САМОВОЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ В РОСТОВЕ-НА-ДОНУ

UNAUTHORIZED BUILDINGS IN ROSTOV-ON-DON

Margarita Trofimova

Student, Department of Civil Law, South Russian Institute of Management - branch of RANEPA,

Russia, Rostov-on-Don

Svetlana Heigetova

scientific supervisor, Ph.D. legal Sciences, Associate Professor, South-Russian Institute of Management - branch of the RANEPA,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются актуальные вопросы, затрагивающие самовольное строительство. Возведение в городах построек, отвечающих требованиям самовольности – важная тема современного мира. Важность выбранной тематики подтверждается количеством существующих к настоящему времени научных юридических наработок по данным вопросам и следует отметить, что до сих пор в научном сообществе отсутствует общепризнанное мнение, относительно допустимости такого строительства, прямо противоречащего требованиям градостроительства и правового статуса самовольной постройки. В процессе написания статьи было исследовано российское законодательство и сформировавшаяся по основным вопросам судебная практика.

ABSTRACT

The article analyzes topical issues affecting unauthorized construction. The construction of buildings in cities that meet the requirements of arbitrariness is an important topic of the modern world. The importance of the chosen topic is confirmed by the number of currently existing scientific legal developments on these issues and it should be noted that there is still no generally accepted opinion in the scientific community regarding the permissibility of such construction, which directly contradicts the requirements of urban planning and the legal status of unauthorized construction. The authors, in the process of writing the article, investigated the Russian legislation and the judicial practice formed on the main issues.

Ключевые слова: недвижимое имущество, специфика самовольных построек, российское законодательство, добросовестные застройщики, гражданское законодательство, снос недвижимости, незавершенное строительство, требования градостроительного законодательства, разрешение на застройку.

Keywords: real estate, specifics of unauthorized buildings, Russian legislation, bona fide developers, civil legislation, demolition of real estate, construction in progress, requirements of urban planning legislation, building permit.

Вопросы, связанные с самовольным строительством, с каждым годом набирают актуальность, ввиду сформировавшихся практических и теоретических проблем. Данное обстоятельство можно объяснить тем, что сам институт самовольной постройки является нестабильным с точки зрения гражданско-правового регулирования. С каждым годом российским законодателем, с учетом изменений в экономическом, политическом и социальном секторе, вводятся соответствующие меры, направленные на осложнение процедуры легитимации возведенных сооружений.

ГК РФ закрепил порядок легитимации самовольных построек, дальнейшие последствия такого возведения и условия, позволяющие признать права на такую недвижимость. Так, согласно статье 222 ГК РФ: «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки» [1].

Многие владельцы самовольных построек несмотря на то, что имеют законную возможность ее легализовать, могут стакнуться с тем, что строение будет призвано самовольно построенным и будет нуждаться дальнейшего сноса. Между тем, как показывает судебная практика, суд часто идет на встречу добросовестным застройщикам, которые в свою очередь не располагали информацией о том, что строительство объекта является незаконным, поскольку занимались получением соответствующего разрешения на такое возведение. Таким образом, согласно гражданскому законодательству, мерой, направленной на защиту таких добросовестных застройщиков, является предписание, которое предусматривает непризнание строения в статусе самовольного, в тех случаях, когда лицо не располагало и не могло располагать информацией о различных земельных ограничениях. А именно, согласно части 2 статьи 222 ГК РФ: «не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка» [1].

Между тем, согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «действия положений о самовольной постройке не распространяется на самовольно возведенные объекты, которые не являются недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не создавался» [3].

Особенно следует подчеркнуть то, что на практике застройщики путают реконструкцию объекта и переустройство, поскольку в результате последнего не возникает новый объект недвижимости. В случаях, когда объект был видоизменен до состояния, несовпадающим с состоянием самовольной постройки, в судебном порядке может быть принято решение о сносе имущества.

Важное законодательное предписание содержится в части 2 статьи 222 ГК РФ: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки» [1]. Между этим, суд после рассмотрения каждого индивидуального дела может принять решение о легализации возведенной самовольно недвижимости.

Рассматривая вопросы самовольного строительства конкретно в Ростове-на-Дону, то можно заметить, что исторические справки свидетельствуют о том, что наш город славился самозастроем. К настоящему времени, в Ростове-на-Дону возведены 18 новостроек. Данные дома возведены незаконно, застройщики не получали соответствующих разрешительных документов и как следствие не имели право заключать с будущими собственниками договора, подтверждающие их участие в долевом строительстве. Дома, о которых идет речь, имеют на практике же различные размеры, это может быть и новостройки многоэтажные, а также малоэтажные компактные дома.

