СУЩЕСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Принцип свободы договора предполагает, в частности, что принуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Примером такого добровольного принятого обязательства может служить предварительный договор.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ под предварительным договором понимается обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором [1].

Согласно данному принципу стороны могут включить в его содержание все те условия, которые по их мнению необходимы для исполнения того или иного обязательства. Форма такого взаимодействия участников гражданского оборота дает возможность сторонам проявлять активность, как вновь возникающих, так и в уже сложившихся отношениях.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ для заключения предварительного договора, как и любого гражданско-правового договора, сторонам необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора.

П.А. Меньшин упоминал, что: «направленность предварительного договора на заключение в будущем основного договора выражается в том, что условия первого договора не могут быть определены иначе, чем посредством указания на условия последнего. В этом выражается функциональная связь условий предварительного и основного договоров» [2].

И это логично, ведь смысл заключения предварительного договора содержится в обязательстве заключить в будущем основной договор.

Следует ли из этого, что стороны должны предусмотреть в предварительном договоре все условия основного договора?

С одной стороны, в дублированности условий нет никакого смысла, ведь с заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и одна обязанность – заключить основной договор. С другой стороны, возникает некая неопределенность условий, которые будут прописаны в основном договоре.

В пункте 3 статьи 429 ГК РФ отражено право сторон предусмотреть условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта, например, недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор.

Верховный Суд Российской Федерации придерживается позиции, что условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.

Например, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка могут быть не указаны точное местоположение, площадь и кадастровый номер участка, который будет предметом основного договора купли-продажи, тем не менее, условие о предмете может считаться согласованным, если стороны согласовали дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив в предварительный договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его определенных границ.

Закон не требует согласования в предварительном договоре всех существенных условий основного договора, но и не запрещает сторонам предусмотреть в его содержании условия, по которым уже достигнуто соглашение, например задаток (аванс).

Долгое время в теории и практике отсутствовал единообразный подход к вопросу о том, допускается ли задаток по предварительному договору. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19 января 2010 года №13331/09 суд сделал вывод о невозможности применения задатка в качестве исполнения обязательств по предварительному договору в связи с отсутствием денежного обязательства, которое бы могло обеспечивать такой задаток. В связи с этим внесенный задаток был признан неосновательным обогащением получателя.

В других судебных актах можно обнаружить противоположный подход. Так, Верховный Суд Российской Федерации в определении судебной коллегии по гражданским делам от 22 июля 2008 года № 53-В08-5 признал, что обеспечение задатком обязательств по предварительному договору является допустимым, поскольку ГК РФ соответствующего запрета не содержит. В случае применения данного способа обеспечения незаключение основного договора влечет последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ в виде обязанности ответственной стороны возвратить двойную сумму задатка.

Вступивший в силу Федеральный закон от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ прямо предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств из предварительного договора задатком, тем самым, исключая возможность существования первого из названных подходов.

Подобным образом, как правило, решается вопрос о возможности уплаты аванса по предварительному договору. Если условие о внесении предусмотрено предварительным договором, требование о возврате этих сумм как неосновательного обогащения может быть заявлено плательщиком только в связи с прекращением обязательств из предварительного договора (косвенно этот вывод подтверждается определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2012 года № 5-ГК12-42) либо прекращением основного договора.

Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части), недвижимости которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля 2011 года № 54.

Условия, предусмотренные предварительным договором позволяют сторонам выстроить механизм обеспечения исполнения предварительного договора.

Если между сторонами возникают разногласия относительно условий основного договора, то в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ стороны могут обратиться в суд для достижения соглашения по этим условиям.

Кроме того, стороны могут включить в предварительный договор это право как условие, согласно которому недостигнутые соглашения будут дополнены решением суда.

Итак, условия предварительного договора не могут быть определены иначе, чем посредством указания на условия основного. Законодателем лишь четко указано требование предусмотреть условия, позволяющие установить предмет. Что не говорит, о том, что стороны обязаны прямо указать индивидуальные характеристики, например, объекта недвижимости, а должны согласовать механизм определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Остальные условия могут быть определены по желанию сторон, либо решением суда, при возникновении разногласий. Передать на рассмотрение суда условия, вызывающие разногласия сторон может быть предусмотрено и как условие предварительного договора.

Необходимо помнить, что предварительный договор – это организационный договор, с помощью которого стороны могут построить свои дальнейшие отношения на приемлемых друг для друга условиях.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий в разделу III «Общая часть обязательного права» / под ред. Л.В.Санниковой – М.: Статут, 2016. – 622 с.
2. Меньшенин П.А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительного договора // Журнал российского права. – 2011. - № 2 (170). – С. 110-118.
3. Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21 (Судебная коллегия по гражданским делам) [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=432461#0 (дата обращения 23.05.17)
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.01. 2010 года №13331/09 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1694322/ (дата обращения 23.05.17)
5. Постановление Арбитражного Суда Волого-Вятского округа от 06.10.2015 года № Ф01-3700/15 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AVV&n=71435#0 (дата обращения 23.05.17)