ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПОДХОДЫ

Аннотация: В данной статье были рассмотрены основные причины незавершенного строительства, приводящие к необходимости оценки данных объектов. С учетом того, что правовой статус ОНС чётко не определён, возникают проблемы при выборе методов для оценки объекта. Были проанализированы подходы, которые могут быть применены к оценке ОНС и определена целесообразность их применения в зависимости от дальнейшего использования объекта

Ключевые слова: объект незавершенного строительства (ОНС), правовой статус ОНС, подходы к оценке, стоимость.

Анализируя объемы незавершенного жилищного строительства в Самарской области можно сделать вывод, что региональные власти держат эту тему на контроле: если в 2012 году в регионе было 144 проблемных объекта и 14 тыс. обманутых дольщиков, то уже в этом году в губернии осталось всего 15 объектов и 2077 пострадавших [9]. И большинство долгостроев - в Самаре. Основную массу проблемных объектов составляет жилой фонд. Но вместе с тем есть и другие долгострои.

Перед началом оценки объекта незавершенного строительства оценщику необходимо проанализировать возможные причины прекращения строительства для того, чтобы выявить наиболее эффективное использование объекта. При этом следует учитывать ФСО-7: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" от 25 сентября 2014 года N 611.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся [13]:

1. Финансовые трудности инвестора.
2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

В большинстве случаев причиной незавершенного строительства является некачественный и непроработанный инвестиционный проект             [2, с.244]. Инвесторы либо не учли всевозможные риски, либо выбрали неправильную стратегию инвестиционной деятельности. Тем не менее, значительные капитальные вложения были сделаны, а средств завершить проект положительным результатом не хватает.

Не смотря на то, что объект незавершенного строительства не готов эксплуатироваться по своему прямому назначению, он представляет собой товар, имеющий свою цену для покупки или продажи целиком или частями.

Перед началом оценки объекта оценщику необходимо определить вид стоимости (по ФСО №2)."Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" [14].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Объекты незавершенного строительства являются видом недвижимости, для которого достаточно сложно провести оценку. Одна из причин заключается в неготовности объекта к функционированию по своему прямому назначению и вследствие этого невозможности приносить доход. Ситуация складывается таким образом, что завершение строительства наоборот требует значительных финансовых и временных вложений. Помимо сложной финансовой ситуации, объект может сопровождать сложное юридическое положение, могут оспариваться права собственника, не урегулировано долевое разделение объекта или на него могут правомерно претендовать несколько правообладателей.

Для того чтобы правильно определить необходимый метод для оценки незавершенного строительства важно выбрать подходящую типологию данных объектов.

С этим у оценщика могут возникнуть проблемы, т. к. определенного понятия на основании закона нет. Действительно, из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ [3] невозможно сделать однозначного вывода о том, относить объект незавершенного строительства к недвижимости или же рассматривать его как совокупность материалов.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" говорится, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) [3]. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)» [3].

"Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях" (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) поясняют, что к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты[6]:

- строительство которых продолжается;

- строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;

- находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

 Применяемые в строительстве подходы (методики, нормы, система ценообразования и др.) к определению стоимости дают широкий разброс данных, что в конечном итоге приводит к большому диапазону стоимости объектов. Кроме того, нормативы ценообразования корректируются с учётом инфляции, что приводит к увеличению стоимости объекта в длительном периоде строительства. Поэтому при продаже данные пункты часто корректируются уже торгующими сторонами.

Этот факт говорит о том, что при затратном подходе с течением времени, возможно получить значительную разницу в стоимости от первоначальной, что подтверждает  несовершенство методов оценки относительно готовых строений, не говоря уже об объектах незавершенного строительства.

