ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Аннотация. B данной статье рассмотрена система финансирования капитального ремонта, источников и схем финансирования. Проанализированы финансовые достижения и недостатки капитального ремонта.

Ключевые слова: финансирование, реконструкция, экономические схемы, формирование фонда.

Ведение

Капитальный ремонт - важнейший комплекс работ, направленных на поддержания зданий в хорошем, пригодном для эксплуатации состоянии. В отличие от ремонта косметического, призванного лишь облагородить внешний вид помещений, капитальный ремонт важен для безопасного и комфортного использования дома и является глобальным мероприятием - вплоть до полной реконструкции с заменой стен, перекрытий, лестничных маршей.

Разумеется, решение столь масштабной задачи невозможно без исправного финансирования - ведь в рамках одной только нашей страны речь идёт о сотнях тысяч зданий, ежегодно требующих ремонта по достижении определённого срока службы, или по своему фактическому состоянию. Проблемам и аспектам, существующим экономическим схемам, а также их возможным альтернативам будет посвящена данная работа.

Материалы и методы

В современной Российской Федерации действует, на примере многоквартирного дома, следующая схема финансирования: собственники площадей в этом доме сами оплачивают капитальный ремонт здания, который производится планово, по необходимости или по желанию самих собственников порядной организацией при (возможном) участии регионального оператора, созданного субъектом РФ для именно для организации проведения капремонта. Под собственниками подразумеваются не фактические жильцы квартир, а их владельцы; квартиросъёмщики, а также наниматели государственных и муниципальных помещений к этой категории не относятся [1].

Собственники выплачивают ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта, включённые в структуру платы за жильё и коммунальные услуги. От этой обязанности освобождаются только собственники помещений в доме, признанном подлежащим сносу или же в том случае, если государством принято решение об изъятии земельного участка, на котором стоит этот дом; в случае выселения при подобных обстоятельствах средства, уже накопленные в фонде, возвращаются жильцам. Существует минимальный размер ежемесячного взноса на капремонт, устанавливаемый государством и зависящий от различных факторов: типа и этажности дома, стоимости ремонта отдельных конструкций, нормативных сроков эффективной эксплуатации и т.п.  По желанию собственники могут установить больший размер взносов - к примеру, для того, чтобы быстрее накопить на ремонт, или чтобы оплатить иные ремонтные работы, не входящие в программу капремонта. Кроме непосредственно взносов, в фонд идут проценты, уплачиваемые собственниками за просрочку ежемесячных выплат, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом [3].

Средства, накопленные в фонде, могут расходоваться на [1, 2]:

- оплату услуг и/или работ по капитальному ремонту общего имущества;

- разработку проектной документации;

- оплату услуг по строительному контролю;

- погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты ремонта, а также уплаты процентов по ним;

- оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по этим кредитам и займам.

Существует определённый перечень работ, оплачивающихся за счёт минимальных взносов [3]:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

По инициативе собственников помещений возможно проведение дополнительных работ по ремонту лестничных клеток, придомовой территории и т.п., однако это требует либо увеличения размеров ежемесячных выплат, либо внесения дополнительных средств со стороны собственников.

Сам капитальный ремонт осуществляется в рамках утверждённой региональной программы, предусматривающей сроки проведения планового ремонта для каждого здания; однако в случае, если дом по результатам очередного осмотра нуждается в немедленном ремонте, он будет произведён досрочно. Так же досрочный ремонт возможен по решению коллектива собственников; они же могут принять решение о переносе планового ремонта на более поздний срок - например, если в фонде по какой-либо причине ещё не набрана необходимая сумма. Нехватка средств может быть возмещена дополнительными выплатами, кредитами и займами; так же возможно финансирование из государственного бюджета [3].

Существует два различных способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счёте и на счёте регионального оператора. [1, 2]

Специальный счёт формируется ТСЖ или жилищно-строительным кооперативом в банке; предоставление документов для уплаты взносов при этом предоставляется владельцем счёта. Специальный счёт "привязан" к одному конкретному дому, и средства на счёте могут быть использованы только на ремонт этого дома. Для снижения потерь от инфляции при длительных накоплениях, субъектом РФ может быть установлен минимальный размер фонда - по его достижении взносы прекращаются до тех пор, пока все или часть накопленных средств не будет истрачена. По решению собственников минимальный размер фонда может быть увеличен. Если же минимальный размер не установлен, ежемесячные взносы выплачиваются бессрочно. Так же средства на специальном счёте защищены от банкротства владельца и в случае такого банкротства не включаются в конкурсную массу [1].

