ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из данного определения следует, что основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренный предварительным договором.

Существование института предварительного договора объясняется наличием у сторон препятствий, которые мешают вступлению в договорные отношения, например, если к моменту заключения договора купли-продажи не могут быть оформлены все необходимые документы (например, при строительстве дома, оформление наследства), либо по иным причинам стороны решили отложить заключение основного договора.

Посредством предварительного договора между контрагентами возникает прочная правовая связь, которая порождает и правовые последствия.

Отметим, что заключенный основной договор находит силу в правопорядке и воле сторон, направленной на его создание, но не в предварительном договоре. Следовательно, не окажет влияние на действительность основного договора тот факт, что предварительный договор был недействительным или незаключенным.

В настоящее время законодательством не предусмотрено последствий недействительности основного договора.

Необходимо отметить, что хоть заключение основного договора является обязательством по предварительному договору, это ни в коем случае не нарушает принципа свободы договора.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, мы тем самым выражаем свою волю на отчуждение имущества и принятии на себя обязательства по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Характерной особенностью предварительного договора является тот факт, что его предметом является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем отчуждения имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного договора. То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор, который должен быть заключен во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является основанием для признания ее недействительной, что подтверждается на практике. В этом случае у собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора. Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

Иная характерная особенность заключается в том, что для выполнения его обязательств, в отличие от других гражданско-правовых договоров, отношения сторон носят взаимонаправленный характер.

В качестве примера рассмотрим договор купли-продажи, который направлен на получение выгоды. Покупатель от исполнения договора получает выбранную вещь, продавец - денежные средства. На таком примере, очевидно, что интерес каждой стороны находит в удовлетворение исключительно в действиях контрагента. Обязательства в таком случае будут встречными и существуют одно ради другого. В случае с предварительным договором интерес сторон направлен не на получение блага, а на заключение в будущем основного договора. В данных отношениях важны совместные действия, порождающие результат, к которому они устремлены.

Вместе с тем, для заключения основного договора обязательно выражение желания заключить основной договор, хотя ни одна сторона не считается обязанной направить предложение первой.

В процессе анализа судебной практики мы пришли к заключению, того, что сторона направившая предложение заключить предварительный договор первой находиться в выгодном положении, так как в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ и п. 4. Ст. 445 ГК РФ имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, не направившая предложение, будет считаться уклоняющейся от выполнения взятых обязательств.

Но существует и такая практика, когда стороны одновременно утратили заинтересованность в заключении основного договора и не изъявили желание в период действия предварительного договора заключить основной договор. В такой ситуации они лишаются права принуждения к заключению основного договора в связи с истечением обязательств по предварительному договору.

В настоящее время в ГК РФ предусмотрена всего лишь одна форма предварительного договора, что не согласуется с научной точкой зрения.

Правовая наука также предусматривает предварительные договоры, в которых только одна сторона принимает на себя обязательство заключить договор, вторая же имеет право требовать его заключения.

На наш взгляд с этим двумя точками зрения достаточно сложно согласиться. Как мы уже говорили ранее отношения сторон по предварительному договору носятвзаимонаправленный характер. А именно, даже если сторона, согласно позиции Евгения Годэмэ, изъявившая желание приобрести у собственника какое-либо имущество предлагает заключить предварительный договор, то она должна, как минимум, получить согласие на заключение данного договора. А здесь уже прослеживается взаимовыгодный интерес сторон.

Кроме того, в силу принципа свободы договора обе стороны должны урегулировать условия будущего договора. А в приведенном примере Годэмэ прослеживается противоречивое желание приобрести вещь, обязав продавца предоставить ее «по первому требованию», но, не наложив на себя обязательства, быть «в качестве покупателя».

На данных примерах предварительный договор не может рассматриваться как односторонний («однообязывающий»), так как здесь необходимо согласие обеих сторон. А так же их заинтересованность и взаимовыгодна.

На основании вышеизложенного, мы пришли к выводу, что для предварительного договора характерны следующие признаки:

1) только посредством предварительного договора стороны берут на себя обязанность заключить другой (основной) договор;

2) обязательство по предварительному договору только одно - заключить основной договор;

3) предварительный договор позволяет сторонам формализовать отношения задолго до будущей сделки;

4) недействительность или незаключенность предварительного договора не оказывает влияние действительность основного договора;

5) при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного договора, предварительный договор может быть источником их выявления;

6) отношения сторон по предварительному договору носят взаимонаправленный характер.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000.
4. Бычков А. Переквалификация предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2017. № 30.
5. 5.Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307-453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.В. Карапетов. М., 2017.
6. Егорова М.А. Организационное отношение и организационные сделкив гражданско-правовом регулировании // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 5.
7. Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. М., 2005.