Обращаясь к известным подходам к оценке [15] можно выделить положительные и отрицательные стороны каждого из них применительно к ОНС. Сразу следует обратить внимание на то, что методы, основанные на сравнении, используются для оценки объектов незавершенного строительства крайне редко. Вся сложность применения данного метода заключается в малом количестве аналогов на совершенные сделки с похожими объектами недвижимости. При этом практически каждый такой объект является уникальным по ряду характеристик: физическое и техническое состояние, этап готовности и т. д. В связи с этим можно сделать вывод, что корректное их сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода целесообразнее всего использовать при оценке объекта, дальнейшее строительство которого было признано наилучшим использованием земельного участка. Для начала, независимо от того старый или новый оцениваемый объект, готовый или незавершенный необходимо определить его затратную основу. Следует выбрать стоимость замещения, либо стоимость воспроизводства. Стоимость замещения отражает трудовые и материальные затраты, необходимые для возведения аналогичного по своей функциональности объекта недвижимости. Стоимость воспроизводства предполагает использование полностью идентичных механизмов и материалов для создания точной копии объекта оценки, включая любые устаревшие материалы. Оценщик сам выбирает определенную затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Определение стоимости строительных затрат является наиболее проблематичной для оценщика на российском рынке. Здесь не существует единого надежного объективного источника информации по данному вопросу. В тоже время западные оценщики пользуются единой онлайн - системой, в которой предоставлены аналитические данные стоимости по всем видам строительства и усовершенствования. Доступная информация на российском рынке, как правило, опаздывает на пару лет и представлена в денежных единицах, курс которых изменялся и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне небольшим объемом проверенной информации по строительным затратам, но большинство данных ему необходимо собирать самостоятельно из первичных источников.

На основании экономического принципа замещения можно сделать вывод, что сумма, которую покупатель заплатит уже за готовую конструкцию, будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, стоимость замещения объекта как нового будет являться максимальной границей стоимости. Для того, что бы приблизить данную цену к уровню, отражающему реальную возможность завершения строительства здания, необходимо учесть физический и функциональный износ [5, с.213].

Если все же наилучшим использованием объекта было выбрано его перепрофилирование или снос, то целесообразнее выбрать доходный подход к оценке данного объекта незавершенного строительства [5, с.139]. Доходный подход оценки недвижимости основан на принципе получения инвестором доходов от строительства определенного объекта. Несомненно, положительным моментом данных методов является то, что оценщик опирается в своих расчетах на реальную или будущую ситуацию на рынке, а не как в сравнительном подходе на то, что было в прошлом. Доходный подход учитывает ситуацию на рынке определенного региона, проверяет его наполненность объектами конкретного сегмента и берет во внимание, какие объекты, возможно, потребуются в будущем.

Данный подход к оценке объектов незавершенного строительства является наиболее гибким по отношению к вопросу определения стоимости и позволяет направлять поток инвестиций в сегмент рынка, в котором наблюдается дефицит объектов.

 В результате проведённого исследования установлено, что при оценке объекта, дальнейшее строительство которого было признано наилучшим использованием земельного участка, следует применять затратный подход и определять стоимость замещения. Если все же наилучшим использованием объекта незавершенного строительства было выбрано его перепрофилирование или снос, то целесообразнее выбрать доходный подход к его оценке.

Список литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью М.; МГИУ; 2007 г.
2. Городнова, Н. В., Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. – 2011.
3. Гражданский Кодекс РФ «О государственной регистрации недвижимости». Статьи 130, 133.
4. Григорьева Л.О., Пастухов М.А., Хомкалов Г.В. Оценка недвижимости. Байкальский гос. ун-т экономики и права. - М. и др.: Изд-во БГУЭП, 2003.
5.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник — М.: Финансы и статистика, 2001.
6. "Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях" (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)
7. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
8. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности: Проблемная лекция. - М.: ГУУ, 2007.
9. Официальный сайт Министерства Самарской области URL: http://www.minstroy.samregion.ru/dolevoe/problem_ob/ (дата обращения 02.03.2017)
10. Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. -2010.
11. Рахман И.А. Оценка объектов недвижимости, нематериальных активов и бизнеса.  - М.:2003.
12. Сайт независимой оценочной компании www.c-a.ru/nezstro (дата обращения 02.03.2017)
13. Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru
14. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: учеб. пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2002.
15. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. Приказом Минэкономразвития Росси от 20.05. 2015 г. № 297).
16. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
17. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полипов А.А. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост.// Экономика строительства. - 2004.