ПРЕИМУЩЕСТВА И ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»

Среди большой численности нормативно-правовых актов федерального значения ни один законодательный документ не являлся настолько актуальным и востребованным для граждан, как Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный закон внес существенные изменения и дополнения в Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В народе он получил широкую известность как закон о «дачной амнистии». Необходимость принятия данного закона не вызывает сомнений. Его целью является упрощение порядка регистрации прав собственности на полученные ранее земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. «Дачная амнистия» защищает права собственности граждан, дает им право быть полноправными участниками гражданского оборота, упраздняя зачастую судебный порядок признания права на имущество. Несомненным плюсом для граждан является то, что даже если фактическая площадь участка не совпадает с представленными документами, то вопрос решается в пользу будущего собственника при условии, что у соседей нет претензий к фактическим границам и обнаружившиеся «лишние сотки» не превышают по площади определенный минимум установленный для участка соответствующего назначения.

 Нововведения сконцентрированы в первую очередь на разрешении проблем отсутствия у Российских граждан документов на свое недвижимое имущество. Ведь количество неузаконенного строительства в России является колоссальным, и в ряде случаев, недвижимость не регистрируют преднамеренно, чтобы избежать уплаты налогов. Однако право собственности на незарегистрированное недвижимое имущество является законодательно не удостоверенным, стало быть, и совершение сделок с таким имуществом невозможно, так как подобная сделка не будет иметь юридической силы. До принятия закона о «дачной амнистии» граждане могли защитить свои субъективные права или разрешить спор только лишь в судебном порядке. Но легально вступивший в действие законодательный документ федерального значения направлен на активизацию рынка купли-продажи загородных домов и участков, а также предполагает разрешить проблему земельных наделов, продажа которых ранее была неосуществима из-за их неопределенного статуса.

 Закон вступил в силу 1 сентября 2006 года, и первоначально его действие планировалось до 1 марта 2010 года, впоследствии действие закона было продлено до 1 марта 2015. В настоящее время закон продлили до 1 марта 2018 года.

 В рамках этого Закона применяется упрощенный порядок регистрации прав на некоторые объекты недвижимости:

• на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права;

–    на объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства [3].

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объекты индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи [1].

Также «дачная амнистия» распространяется на создаваемые или уже созданные объекты недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство.

Принятие данного закона имеет большую значимость для собственников недвижимого имущества, ведь у многих граждан, которые получили свои земельные участки от предприятия или организации для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства и построили за счет своих средств на этих земельных участках садовые и дачные домики, отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого имущества. В поселках в настоящее время множество жилых домов, построенных и выданных еще во времена существования советской власти, которые по факту являются собственностью граждан уже много лет, однако не оформлены в соответствии с ныне действующим законодательством о государственной регистрации.

Данные обстоятельства не позволяют вовлекать такие объекты недвижимости в гражданско-правовой оборот, использовать данное недвижимое имущество в качестве залога, в том числе с целью ипотечного жилищного кредитования, а также снижает доходы местного бюджета, поскольку он формируется и за счет земельного налога и налога на имущество физических лиц. Также в связи с отсутствием надлежащим образом оформленных документов возникают проблемы при передаче такого недвижимого имущества по наследству.

Благодаря Федеральному закону о «дачной амнистии» существенно упрощается процедура регистрации объектов недвижимости и граждане могут без особых трудностей получить свидетельство о праве собственности на земельный участок или индивидуальный жилой объект. Для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в упрощенном порядке, необходимо лишь наличие какого-либо документа, который удостоверяет право владения данным объектом недвижимости, который необходимо зарегистрировать.

Многих интересует вопрос: что делать, если документ есть, но он выдан очень давно. С этим не возникнет особых проблем, потому что, несмотря на свою давность, документ был оформлен в соответствии с нормами закона, которые действовали на момент оформления.

Система регистрации прав, которая действует сегодня, возникла с 1998 года – соответственно, ранее выданным правоустанавливающим документом могла быть бумага, заверенная печатью органа местного самоуправления, или справка из Бюро Технической Инвентаризации и так далее. Если подобного рода документ имеется, можно беспрепятственно оформить право собственности.

Если никакого документа на руках нет, то можно обратиться в соответствующие органы местного самоуправления с заявлением, и они выдадут выписку из хозяйственной книги.

Итак, правоустанавливающим документом может являться:

• акт соответствующего органа о предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование;
• свидетельство (акт) на право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения;
• документ на участок, в котором не указано конкретное право на участок;
• выписка из похозяйственной книги на участок, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Если один из вышеперечисленных документов имеется, а участок используется для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, то процедура оформления права собственности на эти участки осуществляется только при предоставлении заявления и вышеуказанного документа в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка [2].

