ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ  ДОХОДНОГО  ДОМА  В  СОВРЕМЕННОЙ  РОССИИ

Кондратьева  Александра  Васильевна

студент  5  курса  экономического  факультета,  ИУБПЭ  СФУ,  РФ,  г.  Красноярск

E-mail:  alessa06@mail.ru

Акбулатов  Тимур  Эдхамович

старший  преподаватель  кафедры  ЭУСК,  СФУ,  РФ,  г.  Красноярск

Рынок  недвижимости  постоянно  развивается.  Однако,  сегодня  ситуация  складывается  таким  образом,  что  даже  с  помощью  ипотеки  многим  не  по  карману  приобрести  квартиру.  И  если  нет  возможности  приобрести  квартиру,  то  остается  снимать  тесную  жилплощадь  или  жить  с  родственниками.  А  проведенная  приватизация  привела  к  тому,  что  многие  просто  не  могут  обслуживать  свою  собственность.

Альтернативным  решением  квартирного  вопроса  являются  доходные  дома.  Ведь  в  мире  уже  давно  они  занимают  большой  сегмент  рынка  —  25—50  %.  И  это  не  мало.  Почему  же  давно  известная  идея  никак  не  приживется  в  России?

Строительство  доходных  домов  довольно  актуально  в  условиях  существования  проблемы  доступного  жилья  и  высоких  арендных  ставок.  Так  же  доходный  дом  позволит  не  привязываться  к  месту  проживания,  станет  проще  переезжать  в  другой  город  и  менять  место  работы.

Что  же  такое  «доходный  дом»?  Доходным  называется  дом,  который  построен  для  сдачи  квартир  в  аренду.  Были  бы  желающие  снимать  такое  жилье,  а  уровень  комфорта  может  быть  разнообразен:  от  квартир  эконом  до  премиум-класса.  В  отличие  от  гостиницы,  он  рассчитан  на  долгосрочную  аренду  (он  полугода  до  десятков  лет).  За  рубежом  доходные  дома  являются  самым  популярным  видом  многоквартирных  домов,  одновременно  считающимися  самыми  эффективными  в  эксплуатации  жилой  недвижимости.

Обратимся  к  истории.  Доходные  дома  существовали  еще  в  Древнем  Риме,  они  назывались  инсулами.  Инсулы  составляли  массовую  застройку  древнеримских  городов  [1].

В  инсулах  проживали  как  бедные,  так  и  зажиточные  римляне.  Как  правило,  на  первом  этаже  размещались  магазины,  а  на  остальных  этажах  —  квартиры,  которые  сдавались  в  аренду.  Арендная  плата  была  достаточно  высока,  поэтому  в  одной  комнате  проживали  несколько  семей.

В  XIX  веке  такая  недвижимость  получила  распространение  в  Европе,  в  том  числе  в  Российской  Империи.  Состоятельные  люди  охотно  вкладывали  средства  в  возведение  таких  домов,  так  как  спрос  на  съемное  жилье  превышал  предложение.  Ведь  проживание  в  доходном  доме,  например  в  Москве,  освобождало  жильцов  от  налогов  и  содержанию  собственной  недвижимости. 

Уже  в  конце  XIX  —  начале  XX  века  до  80  %  городского  населения  в  крупных  городах  России  проживали  именно  в  доходных  домах.  Предназначались  они  для  всех  сословий  [4]

Однако  больше  всего  преуспел  в  данном  направлении  Санкт-Петербург,  который  и  строился  как  город  доходных  домов.  Пик  строительства  многоэтажных  доходных  домов  в  северной  столице  пришелся  на  вторую  половину  XIX  века.  Тогда  в  Петербурге  порядка  95  %  всех  квартир  были  съемными.

В  начале  советского  периода  доходные  дома  были  национализированы  в  нашей  стране.  В  итоге  дореволюционные  доходные  дома  превратились  в  дотируемое  социальное  жилье.  После  перепланировки  они  стали  коммунальными  квартирами,  а  в  90-х  годах  ХХ  века  началась  приватизация  жилья,  которая  реорганизовала  доходные  дома  в  кондоминиумы.

На  Западе  строительство  и  обслуживание  доходных  домов  уже  давно  стало  прибыльным  и  успешным  доходом,  который  приносит  владельцам  стабильный  доход  (порядка  10  %  годовых).  В  то  время  как  в  России  доходные  дома  становились  неактуальны,  в  западных  государствах,  таких  как  Германия,  Швеция,  Финляндия,  этот  бизнес  продолжал  процветать.  Например,  в  Германии  частные  предприниматели  стали  приобретать  или  строить  здания  специально  для  сдачи  их  впоследствии  в  аренду.  Так  они  обеспечивали  себе  безбедную  старость.

