ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ РАЙОНОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Аннотация: В статье кратко описаны исторические особенности формирования Санкт-Петербурга. рассматриваются критерии, определяющие актуальность и важность решения задачи реконструкции жилых районов. Выявлены факторы, влияющие на данные аспекты. Предложены пути решения трудностей, возникающие при строительстве многоэтажных сооружений.

Ключевые слова: строительство, проблемы строительства, городская среда проживания населения, подземное строительство, технологии, Санкт-Петербург

Градостроительное развитие Петрограда - Ленинграда - Санкт-Петербурга в XX в. претерпело значительные изменения. Блистательный столичный город начала XX в. после 1917 г. неуклонно превращался в рядовой «полупровинциальный город», в город «с областной судьбой». Он пережил не только страшные исторические события, такие как разруха в 1917-1922 гг., затем блокада 1941-1944 гг., но и несколько коренных смен вектора своего градостроительного развития. Градостроительным вопросам развития города в XX в. посвятили свои работы Н. В. Баранов, Е. П. Бусырева, Л. Ф. Васенина, Г. К. Григорьева, С. П. Заварихин, О. А. Чеканова, В. А. Каменский, А. И. Наумов, Ю. Л. Косенкова, В. Л. Ружже, В. Э. Хазанова, С. О. Хан-Магомедов и другие.

Наибольшую сложность вызывает вопрос, в чем состоит всемирная градостроительная и архитектурная ценность Санкт-Петербурга, позволяющая включить его в Список Всемирного Наследия. Современное международное законодательство предполагает, что ОВН могут быть отдельные объекты, ансамбли, достопримечательные места. Для Санкт-Петербурга требования сохранения тысяч отдельных памятников и даже десятков ансамблей оказалось недостаточным. Исторический градостроительно-архитектурный феномен Санкт-Петербурга трудно соотнести с категориями «только» зданий и объектов, «только» ансамблей, даже «только» достопримечательного места. Он гораздо шире, более строго сформирован, его можно сопоставить с системой достопримечательных мест.

Единое поле сохранившейся до нашего времени подлинной исторической застройки Санкт- Петербурга огромно, оно включает сотни ансамблей и комплексов, десятки тысяч зданий и сооружений и распространяется на десятки километров по всем направлениям от главной исторической площади города — Дворцовой площади. Только исторический центр Санкт- Петербурга имеет пространственные размеры 10x15 км. В дополнение к нему в значительной мере сохранилась система пригородных разнофункциональных, также огромных по пространственным размерам ансамблей. Уже это выводит исторический Санкт-Петербург из разряда «обычных» столичных городов, заставляя вести более тонкий анализ индивидуальности Санкт- Петербурга, более точно формулировать требования к «подлинности», «целостности/аутентичности» исторического города и всей его пригородной зоны.

Одной из наиболее важных задач развития городов в современный период является задача эффективного воспроизводства жилищного фонда. С учетом острого дефицита в Санкт-Петербурге свободных территорий, а также решения властей о сокращении объемов точечного строительства особую актуальность приобретают вопросы вторичного использования застроенных территорий. Согласно Генеральному плану развития Санкт-Петербурга до 2025 г., основными резервами прироста жилищного многоквартирного фонда являются площади, высвобождаемые за счет реорганизации промышленных зон, и комплексная реконструкция жилых кварталов. При этом прирост объемов жилищного фонда в центральных районах Санкт-Петербурга должен составить 1 млн кв. м.

Актуальность реконструкции городских районов центра обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом жилищного фонда. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге насчитывается более 1, 176 млн кв. м ветхого и аварийного фонда - это 3156 квартир, из которых 1551 не расселены. На этой площади проживает более 81 тыс. человек. Около 60% аварийного жилищного фонда приходится на исторический центр города. К градостроительным факторам относится низкая интенсивность использования земли при растущем дефиците территорий для нового строительства [3]. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий центра.

