К ВОПРОСУ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В условиях большого города, куда ежегодно мигрируют большое количество людей, в связи с различными причинами: будь то поиск новой работы, туризм или иные обстоятельства, вопрос обеспечения себя жилым помещением при отсутствии реальной возможности для приобретения его в собственность, становится, пожалуй, первостепенным. Этим объясняется значимость договора коммерческого найма жилого помещения в современном мире.

По мнению Д.А. Формакидова комплексный, структурный анализ норм, регулирующих договор социального найма и найма коммерческого, позволяет заключить, что правовое регулирование последнего существенно отстает от развития правовой мысли в современной России. Это обусловлено в первую очередь тем, что принимаемые в жилищном законодательстве изменения плохо продуманы, бессистемны, отрывочны. [5, с. 56]

Обратившись к конструкции главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации [1, ст. 410] «Наем жилого помещения», можно сделать вывод о фактическом закреплении и разграничении двух основных типов договора найма: договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма  жилого помещения. При этом, следует отметить, что в настоящее время российское законодательство не содержит в себе понятия «коммерческий найм жилого помещения», в Гражданском кодексе российской Федерации закреплен «найм жилого помещения», а также «договор найма жилого помещения».

В п. 1 ст. 671 ГК РФ содержится определение договора найма жилого помещения: по договору найма жилого помещения одна сторона —собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне —нанимателю —жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В литературе предпринимались попытки формулирования авторских предложений определения договора коммерческого найма жилого помещения. Однако они, как правило, не учитывают отмеченную нами специфику. Так, О.В. Кириченко предлагает под договором коммерческого найма понимать договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне - гражданину (нанимателю) пригодное для постоянного проживания жилое помещение за плату во владение и пользование на определенный договором срок для проживания в нем, а другая сторона - гражданин (наниматель) - обязуется использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за жилое помещение, выполнять иные условия договора коммерческого найма и требования законодательства" [3, с. 8].

Более оправданным, хоть и не лишенным недостатков, представляется предложение Е.С. Селивановой: "Договор коммерческого найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение без ограничения размеров его площади на определенный срок, за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности" [4, с. 8].

По мнению Гонгало Б.М. понятие коммерческого найма введено в научный оборот П.В. Крашенниковым [2, том 2, с. 40]. Вместе с тем, представляется, что указанный доктринальный термин необходимо закрепить на законодательном уровне, поскольку он отражает саму природу такого договора, а также цель его заключения.

Существенным условием договора коммерческого найма является условие о его предмете – недвижимом имуществе, передаваемом в пользование, который должен быть индивидуализирован путем указания адреса, площади и условного номера.

В коммерческий найм передается только пригодное для проживания жилое помещение, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д.

Законом предусмотрена простая письменная форма договора коммерческого найма жилого помещения, вместе с тем из положений п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного  на  срок  не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, такая регистрация является скорее редкостью, чаще случаются случаи отклонения заключения договора в такой форме, из-за уклонения наймодателей от уплаты налогов.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин.

Помимо нанимателя, в жилом помещении могут проживать и другие граждане которые должны быть перечислены в договоре найма жилого помещения.

Следует отметить, что в силу положений ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет также свои особенности в сроках его заключения: он не может быть заключён более чем на 5 лет, а если в договоре не указан срок, то он считается заключённым на 5 лет.

Следует также отметить, что наниматель по истечению срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора найма. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность в срок не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить новый договор найма помещения в тех же или новых условиях, либо предупредить нанимателя, что он отказывается продлить срок договора. Если указанные действие не были совершены, а наниматель не отказался от договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Учитывая изложенное, можно выделить следующие особенности договора коммерческого найма жилого помещения, отличающие его от договора социального найма:

1. Договор коммерческого найма может заключаться с любым лицом, а не только с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий;
2. Наниматель и постоянно проживающие с ним лица, в отличие от договора социального найма, не рассматриваются как сонаниматели, если это не предусмотрено самим договором найма;
3. Площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
4. Отдельно следует отметить, что в рамках договора коммерческого найма жилого помещения может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном фонде. При этом безусловно чаще всего предметом указанного договора является жилое помещение, находящееся в частном жилищном фонде.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в наем является основанием для заключения договора социального найма. [6, с. 98]

Учитывая изложенное, можно сделать вывод о необходимости создания модели правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, которая позволяла бы отграничить его от договора социального найма.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства РФ 29.01.1996 N 5 ст. 410
2. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М., 2016. Т. 2.
3. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2010. С. 8
4. Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2001. С. 8
5. Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. 2017. N 5. С. 56
6. Шаверина И.В. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права № 8, 2014. С. 98