высокую  концентрацию,  конкуренция  в  российском  ипотечном  секторе  очень  острая  —  менее  крупным  участникам  рынка  приходится  конкурировать  с  госбанками  (доля  которых  превышает  70  %),  которые  имеют  более  дешевое  фондирование,  и  за  счет  этого  занимают  фактически  привилегированное  положение.

На  ипотечном  рынке  присутствуют  пять  банков  с  государственным  участием.  Это  Сбербанк,  Газпромбанк,  ВТБ24,  Связь-Банк,  Банк  Москвы.  В  прошедшем  году  на  их  долю  пришлось  984  млрд.  выданных  ипотечных  кредитов,  что  составляет  72,7  %  от  общего  объема  выданных  ипотечных  кредитов.  По  итогам  2012  года  этот  показатель  был  66,4  %.  Таким  образом,  наблюдается  продолжающаяся  тенденция  увеличения  доли  государства  на  ипотечном  рынке.

В  РФ  ввод  в  эксплуатацию  жилых  домов  в  2013  году  составил  69,4  млн.  кв.  м  —  рост  5,5  %  (2012  год  —  65,7  млн,  2011  год  —  62,3  млн.  кв.  м).  Было  построено  912,1  тысячи  новых  квартир,  что  на  10,3  %  больше,  чем  в  2012  году.

Одним  из  основных  драйверов  жилищного  строительства  стал  рост  числа  ипотечных  сделок,  объёмов  выдаваемой  ипотеки  и  кредитов,  выданных  девелоперам.  Таким  образом,  растущий  объём  строительства  абсорбировал  платёжеспособный  спрос  населения,  поддерживаемый  за  счёт  ипотеки,  что,  в  свою  очередь,  привело  к  достаточно  гармоничному  развитию  жилищного  рынка.

В  структуре  ввода  жилья  в  разрезе  схем  финансирования  значимых  изменений  по  сравнению  с  предыдущим  годом  не  произошло:  в  объемных  показателях  стабильно  преобладает  индивидуальное  жилищное  строительство  за  счет  собственных  и  заемных  средств  населения  (49  %  всего  объема  введенного  за  9  месяцев  2013  года  жилья),  а  в  количественных  —  участие  населения  в  долевом  строительстве  жилья  (45,2  %  всего  количества  построенных  квартир).  Объемы  строительства  жилья  за  счет  средств  бюджета  составили  2,5—4  %. 

Таким  образом,  по  итогам  2012—2013  гг.  кредитование  строительного  сектора  улучшилось,  показатели  выполненного  объема  строительно-монтажных  работ  демонстрируют  положительную  динамику  и  превысили  предкризисный  уровень  (темп  роста  в  2012  г.  —  113  %,  в  2008  г.  —  112  %).  Увеличение  итоговых  показателей  за  год  —  результат  завершения  проектов,  начатых  до  кризиса,  и  ускоренный  ввод  в  эксплуатацию  домов,  которые  были  построены  позднее.

Подводя  итоги  необходимо  отметить,  что  финансирование  строительной  отрасли  будет  наиболее  эффективно  при  взаимодействии  заемщиков  строительного  сектора  с  местными  субъектами  финансово-кредитной  сферы,  которые  наиболее  лучшим  образом  осведомлены  о  состоянии  местного  рынка. 

Список  литературы:

1. Рынок  жилья  и  ипотечного  кредитования:  предварительные  итоги  2013:  Агентство  по  ипотечному  жилищному  кредитованию.  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/  quarterly/report3q2013.pdf  (дата  обращения  10.07.2014);
2. Стерник  Г.М.  Рынок  жилья  городов  России  в  2013  году:  стабилизация  после  восстановления  /  Стерник  Г.М.  //  Рынок  недвижимости  России.  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/sternik-g.m.-rinok-jilya-gorodov-rossii-v-2013-godu-stabilizaciya-posle-vosstanovleniya.html  (дата  обращения  10.07.2014).