Сложность организации инвестиционного процесса определяется привлечением к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников: коммерческих банков, строительных фирм, девелоперских компаний, управляющих жилищных организаций, владельцев жилищного фонда и других структур, заинтересованных в получении инвестиционного результата. Экономическое обоснование и оценка эффективности инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции отличаются сложностью, широким спектром характеристик результатов работ и актуальны для всех участников: инвестора, заказчика (города) и владельцев жилищного фонда. «Современная экономика города показывает, что в ближайшем будущем стоимостная оценка будет определяющей при принятии многих управленческих решений. В рыночных условиях обостряется конкуренция за лучшие земли. Представители высокооплачиваемой категории часто стремятся жить в престижных районах, при этом возможно увеличение доходной части городского бюджета за счет повышения суммы собираемых налогов (и арендной платы) на землю. Наполняемость городского бюджета должна играть одну из главных ролей при оценке реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга, иначе не будет выполняться одно из основных условий существования городов: улучшение социальных условий населения» [1, с. 24-25].

Немаловажное значение имеют энергетические, экологические и экономические проблемы [4]. Новые социально-экономические условия требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию используемых методов и выбору источников инвестиций. Сегодня наряду с общегосударственными и городскими интересами важную роль играют интересы частных собственников и корпораций. Город как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции на его территории, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, на которых он может переложить часть затрат, а в некоторых случаях - реконструкцию в целом.

Определение очередности проведения реконструкции жилых районов осуществляется исходя из технического состояния жилых домов (по физическому и функциональному износу). В ближайшие годы состояние многих жилых зданий может стать аварийным, что создает угрозу безопасности жителей. Так, в Центральном районе аварийный жилой фонд составляет более 90 тыс. кв. м, в Адмиралтейском - около 80 тыс. кв. м, в Петроградском -свыше 20 тыс. кв. м, в Василеостровском - более 11 тыс. кв. м. Таким образом, проведение реконструкции жилья, связанное с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является неизбежным процессом, ограниченным по времени.

В Санкт-Петербурге возведение многоэтажных домов носит проблемный характер. Это обусловлено не только геологической ситуацией, «слабым грунтом», но и жесткой регламентацией законом Санкт-Петербурга от 28 декабря 2008 года № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон» и законом Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Но качество земных пород и утверждение перечисленных нормативных документов, безусловно, связаны между собой, так как центральная историческая часть города является наиболее проблемной для строительства и предполагает усиление несущих конструкций будущего здания, применение щадящих технологий строительства и добросовестное отношение компаний-застройщиков. Реконструкция или возведение нового строения не только в данной части города, но и в других затрагивает соседние дома, которые также потребуют укрепления.

Согласно нормативным документам субъекта федерации, в центральной части города запрещается возведение новостроек выше уровня карниза Зимнего дворца. Допускается увеличение высоты зданий на 28-40 м в удаленных местах при обязательном условии проведения историко-культурной экспертизы.

Высотное строительство в Санкт-Петербурге начинается с 75 метров [4]. Учитывая тот факт, что Санкт-Петербург расположен на топях дельты Невы, лишенных перепадов рельефа, особое внимание уделяется уплотнению грунта при создании строительных конструкций. Поэтому многоэтажные дома требуют крупных капиталовложений, особенно при увеличении высоты здания выше оговоренной отметки. По разным оценкам, удорожание проекта в этом случае может составить от 40 до 50 % [2]. Соответственно, повышается и стоимость квартиры в таком доме. Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра, что также обусловлено панорамами, открывающимися с высоты. С ростом этажности увеличивается нагрузка на основание, что требует точных инженерных разработок, усиления грунта.

Совокупность перечисленных факторов демонстрирует трудность строительства в изучаемом субъекте федерации.

В добавление к выше сказанному, в центральной части города «слабый грунт» достигает глубины от нескольких метров до нескольких десятков метров. Известен случай осадки Исаакиевского собора на 1 метр. Деформации собора начались уже в процессе его почти полувекового строительства. Западная его часть осела больше, чем восточная, базирующаяся на сваях длиной 10,5 м, забитых еще при строительстве предшествующего собора (по проекту А. Ринальди). Для устройства же основания остальной части здания собора были использованы 24000 сосновых свай длиной 8,4 м под столбы и 6,3 м под стены, то есть более короткие. В начале XX в. профессор Института гражданских инженеров (ныне СПбГАСУ) А.И. Дмитриев писал в отчете о причинах осадки собора: «Ввиду того, что сваи, не достигая плотного грунта, держатся только трением о грунт, происходит постоянная осадка собора» [4].

