ПОЧВЕННОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

АННОТАЦИЯ

Комплексное почвенное обследование предполагает использование совокупности приемов для исследования свойств почвы и направленно на изучение или наблюдение почвы, как объекта почвенного мониторинга. Выделяют два основных объекта наблюдений. К первому из них относятся почвы сельскохозяйственных районов. Ко второму относят почвы вокруг промышленных центров. В данной  статье рассмотрим приемы и методы проведения почвенного обследования земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области и их особенности. На основании анализа полученных данных можно будет сделать вывод о структуре почв Волгоградской области, вывести ряд мероприятий по охране земель сельскохозяйственного назначения. А так же рассмотрены рекомендации для актуализации процесса по оценке  земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области.

Ключевые слова: Природно-климатическая зона, кадастровая стоимость, кадастровая оценка земель; мониторинг.

Исследование и оценка количественного и качественного состояния земель является одной из самых главных составляющих в современной кадастровой оценки земельных ресурсов.  Российская Федерация - это страна, расположенная в нескольких, сильно отличающихся друг от друга, природно-климатических зонах и обладающая большим земельным фондом. Рациональное  использование земель зависит от ряда факторов, в том числе от точного определения качества и количества почв, методов ее охраны. Для этого необходима усовершенствованная программа оценки кадастровой стоимости.  Большую помощь в этом оказывает мониторинг всего земельного фонда, важнейшими задачами которого являются установление наличия земель сельскохозяйственного назначения, земель несельскохозяйственного назначения, своевременная  корректировка всех происходящих изменений в состоянии земельного фонда, их оценка, прогноз всех возможных негативных процессов и разработка рекомендаций по предупреждению и устранению их последствий. Это особенно актуально в условиях современной России, когда сложившаяся внешнеполитическая ситуация создала предпосылки для повышения значимости аграрного сектора в экономике страны, в связи с чем повышается интерес к увеличению количества площадей земель сельскохозяйственного назначения.

Зeмли сeльскохозяйствeнного назначeния и лесные угодья являются одной их самых важных частей  земельного фонда государства и находятся под особой oхранoй государства. Наиболее ценные - это  земли, обладающие плодородным слоем - почвой, благоприятной для производства сельскохозяйственной продукции. Централизованное распределение бесплатной земли без учета ее рыночной стоимости может привести к неэффективному и даже гибельному для нее использованию, что  в свою очередь, нанесет большой урон экономике государства. По, активно действующему в нашей стране, законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли поселений, необходимые для этих целей. В составе земель поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено использование этих земель в другом состоянии, то они расцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество - как сельскохозяйственное. Земли сельскохозяйственного назначения делятся на земли, занятые под сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые  древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия вредных природных и техногенных явлений;   земли, занятые замкнутыми водоемами, земли, занятые под коммуникациями и дорожным покрытием, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Самые лучшие плодородные земли выделяются под сельскохозяйственные угодья. В наше время остро назрела необходимость создания единой методики для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение сопоставления результатов оценки на всей территории Российской  Федерации.  Целью такой оценки является определение  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, для того, чтобы иметь реальные обоснования для исчисления земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Все это актуально для Волгоградской области, которая в последнее время приобретает большое значение как сельскохозяйственный регион. В связи с наличием в Волгоградской области природоохранных зон особого назначения, имеющих другую кадастровую стоимость, необходимо разработать комплекс мероприятий, направленный на реальную оценку всего земельного фонда области,  его рационального использования и защиты.

Объектами кадастровой оценки  являются земли сельскохозяйственного назначения в границах республиканских, краевых и областных субъектов РФ, административных районов, а также землевладения, принадлежащие юридическим и физическим лицам. Все сельскохозяйственные земли  по своему функциональному назначению и условиям формирования рентного дохода делятся на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;

II группа — земли, используемые для промышленной добычи полезных ископаемых,  занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота; земли, отведенные под  коммуникации, занятые полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, для этого также могут выделяться земли не сельскохозяйственного назначения;

III группа — земли под замкнутыми водоемами;

IV группа — земли под дикорастущей древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенные земли;

V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев  на праве постоянного безвозмездного пользования;

VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Кадастровая оценка сeльскохозяйственных угодий во всех субъeктах Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показатeлeй продуктивности земель и соответствующих затрат на их использование, установленных на первом этапе государственнoй кадастровой оценки земель, что обеспечивает сравнение и сопоставление  результатов по всей территории Российской Федерации.  Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

1. Фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов;
2. Рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых  показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
3. Базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает в себя:

1. Характеристика объектов кадастровой оценки по географическому местоположению, по плодородию почв и затратам на использование сельхозугодий;
2. определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой  оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

1. данные почвенных обследований;
2. показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий.

Для ведения контроля за состоянием почвы и создания баз данных геоинформационных систем  наиболее приемлемы и экономически выгодно  использование технологий дистанционного зондирования Земли. Современный уровень развития космических и наземных средств позволяет получать снимки конкретного участка два и более раз в сутки, а современные вычислительные возможности гарантируют высокую оперативность обработки. Применение гиперспектральных комплексов, состоящих из радиометров, радиолокаторов и оптических сканеров, позволит получать карты для точного земледелия, содержащие такие сведения о состоянии почвы, как содержание в ней влаги, микроэлементов, наличие сорняков и  даже, спрогнозировать будущий урожай.

Таблица 1.

