ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ: ДОПУСТИМОСТЬ ПРАВОВОЙ КОНСТРУКЦИИ

Усложнение структуры общественных и экономических отношений имеет неизбежным следствием интенсивное развитие гражданского оборота, ряд правовых регуляторов которого со временем либо утрачивают свое значение, либо существенно модифицируются под влиянием происходящих изменений. Отчасти подобная модификация в настоящее время произошла и с ипотекой (залогом недвижимости): легально закрепленное требование о необходимости оставления предмета залога во владении залогодателя (абз.3 п.1 ст.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [9]), сложная и длительная процедура его реализации породили так называемые запродажи – договоры купли-продажи недвижимости в обеспечительных целях – "усовершенствованные версии ипотеки", позволяющие нивелировать ее вышеуказанные недостатки.

Данные гражданско-правовые конструкции, по мысли ряда авторов, представляют собой непоименованные в п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [5] способы обеспечения исполнения обязательств, предполагают передачу права собственности на ту или иную вещь в качестве обеспечения исполнения обязательства первоначальным собственником-должником и возврат ему этого права при надлежащем исполнении им обеспечиваемого обязательства. Как отмечается некоторыми исследователями, возможно несколько вариантов передачи правового титула собственника с точки зрения договорной юридической техники: либо заключение основного договора с условием обратной продажи при исполнении обязательств должником, либо опосредование обеспечительной купли-продажи отлагательным условием [6, с. 77].

Обеспечительная купля-продажа недвижимости нашла отражение и в актах судебной практики. Широкую известность на страницах юридической печати получило, в частности, Определение ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113, где Верховным Судом был сделан вывод о том, что стороны договора займа вправе предусмотреть в качестве способа обеспечения исполнения обязательства (не названного в п.1 ст.329 ГК РФ) куплю-продажу недвижимого имущества под условием, по которому переход права собственности на объект недвижимости может ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком) обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно покупной ценой по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Легально оформленная возможность существования способов обеспечения исполнения, не названных в п.1 ст.329 ГК РФ, а закрепленных в другом структурном элементе ГК РФ, других законодательных актах или в договоре,  принцип свободы договора, определенный в ст.1 ГК РФ и конкретизированный в ст.421 ГК РФ, приводят к выводу о формальной допустимости конструкции обеспечительной купли-продажи недвижимости. Однако разрешение вопроса о правомерности данного правового инструмента, заключающего в себе целый набор рисков для участников оборота, основанное исключительно на принципе договорной свободы сторон, вряд ли является удовлетворительным и достоверным.

Современная доктрина гражданского права характеризуется наличием в ее системе устойчивого подхода к характеристике правовой природы и системы вещных прав. В отечественной правовой традиции вещное право понимается как "разновидность субъективного гражданского права, как обеспеченные законом вид и меру возможного поведения субъекта в отношении определенной вещи (имущества), будь то абсолютное вещное право – право собственности или же какое-либо ограниченное вещное право" [1]. Непременными характеристиками вещного права, отличающими его от обязательственных и исключительных прав, выступает оформление лишь вещными правами состояния принадлежности вещей конкретным лицам, абсолютный характер вещных прав, который проявляется в обеспечении своему обладателю возможности непосредственного господства над вещью и предоставлении ему абсолютной вещно-правовой защиты с помощью вещно-правовых исков.

В систему вещных прав включены два элемента: право собственности и ограниченные вещные права. Право собственности представляет собой абсолютное, самое сильное вещное право, имеющее две характерные особенности. Первая особенность – собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ). Вторая особенность – мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему имущества является абсолютной и не зависит от воли других лиц.

В силу своей юридической абсолютности право собственности безусловно и бессрочно. Данный тезис вряд ли может вызвать какие-либо возражения. Однако именно конструкция обеспечительной купли-продажи полностью опровергает приведенное положение. Без сомнений абсолютное во всех смыслах право собственности на вещь, переходящее при отчуждении этой вещи к другому лицу (в большинстве случаев кредитору в обеспеченном такой куплей-продажей обязательстве), ни в коем случае не теряет свое качество абсолютности лишь по причине того, что выступает частью якобы непоименованного способа обеспечения исполнения обязательства. Новый собственник-кредитор, невзирая на оговорку в соглашении о том, что при надлежащем исполнении обязательства прежним собственником-должником он обязан произвести обратную передачу имущества, является именно собственником со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде возможности пользования, распоряжения, владения. Какое-либо иное наполнение права кредитора на проданную в обеспечение вещь (в виде объективно необходимого – из срочной природы обязательства – ограничения по сроку, а также, возможно, ограничения в части правомочия распоряжения) закономерно приводит к необходимости в рамках российского гражданского права находить какое-то другое название рассматриваемой обеспечительной конструкции, поскольку о праве собственности в данном случае речи уже не может идти.

Однако проблема в данном случае кроется не только и не столько в используемой терминологии. Думается, что обеспечительная купля-продажа недвижимости как особого рода объектов гражданских прав представляет собой ничтожную сделку в смысле п.2 ст.168 ГК РФ по ряду причин.

Недвижимое имущество обладает лишь ему свойственными особенностями: стационарностью, индивидуальной (пространственной) определенностью и непотребляемостью [3]. Следствием подобных характеристик является наличие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, под которой понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости при этом является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [7].

