МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Недвижимость традиционно является одним из основных элементов экономики. С течением времени интерес к недвижимости неуклонно растёт, это обусловлено постоянным развитием  рынка недвижимого имущества.

После проведения реформы системы имущественных прав граждан информация о недвижимом имуществе должна фиксироваться в Росреестре. Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ в России предусмотрено обязательное определение кадастровой стоимости для всех объектов недвижимого имущества. Необходимость введения понятия «кадастровая стоимость» впервые появилась в 1999 г. в Постановлении Правительства РФ  №945 «О государственной кадастровой оценке земель».

Наиболее полное определение кадастровой стоимости даёт Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Таким образом, экономический смысл кадастровой стоимости заключается в тесной связи с рыночной стоимостью. Однако, приведённое определение достаточно противоречиво, так как исходя из него, кадастровая стоимость должна зависеть от рыночной и формироваться на тех же принципах и условиях, но механизмы определения этих стоимостей имеют ряд отличий, представленных в табл.1.

Таблица 1.

Сравнительный анализ методик проведения рыночной и кадастровой оценки объектов недвижимого имущества

Таким образом из проведенного анализа видно, что ключевое отличие рыночной стоимости от кадастровой ЗАКЛЮЧАЕТСЯ в том, что:

- понятие рыночной стоимости шире кадастровой,

- при формировании  кадастровой стоимости не учитывается состояние объекта недвижимости и спрос.

По замыслу кадастровая стоимость должна служить публичным эквивалентом фактической стоимости, при этом не должна превышать рыночную и сильно от неё отличаться. На практике зачастую рыночная и кадастровая стоимости одного и того же объекта сильно отличаются. Это происходит, главным образом, из-за массового характера кадастровой оценки, когда невозможно учесть индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости. Законодательно установлен приоритет рыночной стоимости над кадастровой, включая определение справедливой базы налогообложения. Но определение индивидуальной рыночной стоимости для каждого объекта заведомо является для государства невыполнимой задачей.

Несмотря на постоянное совершенствование законодательства в области кадастрового учёта и механизмов оценки, решение всё ещё не найдено. Об этом можно судить по динамике подачи исковых заявлений в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (см.рис1).

Рисунок 1. Динамика подачи заявлений по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости

Таким образом, определение государством кадастровой стоимости методом массовой оценки на сегодняшний день не обеспечивает достаточной точности. Кроме того, количество собственников земельных участков, несогласных с определением кадастровой стоимости, не только не сокращается, но и динамично возрастает последние 4 года. Методика определения кадастровой стоимости недвижимого имущества требует дальнейшего совершенствования на основе совместных усилий органов исполнительной и законодательной власти всех уровней в сфере землепользования и с учетом выявленных недостатков в оценочной практике в РФ  за последние 17 лет с целью более точной её оценки и справедливого определения базы для  налогообложения.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Консультант плюс // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 1.05.2018)
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" // Консультант плюс // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/ (дата обращения 1.05.2018)
3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» // Консультант плюс // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/ (дата обращения 1.05.2018)
4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» // Гарант // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71333640/ (дата обращения 1.05.2018)
5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р) // Оценщик.ру // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/26.html (дата обращения 1.05.2018)
6. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и катографии // [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/ (дата обращения 2.05.2018)