СОВРЕМЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ИНВЕНТАРИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Техническая инвентаризация всегда имела важное значение в решении задач, связанных с управлением недвижимостью. В России история технической инвентаризации продолжается много сотен лет. Впервые о государственном техническом учете упоминалось в 1275 г., в то время, когда князь Василий Ярославович попытался осуществить мероприятия по инвентаризации земель. Лишь только в 1556 г. провели повсеместную опись земель, используя первую государственную инструкцию, которая была создана Иваном Грозным в 1555 г. Данная инструкция содержала правила определения площадей, а также порядок описания земель. Спустя два столетия начали проводить Генеральное межевание земель, продолжающееся почти 90 лет. Повторная перепись земель была осуществлена в конце 19 века. В дальнейшем применялся более современный  подход к инвентаризации зданий. Были предприняты попытки к инвентаризации городских земель в начале 20 века, но поскольку денежные средства отсутствовали, работы были прекращены. В 1914 г. повторные попытки были также неудачными, так как началась Первая Мировая война.

Советская власть также уделяла особое внимание инвентаризации. В 1927 г. после принятия Постановления «Об инвентаризации имущества местных Советов» были организованы бюро технической инвентаризации (далее – БТИ).

БТИ выполняло следующие функции:

1) проведение технической инвентаризации и выдача паспортов для жилищного фонда;

2) организация контроля технического состояния помещений и строений;

3) консультационное обслуживание и информационное обеспечение;

4) осуществление оценки и переоценки зданий, строений и сооружений, в частности, для целей налогообложения.

Можно выделить несколько этапов в истории советского периода технической инвентаризации:

Этап I: 1944 – 1950 гг. – правовая регистрация освобожденных городов и поселков, а также полная инвентаризация строений;

Этап II: 1960 – 1972 гг. – определение степени износа основных фондов, а также их переоценка в стране;

Этап III: 1982 г. – полная переоценка коммуникаций, земных зон для государственного страхования и переоценка домового фонда.

В период рыночных реформ стал востребован подход к инвентаризации объектов недвижимости. Под недвижимостью понимают земельный участок свободный или с неотделимыми улучшениями. Земельный участок и неразрывно связанные с ним здания и сооружения рассматриваются как единый объект.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) также отсутствуют полные характеристики по описанию единых объектов недвижимости.

Под инвентаризацией на современном этапе понимается система сбора, обработки, хранения и выдачи материалов о наличии объектов недвижимости, их техническом состоянии, составе и местоположении на основании результатов, полученных при обследовании в натуре.

Главными целями инвентаризации на современном этапе являются:

- защита прав собственников для совершения различных сделок с недвижимостью;

- предоставление достоверной информации об объектах учета в полном объеме, в первую очередь, для собственников, а также для органов государственной власти

- предоставление данных для расчета определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.

Использование достоверных сведений ЕГРН позволяет решать ряд вопросов, связанных с управлением недвижимостью. На основе полученных данных может рассчитываться налог, проводиться страхование, устанавливаться размер различных платежей.

Ранее выделяли следующие виды технической инвентаризации:

а) первичная – проводится только для новых объектов или же для тех объектов, в отношении которых данная процедура не проводилась по каким – либо причинам;

б) плановая – требуется для выявления изменений, которые произошли после первичной технической инвентаризации;

в) внеплановая – осуществляется в том случае, если произошли какие – либо изменения (после перепланировки, переустройства, при реконструкции зданий, демонтаже их частей, а также при строительстве дополнительных сооружений и помещений). [4]

Данные виды определяли путем обязательного выхода на объект. Сейчас на объект выходит только кадастровый инженер, и полнота сведений зависит от его квалификации.

В настоящий момент (с 2013 года) полномочия БТИ переданы кадастровому инженеру. Он является специалистом, который осуществляет деятельность по межеванию земель, то есть определяет координаты земельного участка и его границы, а также составляет технические планы для различных объектов капитального строительства. Ныне действующие формы межевого и технического планов не содержат ряда характеристик объектов недвижимости, поэтому кадастровый инженер не может в полной мере описать объект, даже если имеет соответствующие познания.

Кадастровый инженер является физическим лицом, членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров (далее – СРО).

Для того, чтобы находиться на вышеупомянутой должности и быть членом СРО, нужно добиться выполнения ряда условий:

1) наличие гражданства РФ;

2) наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно – правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;

3) наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ (далее –  стажировка);

4) сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;

5) отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное КОАП РФ, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;

6) отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;

7) наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.[1]

Отсутствие полноты сведений порождает ряд споров в отношении недвижимости: при сдаче имущества в аренду, разделе имущества, выделении долей, выкупе помещений и зданий и прочее.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, связанную с определением выкупной цены жилого помещения при признании дома аварийным, подлежащим сносу. Для определения выкупной цены помещений или зданий необходимо обладать большим количеством информации: описание конструктивных элементов здания, их доля в стоимости, износ, наружные и внутренние обмеры здания, строительный объем, состав помещений (экспликация), сведения о капитальном ремонте и др.

Каждый собственник должен заключить договор с органом региональной власти, регламентирующий процедуру и условия изъятия квартиры, находящейся в аварийном доме. Если владелец отказывается от подписания соглашения, жилье может быть изъято в судебном порядке. Часто судебными разбирательствами сопровождается и сам процесс определения выкупной цены в том случае, если владелец приватизированной квартиры и орган власти не могут прийти к соглашению о ее размере.

Судебные органы, определяя сумму, полагающуюся собственнику, берут во внимание стоимость не только самой квартиры, но и доли данного собственника в структуре общего имущества в том доме, который является аварийным, а также участка земли, необходимого для использования дома.

При этом возникают вопросы, относить ли коридоры к помещениям общего пользования, как определять долю квартиры в доме, если часть квартир включает вспомогательные помещения, а другая часть – только жилые.

Таким образом, становится очевидно, что необходимо предъявлять дополнительные требования к кадастровому инженеру и к техническим планам, выполняемым ими, усовершенствовать процедуры, связанные с технической инвентаризацией объектов недвижимости с целью повышения качества ее проведения, а также ускорения данного процесса. Этого можно добиться путем:

1) расширения перечня характеристик объектов недвижимости, вносимых и содержащихся в ЕГРН;

2) установления периодичности актуализации базы данных ЕГРН;

3) разработки программ по повышению квалификации кадастровых инженеров, не имеющих знаний в области архитектуры и строительства или получению базового образования в этой сфере.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 06.03.2019) "О кадастровой деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019)
2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов / С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001. – 9 с
3. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич; С.-Петерб. гос. техн. ун-т. - Санкт-Петербург: Изд-во СПбГТУ, 1997.
4. История развития технической инвентаризации в России: [Электронный ресурс]. М., 2015 – 2019. URL: https://lektsii.org (дата обращения: 30.06.2019).
5. Необходимость усовершенствования процедуры государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости: [Электронный ресурс]. М., 2008 – 2019. URL: https://moluch.ru (дата обращения: 02.07.2019).