К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ИПОТЕКИ В РОССИИ

ON THE ISSUE OF LEGAL REGULATION OF MORTGAGES IN RUSSIA

Veronika Boldyreva

3rd year student of the master's degree program "Law" of the direction "Lawyer in the financial sphere" of the faculty of law of IEPP Russian state University for the Humanities (RSUH)

Russia, Moscow

Valentina Terekhova

Scientific adviser, candidate of legal Sciences, associate Professor, associate Professor of the Department of financial law of the faculty of law of IEUP Russian state University for the Humanities (RSUH)

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В статье рассматриваются правовые проблемы регулирования ипотечной системы. Рассматриваются основные правовые регуляторы системы ипотечного кредитования в российском законодательстве, проблемы и пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в РФ.

ABSTRACT

Housing Mortgage lending is one of the most proven in the world practice and reliable ways to attract private investment in the housing sector. The article deals with the legal problems of regulating the mortgage system. The main legal regulators of the mortgage lending system in the Russian legislation, problems and ways to improve the legal regulation of mortgage lending in the Russian Federation are considered.

Ключевые слова: ипотека, недвижимость, залог, гражданское законодательство, принципы.

Keywords: mortgage, real estate, collateral, civil law, principles.

Сегодня в России актуален жилищный вопрос, несмотря на то, что с каждым годом сдаются тысячи квадратных метров жилья. Десять лет назад в России появился такой способ приобретения жилья, как ипотечное кредитование. При этом ипотека возникает не только при кредитовании, но и в других случаях. Несмотря на то, что ипотечное кредитование существует довольно долго, в законодательстве существуют пробелы и коллизии в правовых нормах.

Порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно -правовыми актами, а именно: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости), Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.

Ипотека с каждым годом приобретает особое значение, так как позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием действующего законодательства.

Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного кредитования в России, для ее решения необходим системный подход.

Как и при получении любого кредита, основной проблемой ипотеки является высокий процент, то есть размер переплаты, который, стоит заметить, в последнее время всё же стал ниже по сравнению с предыдущим годом. На конец 2018 года средняя ставка по ипотеке составляла 9,95% годовых [4].

Таким образом, взяв ипотеку на 15 лет, заёмщик переплачивает почти в два раза. Кроме этого, при оформлении ипотечного кредитования заёмщик вынужден оплатить услуги агентства недвижимости, дополнительные комиссии банка, а также ежегодное страхование. При этом ежемесячный платёж будет составлять около 25 тыс. руб., а арендовать такое жильё можно в среднем за 15 тыс. руб. Поскольку стоимость аренды жилья значительно меньше, многие семьи предпочитают съёмное жильё ипотечному кредитованию [11].

Помимо этого, условия выдачи ипотечного кредита заёмщику, касающиеся доходов и стажа работы, довольно жёсткие. Для того чтобы оформить кредит на 15 лет, при вышеописанных условиях, заёмщику необходимо иметь ежемесячный доход в размере не менее 35 тыс. руб., в то время как, по данным доклада министра экономического развития Сергея Смольникова, средняя заработная плата в Челябинске на данный момент составляет 31,5 тыс. руб [2].

Таким образом, человек со средним доходом не имеет возможности оформить ипотеку, даже при максимальном сроке кредитования. При этом не каждый заёмщик имеет возможность предоставить информацию о своих доходах банку, так как по данным ВЦИОМ на 2018 год, 10% работников получают теневую заработную плату, у 13% работников заработок складывается из обеих форм оплаты [3]. А это, в свою очередь, влечёт повышение требований банка к уровню доходов потенциального заёмщика.

Основные проблемы ипотечного кредитования схематично представлены на рисунке 1.

Рисунок 1. Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.

Например, существуют коллизии в законе об исполнительном производстве и в законе об ипотеке, которые предусматривают разные способы взыскания предмета ипотеки в пользу банка. Например, на основании закона об исполнительном производстве, если имущество два раза не было реализовано на торгах, то банк имеет право оставить имущество за собой по цене 75% от цены реализации на торгах. Данная норма предоставляет возможность получения прибыли банка от дальнейшей реализации указанного имущества.

Поэтому банку выгоднее лишить имущества заемщика и заставить его снимать квартиру, которую можно снять здесь mosfo.ru, или отправить жить к родителям. Закон об ипотеке предусматривает только право банка оставить имущество за собой, если банк в течение месяца после признания торгов несостоявшимися направит организатору торгов предложение об оставлении имущества за собой. Если банк этого не сделает, то ипотека прекращается. Примечательно, что в случае спора Суды общей юрисдикции применяют закон об исполнительном производстве, а Арбитражные суды — закон об ипотеке.

Закон об ипотеке указывает, что заемщик имеет право просить суд об отсрочке только до удаления суда в совещательную комнату, что нарушает принцип состязательности процесса.

