РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ

Ахмадуллина Лейсан Наилевна

студентКазанской банковской школы (колледж) Банка России, г. Казань

E-mail: fds.kbs@list.ru

Кириченко Юлия Александровна

научный руководитель, преподаватель Казанской банковской школы (колледж) Банка России, г. Казань

Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли ипотечного жилищного кредитования для экономики нашей страны, поскольку решение социальных проблем относится к числу наиболее приоритетных задач российского общества. Рост доходов и возрастающие потребности населения в жилье создают благоприятные предпосылки для эффективного решения одной из острейших социальных проблем России — жилищной, а также для увеличения объемов жилищного строительства за счет развития ипотечного жилищного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего останавливается спад производства в ряде отраслей промышленности. Не секрет, что рост строительства дает возможность значительно расширить производство строительных материалов и конструкций, производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий. Новый импульс получило развитие транспортной инфраструктуры, машиностроения и других отраслей народного хозяйства, а сегодня это немало. Крупномасштабное восстановление системы ипотечного кредитования содействует выводу страны не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Также формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе путем удовлетворения потребностей населения в жилье [2, с. 43]. Следовательно, решаются достаточно важные, даже, можно сказать, ключевые проблемы.

Сегодня, разрабатывая законодательно-нормативную базу, нельзя не учитывать и такой не менее важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека является инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приводит только к росту цен и не решает проблему. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.

На наш взгляд, при формировании ипотечной политики для России очень важно учитывать региональный аспект из-за существенных, ачасто резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами Федерации. В каждом регионе имеются свои методы и формы государственной поддержки ипотеки, соответствующие региональной специфике [4, с. 127]. В настоящее время уже в 30 субъектах Федерации начата реализация собственных региональных ипотечных программ. Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Это и есть на сегодня один из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки. Реализация подобных схем финансирования позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения местными властями средств в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги региональных отраслей, тем самым бюджетные дотации вовлекают в оборот незадействованные сбережения населения. В результате этого будет расти количество выданных кредитов в регионах.

Успешно реализуется программа ипотечного кредитования на территории Республики Татарстан. Здесь внедрена классическая форма ипотечного кредитования с использованием федеральных ипотечных стандартов, а также классическая коммерческая ипотека. На стадии реализации находится схема кредитования физических лиц на приобретение квартир в рассрочку. Некоторыми региональными банками разрабатываются собственные программы ипотечного кредитования. Так, крупнейший в Республике Татарстан «Ак Барс» банк успешно реализует свою программу. Банком разработаны модели взаимоотношения участников ипотечного кредитования и органов власти республики, предполагающие эффективное использование и сохранение при приобретении и строительстве жилья личных накоплений граждан, средств от продажи ими собственного жилья, гарантий правительства РТ или администрации города, средств банка (собственных и привлеченных), а также других источников. Среди продуктов, предлагаемых банком на сегодняшний день, не только варианты классической ипотеки, но и традиционные схемы кредитования населения [3, с. 78].

Сегодня банк работает по другой схеме классического ипотечного кредитования. В Казани реализуется проект кредитования физических лиц под залог приобретаемого жилого помещения по ставке 8 % годовых сроком до 5 лет. Схема данного кредитования призвана удовлетворить потребности в жилье, обращающемся не только на первичном, но и на вторичном рынке. Схема не предусматривает рефинансирование выданных кредитов путем продажи закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, т. е. рефинансирование процесса кредитования осуществляется преимущественно за счет средств банка. На стадии внедрения находится схема кредитования физических лиц для приобретения квартир в рассрочку. Основной отличительной чертой этой программы является фактическая реализация квартир с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретаемой в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжения ею. В настоящее время банком проведен андеррайтинг первых потенциальных заемщиков.

Успешно работает в Татарстане ОАО «Ипотечное агентство РТ», являющееся одним из 60 региональных операторов Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Республиканское агентство работает в режиме филиала, т. е. на условиях московских стандартов, притом, что главными акционерами ОАО ИАРТ являются Правительство Республики Татарстан и ОАО «Татнефть». Число желающих в несколько раз превышает предложение на рынке жилья. Агентство выступает и как инвестор строительных организаций в девяти районах и городах республики. Для расширения ресурсной базы агентство планирует развернуть вексельную программу и программу облигационного займа.

Таким образом, в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования. Тем на менее масштаб реализации идеи ипотеки в целом по стране ничтожно мал. Многие региональные ипотечные программы пока обходятся без участия в них банков, хотя все они основаны на чисто банковских операциях по привлечению вкладов и предоставлению кредитов, так что участие банков, несомненно, могло бы значительно повысить их эффективность. В связи с этим особенно необходим анализ причин, сдерживающих внедрение ипотеки в России. На наш взгляд, необходимо решить следующие проблемы:

·стимулировать банки для выдачи ипотечных кредитов. Для банков определяющими являются: доходность операции, достаточная ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов, минимизация риска и благоприятные условия работы. Пока еще помощь со стороны федерального правительства ограничивается в основном декларациями, а большинство банков решает свои проблемы самостоятельно;

·создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;

·внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;

·разрешить противоречия между законодательными актами (например, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом РФ по вопросам выселения злостных неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания) [5, с. 179];

·уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскателя на заложенное имущество;

·совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно, решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;

·принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

·решить вопросы о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;

·дифференцировать ипотечному агентству процентные ставки по условиям конкретного региона. Для этого необходимо, чтобы Агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам;

·разрешить выдачу кредитов на покупку малосемейных комнат. Возможно, это не актуально для крупных городов, но для многих регионов (например, в городе Набережные Челны 13 тысяч человек живут в таких комнатах), этот вопрос является важным.

На наш взгляд, необходимо создавать информационные и консультационные центры, рассказывать об имеющемся опыте работы, как в своем регионе, так и в соседнем, делиться и проблемами, и опытом по их разрешению. Имеющиеся немногочисленные публикации и разработки по проблемам ипотеки, как правило, носят повествовательный или обзорный характер. Причем, в некоторых проскальзывает попытка наложить зарубежный опыт и известные в мировой практике схемы организации ипотечного кредитования на отечественные условия. На наш взгляд, необходимо больше опираться на богатую историю в этом вопросе нашей страны, учитывая ее особенности, в том числе и особенности конкретных регионов. Сегодня без глубокого сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных схем, без прогнозирования развития условий реального функционирования таких систем не обойтись.

Список литературы:

1. Афонина А.В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. — 3-е изд., испр. — М.: Издательство «Омега» Л, 2008. — 158 с.
2. Вестник Национального банка Республики Татарстан ЦБ РФ. — Казань. — 2012. — 135 с.
3. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. — М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. — 272 с.
4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2009. — 304 с.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями.