ПРАВОВЫЕ РИСКИ ЗАСТРОЙЩИКА В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

В РФ строительство многоквартирных домов отнесено к категории высокого риска.

Законодатель в свою очередь всяческими поправками в законодательство делает доступ застройщиков на рынок строительства жилой недвижимости более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения. Некоторые правовые изменения предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса.

Застройщиком с объективной точки зрения является либо физическое, либо юридическое лицо, которое возводит дом для «собственного потребления». Строительство он осуществляет за счет собственных или заемных средств на «своей» земле.

То есть застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках [2]. В его функции входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат.

Застройщик может формировать строительство за счет:

-привлеченного инвестора;

-личных или заемных средств, и тогда он осуществляет еще функции инвестора.

Нельзя не отрицать актуальность данной темы. Так, даже угроза риска деятельности Застройщиков, их банкротство может привести к серьезным последствиям для всей строительной индустрии РФ, где главенствующим заказчиком их продукции являются субъекты, занимающиеся строительством многоквартирных домов. Ведь одной из наиболее важных экономических проблем является возникновение экономического ущерба «застройщика».

Законодатель представляет для застройщика целый ряд прав и обязанностей, однако при осуществлении их деятельности могут возникать различные правовые риски.

Правовой риск Застройщика — это настоящий или будущий риск возникновения убытков, потери дохода, капитала, связанный со строительством в нашем случае многоквартирных домов, в связи с нарушениями или несоответствием внутренним и внешним правовым нормам.

Предпринимательский риск — это риск, возникающий при любых видах предпринимательской деятельности, связанных с производством продукции, реализацией товаров и предоставлением услуг; товарно-денежными и финансовыми операциями; коммерцией, а также осуществлением научно-технических проектов.

Таким образом можно сказать, что правовые риски Застройщика являются неким подвидом предпринимательского риска, определяющий конкретную сферу предпринимательской деятельности.

Так к правовым рискам можно отнести отсутствие на данный момент действенных методов защиты прав Застройщиков при выявлении объектов культурного наследия на территории стройки. Законодательство РФ закрепляет обязанность застройщика финансирования работ по сохранению памятника при его выявлении. Что является определенным риском Застройщика, которые может привести к определенным экономическим потерям.

При заключении договора долевого участия (далее – ДДУ) Застройщик имеет право применять денежные средства дольщиков лишь для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.

На практике происходит ситуация, что в договорах с реальным участником, Застройщик не устанавливает цену на свои услуги (как агента). Законодатель говорить, что: «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика» [4]. Тем самым появляется возможность выбора при указании цены договора. Соответственно, в договоре должны быть указаны как себестоимость жилищного строительства, так и стоимость агентских услуг.

Будучи, по сути, строительным агентом, Застройщик должен согласовывать проект и смету строительства с «дольщиком». Только в этом случае она вправе нанимать подрядчиков и заказывать поставку строительных материалов за счет заказчика и относить их на себестоимость. При несогласовании Застройщик вправе тратить средства на такие цели только за счет своей прибыли. А вследствие налоговые службы вправе считать их личными средства агента и взыскивать с него штрафы и пени за сокрытие налога на прибыль и неправомерную уплату других налогов.

Передавая по акту (или без акта) «дольщикам» жилые помещения на праве собственности в отрыве от прав собственности на долю в общем имуществе, строительная организация «оставляет за собой» право собственности на общее имущество и обязанность за свой счет обеспечивать управление содержанием и эксплуатацией общего имущества частных домовладельцев бессрочно

Если строительная организация передала на баланс местной власти общее имущество и права на управления им, то по иску любого гражданина-домовладельца такой акт будет признан судом ничтожным, отмененным. Т.к. согласно Жилищному кодексу передавать в управление свое жилищное имущество вправе только домовладельцы и только после регистрации кондоминиума. Но строительная организация такого права не имеет, а лишь обязана создать товарищество собственников жилья. При таких обстоятельствах, одним из путей решения данной проблемы является предварительная организация граждан и создания ими жилищно-строительной кооперации (ЖСК), который станет собственником кондоминиума и обеспечит существование простого и эффективного механизма эксплуатации жилого дома после строительства. При несоблюдении ими данных условий все общее имущество в домовладении окажется бесхозным и будет передано собственниками помещений управляющим компаниям, которые будут создавать другие социально-экономические проблемы за счет собственников жилья. Это и есть главная социально-экономическая проблема такого строительства - ликвидация прав граждан на жилище, и ликвидация неприкосновенности жилища [5].

Таким образом, если Застройщик не следует нормам закона о долевом участии возникают повышенные правовые риски связанные с возникновением права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, а также и с правовыми рисками в отношениях с лицами, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Также Застройщик обязан за месяц до срока передачи жилья направить, заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику извещение об окончании строительства и надобности принять объект.

Однако, следовало бы конкретизировать дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в области строительства многоквартирных домов путем введения обязанности уведомления участников и орган по контролю и надзору на более ранних сроках с дальнейшим исключением из единого государственного реестра саморегулируемых организаций.

При прекращение деятельности застройщика Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при несоблюдении им обязательных требований, а также за иные нарушения. Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил. При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым [6].

Не позже чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, реализовывающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязательства застройщика считаются выполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или иного аналогичного документа).

Если дольщик не осуществляет свои обязательства, застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Также если дольщик нарушил срок внесения платежа, застройщик вправе получить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Порядок определения данной неустойки определен № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы. Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит [7]. При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное. Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки. С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает [8].

Так, Застройщику следует при заключении договора долевого строительства включить в него условие о возможном росте цены на объект недвижимости. Уточнение данного условия в договоре позволило бы распределить риски между участниками долевого строительства и Застройщиком в том числе.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в РФ отсутствуют на самом деле эффективные механизмы защиты прав застройщиков. Все законодательные попытки защитить права и законные интересы в области строительства многоквартирных домов в основном направлены на защиту прав «потребителей» в данной области. Так, в целях дополнительной защиты прав лиц, участвующих в строительстве многоквартирных домов можно ввести обязательное страхование гражданской и экономической ответственности Застройщика. Например, при наступлении такого страхового случая, Застройщик могу бы получить страховое возмещение, что даст ему возможность достроить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 23.04.2019)
4. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция)
5. Чугунова Юлия Владимировна. "Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования" Управление экономическими системами: электронный научный журнал, - №7 – 2017.
6. Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017
7. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430
8. Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839