Как показывает практика, недобросовестный застройщик вместо того, чтобы сначала получить соответствующие разрешительные документы, сразу начинает возводить будущее здание на земельном участке. В дальнейшем, как правило, такой строительный объект проходит стадию узаконивания и становится индивидуальным жильем. Данные случаи можно рассматривать как «не критичные», что не скажешь о незаконно возведенных новостройках нашего города. В дальнейшем, многие из новостроек могут быть снесены. Это можно объяснить тем, что многоквартирный объект может быть возведен в критическом месте, которое не сможет выдержать соответствующую нагрузку.

Печально то, что официально, по документам, собственники индивидуального жилья являются многочисленными совладельцами частного строения, а не собственниками своих квартир.

Примером мест, густо заселенных незаконными постройками, являются СНТ «Восток», «Садовод-Любитель». В данных товариществах настолько перегружены коммунальные сети, что собственники, в ближайшем будущем могут стать жителями городских трущоб. Между этим, и многие улицы Ростова-на-Дону содержат не один объект, а несколько в ряд незаконно возведенных объектов.

Для борьбы с недобросовестными собственниками в 2009 году была сформирована комиссия, которая занимается выявлением и дальнейшем устранением самовольных построек. Поскольку в настоящее время назрела острая необходимость создания определенного перечня незаконно построенных новостроек, что позволит в дальнейшем защитить будущих покупателей, желающих приобрести имущество или же принять участие в долевом строительстве. Данная комиссия является новатором данного «черного списка». Так, по состоянию на 2017 год в данный перечень вошло 50 возведенных новостроек [5]. Между тем, по мнению авторов статьи, создание данного перечня и дальнейшее его обнародование является гарантом защиты законных интересов граждан нашей страны.

В судебной практике между тем существуют сложности при сносе самовольной постройки и применении при рассмотрении соответствующего спора исковой давности. Определенный кейс был заложен еще в 2010 году ВАС РФ: «исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, а также на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим участком» [4]. Данное предписание ВАС РФ справедливо ввиду того, что невозможность использовать положения о сроках исковой давности может привести к тому, что незаконно возведенная постройка может нести постоянную угрозу, исходящую от охраны здания, нежели нарушает гражданские права конкретного субъекта. В случае второго требования, применимость предъявления требований вне сроков давности определяется тем, что решение о сносе самовольно возведенного объекта по своему характеру является негаторным, поскольку собственник не лишен права владения, что по прямому указанию законодательства не предусматривает распространение исковой давности (статья 208 ГК РФ).

Как было отмечено ранее, самовольно возведенная постройка может быть приведена в соответствие с установленными законодательно требованиями или снесена только по решению суда или соответствующих уполномоченных органов местного самоуправления (часть 3.1 статья 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ [2]).

Такой альтернативный способ, как приведение постройки в соответствие с законными требованиями является относительно нововведением, введенным и применяемый в нашей стране с 2018 года. Процедура приведения постройки в соответствии с требованиями может осуществляться по выбору, либо это будет осуществлять правообладатель (собственник) земельного участка, либо компетентный орган местного уровня. Данная новелла является особенно актуальной в настоящее время, но между тем возникает вопрос, какое будет принято в дальнейшем судом, если органы, осуществляющие приведение в соответствие объекта, не выполняют возложенные на них обязательства. В таком случае, решение суда будет зависеть непосредственно от того, нарушает ли возведенный объект интересы и права третьих лиц, и какие последствия от охраны самовольной постройки.

В заключение можно отметить, что количество возведенных в России самовольных построек, к сожалению, несчетное. Ранее российский законодатель не предпринимал активных мер по борьбе с такими объектами и возведенными ими объектами, что нельзя сказать о позиции государства в настоящий момент. Ведь самовольное строительство, на практике, зачастую нарушает не только гражданское законодательство, а также лесное, водное, экологическое и земельное. Помимо этого, возведение таких объектов прямо противоречит интересам общества государства, портят внешний вид городов, преграждая тем самым им доступ к лесным секторам, береговым полосам водоемов. Действия, принимаемые недобросовестными застройщиками, по возведению самовольных построек явно носят неуважительный характер к правам и законным интересам владельцев и иных лиц. Между тем, сформировавшаяся к настоящему времени законодательная база прошла проверку на прочность. Судебные органы, с учетом правовых положений, установленных в российских законах, могут распознать на практике самовольный объект и, в последствии, вынести по делу справедливое решение.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51 (ред. от 14.04.2023 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 29.12.2022 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1. Ст. 16.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. 21 мая.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 9 декабря 2010 г. №143 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2011. №2.
5. Реестр самовольных построек Ростов-на-Дону 2023 год // https://sochnyi.ru/drugoe/reestr-samovolnyh-postroek-rostov-na-donu-2019-god.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Faway.vk.com%2F