Сравнение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

По данной выборке рассчитывается средний удельный показатель кадастровой стоимости. Для участков, расположенных в Волгоградской области этот показатель оказался равен 3,06 рубля за кв. метр, а для участков Воронежской области - 4,42 рубля за кв. метр. На основе приведенных данных можно смело говорить, что цена на земельные участки сельскохозяйственного назначения Волгоградской области ниже цены на участки в Воронежской области.

Это связано также с тем, что Волгоградский регион имеет ряд особенностей, как климатических, рельефных, так и в многоплановости использования земель сельскохозяйственного назначения. Но в связи с географическим положением Волгоградской области, сами почвы страдают от чрезмерного засоления, загрязнения, эрозией и опустынивания.  Следовательно, для увеличения площадей плодородных почв  в этих условиях требуется более обширный комплекс мероприятий по охране земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, значимость приобретает удаление земель сельскохозяйственного назначения от основных дорог и трасс; удаление от основных мест повышенного содержания солей и грунтовых вод. Так в число основных пунктов экологической защиты необходимо включить мероприятия по защите почв от ветровой и водной эрозии; мелиоративные мероприятия с целью повышения их плодородия. Должна осуществляться защита почв от загрязнения, рекультивации, а так же  обеспечена защита почв от изъятия из сельскохозяйственного оборота. Весь этот комплекс мероприятий поможет защитить и расширить площади сельскохозяйственных угодий Волгоградской области.

Из исследуемых данных можно сделать выводы:

1. Результаты оценки кадастра земель зависят  так же от факторов, влияющих на формирование земель (это рельеф,  ландшафтные комплексы и климат ), в то время как оценка сельскохозяйственных угодий зависит от общего учета. По результатам пройденных исследований утверждена методика земель сельскохозяйственного назначения на кадастровую оценку, в Волгоградской области. Установленный и существующий уже государственный кадастр не отвечает назначению как системе, которая учитывает количество и качество данной земли.
2. Для отображения полной и достоверной информации, следует внести новые и дополнительные сведения государственного земельного кадастра, об качественном состоянии земель сельскохзяйственного назначения.
3. Преднзначенное для уточнения состава и соотношения угодий, кадастровое деление территории, определение целевого использования земли, ее качественного состояния не в полной мере учитывается особенности отдельных категорий земель. Так, на территории Городищенского района, были выделены ценные селькохозяйственные угодья, которые было бы необходимо выделить в категорию особо охраняемых земель.
4. Группа мелиоративных земель не входит в состав сельскохозяйственных. Что позволило бы собрать данные для  более полной  и качественной характеристике особо нуждающихся в сохранении и учете категории земель.
5. В период с 1990 по 2911гг. ведется большое сокращение площади орошаемых сельскохозяйтсвенных земель на 34%(что составляет 119,2тыс.га.) Выявлены причины вывода земель орошения из оборота: экономические, природные, социально-политические и организационно-хозяйственные.
6. На ценность землеустраиваемого объекта при кадастровой оценке сильно влияют экологические факторы, которые стоит учитывать как метаинфраструктуру. В расчете стоимости земель и определяется ценность данной метаинфраструктуры и значимость экологических факторов.
7. Засоленности, солонцеватости, подверженности водной и ветровой эрозии и каменистности, эти факторы влияющие на плодородие дают оценку сельскохозяйственным угодьям по диагностическим признакам.
8. Рассчитав сумму водопотребеления культур сельхозяйственного назначения для двух опытных участках(для орошаемого и богарного) можно сделать вывод о значимых различиях в стоимости, а вот налогооблагаемая база(0,3% от кадастровой стоимости), оказалась одинаковой для всех землепользователей.
9. Предлагаемая увеличенная кадастровая стоимость орошаемых земель в 2 раза, была выявлена из-за особой значимости и ценности этих угодий. Так же предложено использовать существующую налогооблагаемую базу для богарных – 0,3%, для орошаемых – 15% земель.
10. Для отображения данных в государственном земельном кадастре разрабатывается паспорт земельного участка на региональном уровне. А для инвентаризации земель и новых почвенных, мелиоративных, геоботанических и других обследований, что позволят повысить эффективность использования, создать новые целевые программы в этом районе исследования.

Список литературы:

1. Антонов В. П. Оценка земельных ресурсов / В.П. Антонов. Владимир, 2016 г.;
2. Боголюбов С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» ст.98 /С.П. Боголюбов 2015 г.;
3. Варламов А. А. Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов. М.: Колос, 2015 г.;
4. Волгоградская область в цифрах. 2015: краткий сб./Терр.орган Фед.службы гос. статистики по Волгогоград. обл. – Волгоград: Волгоградстаст, 2016 г.;
5. Воробьев, А.В. Земельные ресурсы Волгоградской области и их оценка./ ООО «Тренман», 2016 г.;
6. Грязнова А.Ф. «Оценка недвижимости» ст.72 / А.Ф. Грязнова 2015 г.;
7. Демидова В.В. К вопросу о необходимости проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственный угодий / М.М. Демидова, Д.С. Валиев // Итоги научных исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г.: Сб. науч. тр. Т.1. Землеустройство, кадастры и земельное право. М., 2015 г.;
8. В.В. Кузнецов, В.Н. Конобеев, Ю.В. Конобеев, И.В. Кузнецов. Земельные отношения в аграрном секторе экономики в условиях реформы. – М.: Мини-Тайп, 2014 г.