В  западных  странах  доходные  дома  занимают  большой  удельный  вес  в  структуре  городского  жилья.  Рассмотрим  на  примере  Германии.  Доходные  дома  там  наиболее  востребованы,  потому  что  около  60  %  населения  предпочитает  арендовать  жилье,  а  не  покупать  его  [1].  Законодательство  четко  регулирует  отношения  между  собственником  и  квартиросъемщиком,  что  выгодно  обеим  сторонам.  Кроме  того,  в  крупных  городах  Германии  растет  арендная  плата,  поэтому  инвесторы  все  чаще  вкладывают  средства  в  доходных  дома.

Многим  молодым  семьям  выгоднее  снимать  квартиру,  чем  ее  приобретать. 

По  данным  Международного  союза  квартиросъемщиков  сейчас  в  странах  восточной  Европы  примерно  40  %  населения  снимают  жилье  [5].  Если  брать  отдельные  европейские  города,  то  по  данным  статистики,  например,  в  Берлине  90  %  квартиросъемщиков,  а  в  Стокгольме  —  100  %  (дело  в  том,  что  в  Швеции  запрещена  приватизация  квартир  —  в  результате  в  частной  собственности  находится  всего  около  10  %  жилого  фонда).

Что  касается  Соединенных  Штатов,  то  тут  наибольшая  часть  жилого  фонда  —  частные  дома.  И  только  30  %  недвижимости  арендуется.  Однако  к  крупным  городам  это  не  относится.  В  крупных  городах  имеется  много  многоквартирных  домов,  предназначенных  для  сдачи  в  аренду.  Например,  в  Сан-Франциско  65  %  жилого  фонда  сдается  в  аренду,  в  Нью-Йорке  —  70  %.  В  канадском  Монреале  около  50  %  населения  арендуют  жилье.

При  этом  существует  и  так  называемое  социальное  жилье.  Оно  не  обязательно  строится  за  счет  государства.  Зачастую  дома  находятся  в  собственности  частных  инвесторов,  но  государство  в  рамках  определенных  социальных  программ  компенсирует  владельцам  квартир  разницу  между  рыночной  и  социальной  стоимостью  аренды.

Понятие  социального  жилья  совершенно  не  означает,  что  дома  расположены  в  бедных  районах  города  с  плохими  условиями  проживания.  Дома  могут  лишь  выглядеть  недорогими,  они  не  могут  похвастаться  дорогой  отделкой.  Но  в  целом  условия  проживания  достойные.  Именно  такие  квартиры  пользуются  наибольшей  популярностью  среди  студентов  и  лиц,  имеющих  средний  доход.

Нужны  ли  доходные  дома  сегодня  в  России  и  у  кого  они  будут  пользоваться  спросом?  Такое  жилье  будет  удобен  молодой  семье,  которая  еще  не  решила,  где  они  хотят  «пустить  корни».  Когда  у  них  нет  достаточно  средств  для  приобретения  собственной  жилплощади,  а  условия  ипотеки  их  не  привлекают.  Чаще  всего  родители  пытаются  обеспечить  своих  детей  однокомнатной  квартирой,  что  тоже  не  подходит  им,  особенно,  если  они  уже  думаю  о  детях.  Выгоднее  снять  квартиру  на  2—4  года,  а  потом  встать  на  ноги  и  думать  о  постоянном  жилье.

Некоммерческая  аренда  предназначена,  в  первую  очередь,  для  тех,  кто  стоит  в  очереди  на  получение  жилья.  Снять  двухкомнатную  квартиру  для  них  будет  стоить  от  3  до  10  тысяч  рублей  в  месяц  плюс  коммунальные  платежи,  что  гораздо,  чем  снимать  жилье  у  частников  [3]

В  доходных  домах  у  съемщиков  есть  возможность  самостоятельно  обустроить  квартиру.  Не  придет  хозяйка  с  нежданным  визитом,  и  не  будет  осматривать  собственность  и  выдвигать  условия  проживания.

Как  ни  странно,  доходные  дома  нужны  и  самим  собственникам  жилья.  Для  получения  дополнительного  дохода  люди  начинают  сдавать  квартиру  и  не  спрашивают  у  других  собственников,  нравится  ли  им  такое  соседство.  Могут  попасться  недобросовестные  арендаторы,  и  более  того,  они  не  заинтересованы  в  содержании  дома,  уборки  подъезда  и  т.  д. 

