ОЦЕНКА ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ: НЮАНСЫ И ОСОБЕННОСТИ

Сулейменова Айжан Какымовна

Ерёменко Татьяна Андреевна

Студентки 4 курса, кафедра «Оценка, учет и аудит», Институт экономики и бизнеса, Казахский Национальный Технический университет имени К.И.Сатпаева, город Алматы

e-mail:

,

Шуленбаева Гайша Руслановна

Научный руководитель, старший преподаватель, кафедра «Оценка, учет и аудит», Институт экономики и бизнеса, Казахский Национальный Технический университет имени К.И.Сатпаева, город Алматы

Многофункциональные торгово-развлекательные комплексы в настоящее время являются одним из активно развивающихся типов коммерческих сооружений. Согласно современным концепциям, торгово-развлекательные центры, объединенные единой идеей «магазины для отдыха», включают в себя такие элементы:

– организацию большого киноцентра с несколькими залами;

– организацию по периметру всего этажа сети кафе и мини-ресторанов на 3-4-х этажах;

– организацию открытых террас для отдыха в летнее время, перекрываемых стеклянным атриумом на зимний период;

– проектирование зоны релаксации, где помимо торговых ячеек разместится выставочный центр с возможностью демонстрации работ фотографов, художников и скульпторов, модных дефиле, театрализованных представлений;

– возможность включения мини-аквапарка;

– создание отдельных микрозон для детей и подростков;

– создание зон, включающих в себя «зимние сады» и фонтаны;

– возможность расположения кинозалов с эффектом трехмерного изображения, залов научной информации, конференц-залов, электронных библиотек и магазинов игр и пособий.

Например, в последние годы в городе Алматы появляется много новых торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Так, по данным Агентства Республики Казахстан по статистике, общая площадь ТРЦ в мегаполисе составляет 477,4 тыс. кв. м. Наибольшее число современных ТРЦ сосредоточено в Ауэзовском и Бостандыкском районах – по 3 на каждый из них. Затем следует Медеуский район, в котором находятся 2 ТРЦ: «Рамстор» и «Ритц Палас». В остальных 5 районах города расположено по 1 ТРЦ [1].

В мире существует несколько классификаций ТРЦ. Наиболее распространенная в мире классификация торговых центров по форматам была разработана Международным Советом Торговых Центров.

Торговый центр (ТЦ) – это группа торговых и коммерческих точек, расположенных в одном специально обустроенном месте, организованных в соответствии с определенной концепцией и объединенных единой архитектурой, с едиными для всех площадями общего пользования, и которые работают как одно целое и находятся в едином управлении.

Абсолютное большинство ТЦ соответствуют одному из следующих четырех видов в зависимости от размера первичной торговой зоны центра – то есть территории, которую посещает 70% потенциальных покупателей.

1. Микрорайонный ТЦ.

2. Окружной ТЦ.

3. Региональный ТЦ.

4. Суперрегиональный ТЦ.

UBI (Urban land Institute) определяет характеристики основных четырех типов торговых центров. Описание характеристик четырех типов торговых центров представлено в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика основных четырех типов торговых центров

 Международный совет торговых центров добавляет к четырем основным еще пять типов ТЦ:

− Торговый центр моды или специализированный ТЦ.

−  Пауэр-центр.

−  Тематический/фестивальный центр.

−  Аутлет-центр .

−  Лайфстайл-центр.

В целом, на начальном этапе перед оценщиком стоит задача проанализировать следующие характеристики ТРЦ как объекта оценки:

1. Месторасположение, размер, тип и позиционировании ТРЦ.

2. Архитектурно-планировочные решения.

3. Товарные предложения и оптимальный ансамбль арендаторов, а также их размещение внутри ТЦ/ТРЦ.

4. Наличие дополнительных развлечений.

Стоит отметить, что наличие развлечений оказывает существенное влияние на стоимость ТРЦ. Например, у нас рынок развлечений довольно развит. Из функционирующих торговых центров сегодня в Алматы, определению ТРЦ удовлетворяют двенадцать: «MEGA», «Рамстор», «MAXIMA», «Домиллион», «Promenade», «Прайм Плаза», «Спутник», «Globus», «Апорт», «Галерея» на «Атакенте», «Ритц Палас», «Silk Way City» [2, с. 67].  

По результатам исследования, в последние годы рынок торговой недвижимости демонстрировал положительную динамику (Рисунок 1) [3].

