ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

АННОТАЦИЯ

В данной статье изучается вопрос особенностей конструкции договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является такой объект гражданских прав как земельный участок.

Ключевые слова: договор купли-продажи, земельный участок, государственный кадастровый учет, недвижимость, государственная регистрация.

В качестве производного основания приобретения права собственности на земельные участки выступает заключение гражданских договоров. При этом в наибольшей степени традиционных сделок, которые осуществляются с земельными участками, выступает договорная конструкция купли-продажи.

Данный договор выступает в качестве основания возникновения обязательственного правового отношения между продавцом и покупателем; в то же время, покупатель приобретает право собственности на земельный участок, т.е. вещное абсолютное право. Договор купли-продажи земельного участка – возмездный договор, поскольку, приобретая земельный участок, покупателем уплачивается продавцу определенная цена участка, или, другими словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двустороннее свойство товарообмена обусловливает конструкцию договора купли-продажи земельного участка в качестве двусторонне-обязывающего – права и обязанности по договору возникают у обеих сторон: продавец обязуется передать покупателю земельный участок, при этом, имеет право требования за это оплаты определенной цены, а как покупатель обязуется уплатить установленную сумму, и имеет право требования передачи приобретенного земельного участка [7].

Данный договор является синаллагматическим, так как осуществление обязательств покупателем по оплате земельного участка определяется осуществлением продавцом обязательств по передаче участка покупателю. То есть, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате земельного участка до осуществления продавцом своих обязанностей по передаче земельного участка. Если договор купли-продажи содержит условие относительно предварительной оплаты покупателем, субъектом встречного исполнения выступает продавец, который вправе не передавать товар до получения суммы предоплаты [9].

В качестве объекта договора купли-продажи могут выступать исключительно те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, осуществляемый в соответствии со ст.70 ЗК РФ и в силу положений ФЗ от 24 июля 2007 г. «О кадастровой деятельности» [4]. Исходя из положений ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5], переход права собственности по договору купли-продажи на земельный участок подлежит государственной регистрации.

До 2013 года в случае приобретения любого недвижимого имущества, включая приобретение земельного участка, необходимо было регистрировать договор купли-продажи и подавать заявление относительно внесения изменений в ЕГРП. В настоящее время процедура купли-продажи земельных участков упрощена, вследствие чего необходимо лишь зарегистрировать права перехода прав собственности.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме посредством составления одного документа, который подписывается сторонами договора. В случае несоблюдения данной формы, договор считается недействительным. Усиленные законодательные требования, касающиеся формы данной договорной конструкции обусловлены значительностью объекта в гражданском обороте, а также необходимостью регистрации перехода права собственности на земельный участок в регистрирующем органе (ст. 551 ГК РФ).

Отдельное своеобразие рассматриваемой договорной конструкции связано с оборотом зданий, сооружений либо иной недвижимости, которая находится на земельном участке. В данном вопросе основная законодательная цель направлена на защиту интересов покупателей зданий, строений и сооружений, которая состоит в обеспечении совместного перехода права собственности на строение перехода права и на земельный участок. В одной ситуации это будет право собственности: в том случае, когда продавец выступает в качестве собственника земельного участка, где находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Об этом говорит и судебная практика. Так, между Новиковой Е.С. с одной стороны и Шелестовой И.Ф. и Харлампович А.А. с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого Новикова Е.С. продала, а Шелестова И.Ф. и Харлампович А.А. купили 9/10 и 1/10 долей соответственно, в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. Из копии наследственного дела к имуществу Александрова Ю.М. следует, что на момент заключения договора купли продажи ответчик Новикова Е.С. являлась собственником земельного участка, площадью 1 200 кв.м, на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Из выписки из ЕГРН следует, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Александровым Ю.М.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого дома, ответчик Новикова Е.С. являлась собственником, как жилого дома, так и земельного участка, право собственности, на который у нее возникло в силу положений ч. 4 ст. 1152 ГК РФ.

В данном случае истцы приобрели у ответчика жилой дом, при этом, земельный участок, на котором был расположен жилой дом, также принадлежал ответчику Новиковой Е.С., следовательно, после заключения договора право собственности на земельный участок также перешло к истцам [6].

В других случаях, при которых земельный участок, находящийся под недвижимым объектом не принадлежит на праве собственности продавцу недвижимости – продажа недвижимости: во-первых, допустима без согласия собственника земельного участка, если это не в ступает в противоречие с условиями пользования данным земельным участком, установленным законом, либо договором, и, во-вторых, в случае продажи этой недвижимости покупателю передается право пользования соответственным земельным участком на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник [8].

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка представляет собой гражданско-правовой договор, в силу которого продавец передает участок земли в собственность покупателю, а последний обязуется принять данный земельный участок и уплатить за него установленную цену. К правовым отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ исходя из особенностей, которые предусмотрены нормами ЗК РФ.В силу сущности правового режима земельного участка в качестве предмета договора купли-продажи, необходимо сделать вывод, что земельный участок выступает в качестве особого самостоятельного объекта гражданских правоотношений и выступает центральным элементом системы недвижимого имущества.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001.
4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» // Российская газета. № 165. 01.08.2007.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. № 156. 17.07.2015.
6.   Решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 15 января 2020 г. по делу № 2-338/2020 // СПС Консультант Плюс.
7. Богданов Е.В. Договоры купли-продажи и поставки: проблемы правоприменения и дифференциации // Законодательство и экономика. 2017. № 1. С. 19 - 24.
8. Дудочкина А.Г. Договор купли-продажи земельного участка // В сборнике: В мире научных открытий. материалы II Международной студенческой научной конференции. 2018. С. 18-21.
9. Ратушный М.В. Особенности правового регулирования договора купли-продажи акций: практический аспект // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 9. С. 45 - 52.