Формирование системы нормативного регулирования ипотечных правоотношений в РФ прошло достаточно сложный путь.  На начальном этапе создания отечественного ипотечного рынка законодатели принимали простые и малоэффективные правовые акты, систематически обновляли и заменяли более комплексными.  В течение довольно длительного времени не существовало специального ипотечного законодательства, а соответствующие нормы включались, в частности, в текст кодифицированных правовых актов.  Отсутствие системного подхода к созданию правовой базы регулирования ипотечных отношений привела к тому, что в действующих нормативно актах содержались противоречивые положения, была бесконечная череда запретов, снижали развитие всей системы ипотечного кредитования.

Возрождение ипотечных правоотношений связывают с принятием 2 октября 1992 Закона РФ «О залоге» и Закона РФ «Об ипотеке» от 5 июня 2003, который вступил в силу 1 января 2004 Принятие этого долгожданного закона, без преувеличения считают самым выдающимся событием для дальнейшего развития кредитных отношений в нашей стране.  Этот Закон большинство специалистов считают наиболее прогрессивным на территории Центральной и Восточной Европы и связывают с его принятием преодоление правового вакуума, который существовал в этой сфере в течение длительного времени и тормозил развитие кредитных и ипотечных отношений.  Определение понятия ипотеки приводится в ст.  1 Закона. С 1 января 2004 наряду с ГК РФ и Законом «Об ипотеке» вступил в силу пакет законных документов, имеющих целью решить вопрос рефинансирования ипотечного кредитора путем выпуска ипотечных сертификатов и призваны наполнить практическими процедурами реализации норм Закона «Об ипотеке» [5].

Кроме того, в систему ипотечного законодательства входят базовое законодательство об ипотеке, законодательство, которое определяет порядок эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, порядок ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество ипотек и сделок с ними, законодательство об ипотечных банках и об ипотечном кредитовании,  о строительные кассы и другие небанковские финансово-кредитные учреждения, осуществляющие ипотечное кредитование, кредитные союзы, об оценке и оценочной деятельности, о доверительном управлении.  К законодательству, регламентирующего отношения на ипотечном рынке жилья, относится жилищное законодательство, гражданское законодательство, во налоговым законодательство, законодательство, регламентирующее семейные отношения, и отношения опекунства, законодательство по вопросам функционирования нотариата, органов юстиции по регистрации прав.

Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение, однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского законодательства, а также законодательства других развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества является принцип преимущественности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом «специальности» или принципом «старшинства».

Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 № 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа. Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне [7].

Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей страны.

В заключение стоит отметить, что ипотечное кредитование благоприятно влияет на социальное развитие страны, выступает мощным фактором в формировании среднего класса общества, так как позволяет гражданам приобрести частную жилую собственность [10].

При росте спроса на ипотечный продукт происходит увеличение количества новостроек, что оживляет и создаёт предпосылки к модернизации некоторых отраслей промышленности, поэтому, ипотечное кредитование способно положительно повлиять на развитие экономики страны [2]. Несмотря на рассмотренные проблемы, ипотечное кредитование в РФ развивается активными темпами. С каждым годом происходит увеличение количества ипотечных жилищных кредитов, благодаря развитию рынка для социально приоритетных категорий населений. Это оказывает положительное влияние на социальную нестабильность страны и помогает качественно удовлетворить потребности населения в жилье.

Список литературы:

1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. - 2015. - № 7. — С. 14—17.
2. Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы// Юридический мир. -2013. - №2. - С. 29.
3. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. – 2007. - №41. – ст.4849.
4. Федеральный закон Российской Федерации № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СЗ РФ. – 1998. - № 29. – ст.3400.
5. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи [Текст] / Н. А. Проскурякова. - М.: Издательский Дом Высшей школы экономики, 2014. -737с.
6. Официальный сайт ВЦИОМ [Электронный ресурс]. // URL: https://wciom.ru/  (дата обращения: 17.10.2020г.)
7. Официальный сайт Банка России. Статистика [Электронный ресурс]. // URL: http://www.cbr.ru/region/olap/ (дата обращения: 10.09.2020г.)
8. Официальный сайт Сбербанка России. Частному клиенту. [Электронный ресурс] // URL: http:// www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/ (дата обращения: 16.11.2020г.)
9. Коростелева Т.С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США //Дененежно-кредитная политика. 2013. №16. С. 50.
10. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс] // URL: https://ipoteka-aizhk.ru/ (дата обращения: 10.09.2020г.)
11. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] // URL: www.rusipoteka.ru (дата обращения: 13.11.2020г.)
12. Бублик, Ю.Н. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования: учебное пособие / Ю.Н. Бублик, - М: Экономика устойчивого развития, 2017. - 230с.