Рисунок 1. График распределения мест покупки вещей в г.Алматы

На основе полученных данных составлена следующая сравнительная таблица ТРЦ и их основных конкурентов – открытых парков аттракционов (Таблица 2).

Таблица 2.

Сравнительная таблица ТРЦ и их конкурентов

На рисунках 2 и 3 приведены рейтинги развлекательных объектов в ТРЦ г. Алматы и площадей ТРЦ в 2011 году.

Рисунок 2. Рейтинг развлекательных объектов ТРЦ Алматы

Рисунок 3. Рейтинг ТРЦ Алматы по площадям

Доходный подход.

Для оценки ТРЦ доходным подходом нужно определить рыночную арендную ставку за 1 кв.метр. Кроме этого, торговый комплекс имеет дополнительный доход в размере приблизительно $5000 в месяц (в г.Алматы) от предоставления возможности размещения рекламы на территории торгового центра. Данный тип дополнительного заработка является стандартной практикой торговых центров. Также для оценки ТРЦ нужно учитывать такие показатели как операционные затраты и эксплуатационные расходы.

Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью определяется на основании следующей формулы (1).

                             (1)

где      С_t  - денежный поток в период времени t,

         С_Т+1 – денежный поток в постпрогнозный период,

         K_d – ставка дисконтирования,

         K_T – терминальная ставка капитализации,

         B – комиссия при продаже объекта.

Затратный подход.

Основное допущение затратного подхода состоит в том, что потенциальный покупатель не приобретет объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство здания-аналога. При этом стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости затрат на строительство с учетом износа (в случае, если объект находится в эксплуатации в течение некоторого периода времени и в силу этого подвергается износу). Стоимость земельного участка определяется на базе сравнения выставленных на продажу земельных участков в данном районе. Следует заметить, что в связи с ситуацией, возникшей на рынке недвижимости в г. Алматы в связи с финансовым кризисом, продажа больших земельных участков на рынке в городе не такое уж редкое явление. В дополнение, чрезвычайно низкая прозрачность на рынке не позволяет в полной мере отслеживать осуществленные транзакции по земле.

По оценке строительных консультантов, стоимость работ по возведению оцениваемого торгово-развлекательного центра в городе может составить $500–700 за кв. м. Данные цифры отображают стоимость работ без «чистовой» отделки помещений. Учитывая высокий уровень отделки помещений общего пользования и торговых помещений, которые будут произведены торговыми операторами в соответствии со своими стандартами, общая стоимость строительства может быть принята на уровне $900 за кв. м.  При оценке ТРЦ следует помнить о такой неоднозначной составляющей рыночной стоимости, как прибыль застройщика (девелопера).

Сравнительный подход.

Оценка сравнительным подходом предполагает исследование и проведение анализа близлежащего окружения на наличие предложений по купле-продаже аналогичных объектов недвижимости. Несмотря на то, что продажи аналоговых объектов на рынке пока практически отсутствуют, в силу недостаточного развития рынка ТРЦ, существует рынок продаж торговых помещений, который с каждым годом продолжает развиваться. Все больше на рынке происходит сделок по продаже торговых помещений. В связи с этим большое внимание следует уделить предложениям по купле-продаже торговых помещений [4].

Последним этапом определения рыночной стоимости объекта недвижимости является согласование результатов. Экспертным путем (мнением оценщика) определяются удельные веса для каждого из примененных подходов. В результате проведенных расчетов  устанавливают рыночную стоимость объекта оценки.

В мире все больше и больше создаются (усовершенствуются) торгово-развлекательные центры, поражающие своей уникальной архитектурой и редким дизайном, объединяющие под одной крышей многообразные виды коммерческой деятельности. Мировой опыт доказывает необходимость развития оценочной деятельности в отношении торгово-развлекательных центров, как одного из субъектов этого рынка [5].

Список литературы:

1. http://www.kapital.kz/biznes/rinki/pokupaem-aktivnee-chem-razvlekaemsya.html

2. Урбах А.И. Торговые здания и комплексы. М.: Стройиздат, 1974.-197 с.

3. ICSC (International Council of Shopping Centres). http://www.icsc.org

4. http://www.eurasiared.com/

5. http://www.wok.kz/ru/entertainment/spisok_gorodov/trade_choose_city/almaty/trade_centres/