Рисунок 1. Схема формирования специального счета

При формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора средства накапливаются на нём по той же схеме, с ежемесячными взносами. Минимальный размер фонда в этом случае не устанавливается, выплаты производятся бессрочно. В отличие от специального счёта, средства со счёта регионального оператора могут быть использованы для проведения капитального ремонта в других домах, с которыми работает этот оператор [1].

Рисунок 2. Схема формирования регионального счета

Как можно видеть, характерная черта формирования фонда капремонта на счёте регионального оператора в том, что собственники дома фактически оплачивают и ремонт других домов, не имеющих к ним отношения. Однако этот принцип справедлив в обоих направлениях, и, если даже выплат собственников дома на текущий момент недостаточно для проведения планового/необходимого ремонта, региональный оператор вместо кредитов и займов может восполнить недостачу средствами собственников других домов.

Выбор между двумя этими вариантами осуществляют сами собственники большинством (2/3) голосов. Так же впоследствии коллектив собственников дома может принять решение о смене счёта фонда, если текущий выбор их чем-либо не устроил и/или альтернативный показался более привлекательным. Однако следует помнить, что перевод фонда со специального счёта на счёт регионального оператора занимает 1 месяц, а обратная процедура - 2 года [1, 2].

В случае, когда фонд капитального ремонта сформирован на специальном счёте, вопросами организации и финансирования ремонта занимаются сами собственники. Если же фонд сформирован на счёте регионального оператора, то этими вопросами занимается он. Сам ремонт в таком случае осуществляется фирмой-подрядчиком, однако ответственность за проведение работ и конечный результат несёт оператор [2].

Заключение

Рассмотрев данную систему, можно предложить два способа её оптимизации с целью своевременного проведения ремонта независимо от того, каким путём и в каком размере поступают средства от собственников.

Во-первых, уже упомянутое (и указанное на первой схеме) привлечение кредитов и займов. Банк, на счёте которого формируется фонд капитального ремонта, под поток средств от ежемесячных сборов может предоставить ТСЖ кредит для проведения планового или необходимого ремонта. Таким же образом возможно предоставление кредитов и займов региональному оператору, выступающему ответственным лицом. Впоследствии задолженности постепенно гасятся средствами их фонда, поступающими туда от собственников [2].

Во-вторых, государственное финансирование. Сюда входит не только предоставление бюджетных средств, но и помощь в создании фонда, поддержка ТСЖ при организации ремонта по собственной инициативе, субсидии малоимущим собственникам, предоставление поручительств при взятии кредита, а также другие формы финансовой и юридической помощи всем участникам процесса [1, 2].

Привлечение этих, а также любых других доступных источников поддержки желательно, а в некоторых случаях необходимо. Ведь своевременное проведение капитального ремонта дома направлено не только на повышение удобства проживания в нём и использования его площадей, но и на поддержания всех конструкций здания в пригодном для эксплуатации состоянии, в недопущении возникновения аварийных ситуаций, которые в конечном итоге могут привести к признанию дома непригодным для проживания, расселению и сносу. Забота о состоянии не только своих жилищ, но и всего здания в целом - обязанность каждого жильца (собственника) наравне с региональным оператором, государством и прочими заинтересованными сторонами.

Список литературы:

1. Генцлер И.В., Лыкова Т.Б., Сиражитдинова Н.Р. «Информационное пособие по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов» [Электронный ресурс]. Систем. требования: AdobeAcrobatReader. URL: http://fondgkh39.ru/upload/iblock/906/906fc85af43e5c383f7546679da63c82.pdf (Дата обращения: 25.04.18)
2. Европейский Банк Реконструкции и Развития «Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и законодательно-нормативной базы» [Электронный ресурс]. Систем. требования: Microsoft Office. URL: https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0ahUKEwjxgpSls_YAhULGCwKHWcIDmsQFggnMAA&url=http%3A%2F%2Fwww.urbaneconomics.ru%2Fdownload.php%3Fdl_id%3D3682&usg=AOvVaw1rQY3v6JzsAlimOtJPVcKi (Дата обращения: 23.04.18)
3. Жилищный кодекс Российской Федерации, раздел IX, глава 15. [Электронный ресурс]. URL: https://raschetgkh.ru/zhilishchnyj-kodeks-glava-15.html (Дата Обращения: 25.04.18)