К ВОПРОСУ О ПРЕДМЕТЕ И ОБЪЕКТЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Законодательство Российской федерации определяет долевое строительство, как взаимоотношения застройщика и дольщика, при этом обязанностью застройщика выступает осуществление строительства оговоренного объекта недвижимости в установленные сроки, а обязанностью дольщика, либо инвестора является уплата уговоренной суммы за такое строительство. Из содержания акта и судебной практики становится понятным, что слабой стороной в данном взаимоотношении является именно инвестор – дольщик, поэтому в сторону дольщика сделан больший акцент на защиту прав и интересов в случаях недолжного оказания услуг, или невыполнения обязанностей застройщиком.

Задачей застройщика, после окончания строительства объекта недвижимости, является получение разрешение на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости, для того чтобы передать должную долю этого объекта, участнику долевого строительства – дольщику, дольщик же должен принять данную долю.

Застройщиком является физическое, либо юридическое лицо, которое в свою очередь строит объект недвижимости не для предпринимательских целей, а для «собственного потребления» Из этого следует, что застройщик строит объект недвижимости за свои, либо заемные средства, а также на земле являющийся его собственностью. Пункт, касающийся нахождения земли, на которой осуществляется строительство объекта недвижимости в собственности застройщика является обязательным условием законности такого строительства и взаимоотношений.

По законодательству Российской Федерации, а именно по ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирный домов и иных объектов недвижимости», договор долевого участия должен содержать:

Исходя из Федерального закона № 214, ДДУ должен содержать:

1)    Объект недвижимости, подлежащий передаче по договору, после его непосредственной постройки и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

2)    Срок передачи объекта недвижимости долевого строительства дольщику;

3)    Цену договора, а также порядок и сроки ее уплаты;

4)    Гарантийный срок на объект долевой недвижимости.

Объект долевого строительства, как и любой объект недвижимости, необходимо индивидуализировать посредством кадастрового и инвентарного учета, но в то время пока он не построен, это не представляется возможным. В этом ключе возникает спор, возможно ли вообще говорить об одном из существенных условий договора долевого участия в строительстве при такой его неопределенности? Понимается, что объект долевого участия в строительстве, на этапе строительства, не может являться недвижимым имуществом, поскольку не прошел обязательную процедуру кадастрового и технического учета. В этом плане, данное положение дел, по трактовке и смыслу противоречит действующему законодательству.

С другой стороны, если рассматривать судебную практику, то суды не до конца разделяют приведенную точку зрения. Считается, что дозволительно не конкретно определять предмет, а указать обязательные признаки и условия об этом предмете, для того чтобы созданную вещь можно было отнести к предмету заключенного договора. То есть в этом случае дело стоит о самом способе описания объекта в долевом строительстве. При этом оставление определение объекта за застройщиком, может способствовать злоупотреблению с его стороны.

Поэтому, при заключении договора участия в долевом строительстве необходимо описать создаваемый и передаваемый объект, указать основные его признаки, такие как:

- наименование объекта, например, квартира, или нежилое помещение

- состав такого объекта: количество комнат в квартире, проектную площадь в соответствии с проектной документацией.

- адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, а также, расположение объекта в доме: корпус дома и этаж

- особенности передаваемого объекта, например, для квартиры: с внутренней отделкой или без нее.

Объект долевого строительства представляет собой жилое, или не жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, либо ином объекте недвижимости. Индивидуализация такого объекта договора предусмотрена в соответствии с проектной документацией.

Переход объекта незавершённого строительства в состояние построенного многоквартирного дома, определяется посредством введения дома в эксплуатацию. Именно с момента получения, разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – данный объект недвижимости и сами объекты долевого участия в строительстве, приобретают статус недвижимого имущества с завершенным строительством.

Результатом такого строительства будет являться появление многоквартирного дома, как единого жилищно-коммунального хозяйства. Объектом строительства в таком случае будет не помещение в доме, а сам единый имущественный комплекс – многоквартирный дом, основная часть которого будет являться общим имуществом собственников, а остальная часть дома будет разделена на помещения. В таком случае именно помещения будут являться объектами договора долевого участия в строительстве, так как по договору, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, данные помещения подлежат передаче в собственность дольщикам. При этом общее имущество будет передано, не дольщику как участнику долевого строительства, а коллективу совладельцев помещений, который будет выступать в качестве единого собственника общего имущества.

Согласно законодательству, а именно ч.1,2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое в свою очередь, является недвижимым имуществом и пригодно, для постоянного проживания, то есть отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, утвержденным Правительством Российской Федерации. Под жилыми помещениями понимаются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Представляет особенность объект долевого строительства, такой как таунхаусы. Под таунхаусами понимаются малоэтажные здания, представляющие собой несколько сблокированных секций, включающие несколько квартир, как правило с разными входами на участок. Правовой статус таунхауса не регламентирован, но по своему смыслу, он больше всего приближен к многоквартирному дому.

Кроме таунхаусов особую категорию объектов долевого строительства представляют так называемые апартаменты. Определение апартаментам в действующем законодательстве не дано, но при этом под ними понимаются, не жилые помещения, размещаемые в нежилых зданиях для использования в качестве помещения для временного проживания. Данный объект недвижимости может считаться объектом договора долевого участия в строительстве, так как по своей природе не относится к объекту производственного назначения.

В данном случае закон должен применяться к правоотношениям по вложению инвестиций граждан в строительство апартаментов, поскольку в последующем. После окончания постройки данного объекта недвижимости, у дольщика появится право собственности на результат такого строительства, поэтому оснований для исключения таких правоотношений из сферы действия закона – нет.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.07.2017) // «Собрание законодатель­ства РФ», 03.01.2005. - №1. - Ч. 1. - Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994. - №32. - Ст. 3301.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. - 2003. - № 2.