Доходные  же  дома  отличаются  качественно  от  обычных  квартир,  которые  сдают  частные  лица.  В  таких  домах  предлагается  целый  набор  дополнительных  услуг,  таких  как,  уборка  помещений,  парковка,  консьерж  и  многое  другое. 

По  данным  Росстата  в  2012  году  в  России  было  введено  65,7  млн.  кв.  м  жилой  недвижимости,  этот  показатель  превысил  докризисные  объемы. 

Сегодня  ни  для  кого  не  секрет,  что  реализация  концепции  доступного  жилья  сталкивается  с  серьезными  проблемами,  преодолеть  которые  нам  пока  сложно.  Доходные  дома  —  редкость  для  сегодняшней  России.  Доступных  доходных  домов,  в  которых  работающий  студент,  молодой  специалист  или  любой  другой  человек,  может  без  проблем  снять  жилье  на  несколько  лет,  сегодня  нет  вообще.  А  потребность  в  аренде  есть. 

Правительство  России  поставило  своей  целью  с  2013  года  полностью  заменить  механизм  обеспечения  граждан  жильем  в  режиме  социального  найма,  который  остался  еще  с  советских  времен,  некоммерческой  арендой.  Первые  доходные  дома  сейчас  строятся  по  всей  России,  стоимость  найма  в  них  планируется  в  2—3  раза  ниже  рыночной  ставки  аренды.  Например,  в  Челябинской  области  готовится  к  сдаче  "пилотный"  доходный  дом.  Однокомнатная  квартира  с  мебелью  и  техникой  будет  сдаваться  за  шесть  тысяч  рублей  в  месяц  [2].

Но  в  чем  же  состоят  трудности  на  рынке  доходных  домов?  Ответ  очевиден  —  застройщики  уверены,  что  за  разумное  время  смогут  окупиться  только  дорогие  квартиры.  Спрос  на  съемное  жилье  эконом-класса  в  сотни  раз  выше,  но  срок  окупаемости  такого  проекта  из-за  низких  цен,  разумеется,  возрастет.  Частных  застройщиков  это  не  устраивает  —  они  не  хотят  рисковать,  замораживая  деньги  на  длительный  срок.  Время  окупаемости  доходного  дома  значительно  больше,  чем  время  продажи  и  получения  моментальной  прибыли.  Другое  дело  —  государственные  или  муниципальные  заказчики,  ведь  целью  их  деятельности  не  может  быть  только  максимальная  прибыль.

Вторая  причина  —  отсутствие  законодательной  базы. 

Необходимо  разработать  систему  взаимодействия  между  инвесторами  и  государством.  Государство  должно  разработать  не  только  меры  стимулирования  бизнеса,  а  также  обеспечить  определенные  гарантии  инвесторам.  Одной  из  мер  государственного  регулирования  может  стать  введение  льготной  ставки  для  земельных  участков,  предоставляемых  для  строительства  доходного  дома.

Эксперты  посчитали,  что  к  2020  году  на  долю  арендного  жилья  будет  приходиться  не  менее  20  процентов  всех  новостроек  в  стране.  Пока  же  тех,  кто  готов  заниматься  строительством  домов  для  аренды,  а  не  для  продажи  —  единицы. 

Таким  образом,  хочется  отметить,  что  строительство  доходных  домов  является  перспективным  направлением  для  России.  Но  в  первую  очередь  для  активного  развития  данного  сектора  требуется  государственная  поддержка. 

Список  литературы:

1.Доходные  дома  в  Германии  //  Зарубежная  недвижимость.  29.07.2011  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://tranio.ru/germany/analytics/dokhodnye_doma_v_germanii/  (дата  обращения:  28.11.2013).

2.Информационное  телеграфное  агентство  России  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://itar-tass.com/ural-news/791632  (дата  обращения:  30.11.2013).

3.«Российская  газета»  —  Федеральный  выпуск  №  6103  (127)  —  2013.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.rg.ru/2013/06/14/kvartiri.html  (дата  обращения  01.12.2013).

4.Шевцова  Е.  Доходные  дома.  Когда  это  выгодно  //  Полезная  площадь.  —  2013.  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://ppl.nnov.ru/content/1162  (дата  обращения  01.12.2013).

5.International  Union  of  Tenants  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.iut.nu/index.htm  (дата  обращения:  30.11.2013).