Однако, если имеются правоустанавливающие документы и принято решение зарегистрировать право собственности, то может возникнуть вопрос: необходима ли процедура межевания с целью установления границ земельного участка. Первоначальная редакция закона о «дачной амнистии» предусматривала такую процедуру обязательной. Но в 2007 году это условие было отменено. Стало достаточно сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах на участок. Заявитель тем самым сэкономит время и средства.

Однако, на практике появились проблемы. Например, если границы земельного участка не были определены ранее, то при выдаче кадастрового паспорта в нем будет указана формулировка о том, что «сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению». А кадастровый паспорт обычно запрашивают при заключении договора купли-продажи земельного участка и данная формулировка в нем может насторожить покупателей. Да и в случае судебного разбирательства при решении спора с соседями владельцу такого участка будет сложнее доказать площадь своего надела. Поэтому, во избежание сложностей, лучше все-таки провести процедуру межевания и подать заявление в кадастровую палату об уточнении границ земельного участка.

В настоящее время закон о «дачной амнистии» очень популярен. Относительно быстрая процедура регистрации позволила многим стать законными собственниками своих наделов. Продление дачной амнистии до 1 марта 2018 года дает возможность всем, кто еще этого не сделал, зарегистрировать свои права на дом в упрощенном порядке. А членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ и кооперативов – в срок до 31.12.2020 года бесплатно оформить земельные участки в собственность, подав в орган местного самоуправления небольшой пакет документов [4].

Принятие Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, так называемой «дачной амнистии» вызвано необходимостью упростить процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости, правоустанавливающие документы на значительную часть которых отсутствуют либо не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этих целях Закон вносит изменения в Земельный, Гражданский и Налоговый кодексы, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и некоторые другие законодательные акты.

Несомненно, «дачная амнистия» имеет множество преимуществ:

 - позволяет гражданам зарегистрировать право собственности при минимальном количестве документов на регистрируемый объект и даже если документов нет вообще, но в архивах Росреестра сохранились вторые экземпляры;

- не нужно брать разрешение на строительство жилого дома. Раньше в таком случае людям приходилось обращаться в органы местного самоуправления, чтобы взять необходимые разрешающие строительство документы. Или в суд (в случае если дом уже построен), чтобы их признали собственниками. Амнистия освобождает всех от необходимости участвовать в судебном разбирательстве, поскольку людей признают собственниками сооружений и строений на участках для индивидуального жилищного строительства в упрощённом порядке;

- «дачная амнистия» позволяет зарегистрировать право собственности на участок без межевания;

- при оформлении объекта недвижимости в собственность по «дачной амнистии» затрачивается минимум времени и денег;

«Дачная амнистия» имеет и другие преимущества. Так, например, при оформлении права собственности в упрощенном порядке значительно снижем размер государственной пошлины, а также не требуется услуг Бюро Технической Инвентаризации.

Рассмотрев преимущества «дачной амнистии» можно сделать вывод о том, что при легализации объектов недвижимости граждане затратят минимум времени, поскольку вся процедура регистрации проходит в упрощённом порядке. Можно не собирать объёмный пакет документов, не получать разрешений на ввод в эксплуатацию. В результате расходы тоже значительно сокращаются.

В заключении хотелось бы отметить, что на данном этапе реализации закона граждане не спешат оформлять свои участки в собственность, так как боятся увеличения налога на землю, а также их пугает стоимость землеустроительных работ. Никаких санкций за нежелание человека оформить соответствующим образом право собственности на земельный участок не предусмотрено. Однако в таком случае гражданин не сможет его продать, подарить, сдать в аренду или в залог под кредит. Поэтому, сейчас следует активизироваться и получить право собственности на еще не зарегистрированный объект недвижимости в рамках «дачной амнистии». Срок её ограничен мартом 2018 года. Если успеть ею воспользоваться, можно существенно сократить расходы, сберечь свое время и усилия.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004. №190 – ФЗ: измен. и доп. 31.12.2014.: [принят ГД ФС РФ 22.12.2004] // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электрон. дан. – [М.]. – URL: http://www.consultant.ru/popular/gskrf/#info (дата обращения: 18.12.2016).
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21.07.1997. №122 – ФЗ: измен.и доп. 06.04.2015.: [принят ГД ФС РФ 17.06.1997] // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электорн.дан. – [M.]. URL:http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_re. (дата обращения: 18.12.2016).
3. О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу оформления прав граждан в упрощенном порядке: федер. закон от 29.07.2006. №221 – ФЗ: измен. и доп. 01.03.2015.: [принят ГД ФС РФ 29.07.2006] // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электрон.дан. – [М.]. – URL: http://www.consultant.ru/popular/ (дата обращения: 16.12.2016).
4. Официальный портал Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] – URL: http://www.to56.rosreestr.ru (дата обращения 15.12.2016).