Несмотря на ряд нарушений, связанных с получением разрешения на строительство в исторической части города, примером успешного решения возведения нового здания является строительство торгового центра «Стокманн» с подземным помещением на Невском проспекте, 114. В качестве подрядчика выступила компания ООО «Китайстрой». Для укрепления грунта использовался шпунт люксембургского производства «Arcelor», который закладывался на глубину 22,5 метра. В расчеты были заложено возможное проседание земной поверхности. Кроме того, для раскопки котлована были задействованы не экскаваторы, а конвейеры, что позволяло одновременно вести раскопки и строительство. «Строительство велось методом «вверх- вниз» (top-down). Сначала устраивалось ограждение котлована и вбивались все сваи, большинство которых состояло из двух частей: железобетонной и стального сердечника. Стальные сердечники играли роль колонн на этапе разработки котлована. Затем бетонировалось перекрытие на уровне поверхности земли, и грунт начали копать под ним. Завершив бетонирование плиты перекрытия и части вертикальных конструкций первого подземного этажа, в результате получили возможность возводить надземные конструкции. Далее этапы разработки грунта и устройства перекрытий повторялись, с разницей в том, что стены на нижних этажах при строительстве «сверху вниз» не бетонировались» [1].

Вышеописанное показывает, что успешное применение технологий позволяет справляться с трудными природными условиями. Но любое вмешательство техники создает волны, которые способствуют деформации грунта, что накладывает обязательство постоянного наблюдения и контроля состояния уровня осадки и своевременного корректирования, укрепления. Также технологии строительства в центральной части Санкт-Петербурга должны отличатся от строительства в периферийной зоне, нося более щадящий характер.

Несмотря на явные трудности, многоэтажные дома увеличивают свой массив в Санкт-Петербурге. Благоприятными районами являются Выборгский, Приморский, Красносельский, где этажность достигает 27 этажей. В 2016 году, например, речь шла только о 25 этажах [3]. Но застройщики экономят, избегая вкладывать денежные средства в более мощные конструкции, позволяющие создавать подземные помещения.

Следует отметить, что строительство подземных помещений служит важной составляющей в инфраструктуре города, так как позволяет разгружать транспортные потоки (подземные паркинги, тоннели), повышает эффективность используемого земельного участка, отведенного под застройку. На это следует особенно обратить внимание.

В процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры, не всегда имеющие количественное выражение. Согласование интересов (прежде всего экономических) жителей (предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых и реконструируемых домах, повышение рыночной стоимости отремонтированных квартир), инвесторов и властей - важнейшая проблема при осуществлении проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки.

Очевидным выходом из этой сложной ситуации является качественно новый подход к реконструкции застройки центра города: реконструкция жилых кварталов с применением «щадящих» методов ремонтных работ для сохранения историко-культурного и градостроительного наследия.

Список литературы

1. Ершова, С. А. Правовые аспекты городского землепользования в Санкт-Петербурге / С. А. Ершова, Л. Е. Николаева // Экономическое возрождение России. – 2017. – № 3 (13). – С. 63–69.
2. Романов Р.М. Почему в городе не ведется подземное строительство? [Электронный ресурс] // Piter.TV. – 2011. – Режим доступа: http://piter.tv/event/Rashid_ Mangushev_pochemu_v/, свободный. – Загл. с экрана.
3. Улицкий В.М. Высотное строительство в Санкт-Петербурге [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.georec.spb.ru/journals/09/files/09004.pdf, свободный. – Загл. с экрана.
4. Ларионов, А. П. Современные тенденции развития экологического жилищного строительства / А. П. Ларионов, Ю. В. Иванова // Экономическое возрождение России. – 2015. – № 2 (16). – С. 10–17.
5. Семенцов, С. В. Градостроительная охрана исторического наследия Санкт-Петербурга / С. В. Семенцов // Пространство Санкт-Петербурга. Памятники культурного наследия и современная городская среда. — СПб., 2016. — С. 56–76.
6. Семенцов, С. В. Санкт-Петербург. Планы и Карты / сост., обзорная статья, описания планов и карт С. В. Семенцов. — СПб., 2014.