Государственная регистрация прав на недвижимость основывается на принципах достоверности (соответствия действительности [4]) и публичности (общедоступности, открытости) сведений, содержащихся в реестре. Эти принципы организации и функционирования государственного реестра прав возникли исторически и объективно были обусловлены необходимостью защиты прав собственников недвижимости и ее потенциальных приобретателей, третьих лиц.

Регистрации подлежит, в том числе, и право собственности, при чем не так, как его определили стороны конкретного соглашения (возможно, предусмотрев какие-либо ограничения на распоряжение и срок этого права), а именно так, как оно определяется законом.

Несмотря на отмечаемый в литературе лично-доверительный характер обеспечительной передачи права собственности в целом и на недвижимость  частности [8, с. 135], прежний собственник-должник утрачивает абсолютно все права на имущество, приобретает лишь право требования  его возврата при надлежащем исполнении им обеспеченного обязательства. Новый же собственник – кредитор, право на вещь которого ограничено сроком своего осуществления и, возможно, ограничено в части правомочия распоряжения, для всех третьих лиц, которым неизвестно и не должно быть известно о случившемся между этими лицами соглашении, выступает собственником вещи, пусть и переданной в обеспечение. Такой кредитор может произвести ее отчуждение, договор между ним и должником по определению не в состоянии ограничить эту возможность, поскольку с позиций гражданско-правовой доктрины он собственник, владелец абсолютного вещного права.

В этой ситуации закономерен вопрос о том, что произойдет в случае произведенного таким "временным" недобросовестным собственником отчуждения недвижимой вещи, переданной в обеспечение, добросовестному третьему лицу. В силу неурегулированности обеспечительной купли-продажи недвижимости в законе ответ на этот вопрос неясен. Правила о виндикации, которую мог бы произвести первоначальный собственник, в данном случае неприменимы, поскольку отчуждение производилось собственником, а то лицо, которому при исполнении обязательства должно было обратно быть передано имущество, в отношении вещи выступает третьим лицом. Думается, что обеспечительное обязательство по передаче права собственности с правом его обратного требования в связи с утратой индивидуально-определенной вещи прекращается. Можно предположить, что в такой ситуации у первоначального собственника-должника появляется право потребовать сумму неосновательного обогащения с кредитора по обязательству, в нарушение соглашения осуществившего отчуждение вещи. Но и кондикционного обязательства в рассматриваемой ситуации не возникает. Отчуждение было совершено собственником, владельцем абсолютного права, распоряжение входило в круг его правомочий, потому и неосновательного обогащения на его стороне нет. Конечно, стороны обеспеченного договора могут предусмотреть на этот случай такой способ защиты как взыскание убытков. Однако, думается, не всегда взысканная денежная сумма в этом случае будет способна покрыть потери первоначального собственника от отчуждения имущества. Но ведь это лишь одно из возможных последствий. Неурегулированность данного института в условиях признания его правомерности может приводить к совершенно различным решениям, к возможному нарушению прав добросовестных приобретателей, что, без сомнения, не пойдет на пользу ни договорной, ни судебной практике.

В этой связи следует отметить, что модель обеспечительной купли-продажи недвижимости в современной правовой действительности противоречит принципам организации системы регистрации прав на недвижимость, публичным интересам и интересам третьих лиц. В случае допущения обеспечительной купли-продажи недвижимого имущества система государственной регистрации теряет свою ценность, становится достоверной лишь отчасти: складывается ситуация, когда в реестре указан собственник вещи, однако не содержится никаких указаний на временный характер его прав. Возможно возникновение абсурдного по своему характеру правового конфликта: право собственности регистрируется на какое-то, известное лишь сторонам конкретного обязательства, время и в каком-то ограниченном объеме; при этом не исключается возможность нового собственника распоряжаться предметом условной передачи права собственности в тот период, когда он этим правом наделен, несмотря на его ограничение существующей, но, как видится, не имеющим никакой юридической силы обязанности обратной продажи. При этом новый приобретатель – добросовестный субъект, при приобретении недвижимости полагавшийся на сведения государственного реестра, с истечением срока, на который отчуждатель-кредитор-второй собственник был управомочен на распоряжение, остается собственником, у которого нет оснований истребовать приобретенное. В рассматриваемой ситуации незащищенными оказываются и права первоначального собственника – что-либо взыскать с кредитора вряд ли возможно, если иное стороны не предусмотрели в своем соглашении. Конечно, не вызывает сомнений, что последствия недобросовестных действий кредитора-нового собственника недвижимости могут быть исчерпывающим образом определены в договоре, содержащем условие об обеспечительной передаче права собственности на недвижимое имущество. Однако подобная регламентация снимает в рассматриваемом случае лишь вопрос о правовой защите прав должника-прежнего собственника, оставляя нерешенной проблему частичной достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и защиты интересов добросовестных приобретателей.

Очевидно нарушение как публичных интересов в виде дестабилизации отношений в сфере оборота недвижимости, так и интересов третьих лиц в виде лишения их возможности полностью полагаться на содержание государственного реестра прав.

Наиболее верным в этой связи видится полный отказ от использования подобного рода порочных конструкций в отношении недвижимых вещей. Применению в такой ситуации подлежит правило п.2 ст.167 ГК РФ: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На стадии регистрации перехода права собственности государственным регистратором при поступлении документов, содержащих условие об обеспечительной передаче права собственности на недвижимость, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно быть приостановлено на основании пп. 13 п. 1 ст.26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а затем в соответствии с положением ст.27 данного закона при неустранении причин для приостановления в проведении государственного кадастрового учета и (или) регистрации должно быть отказано. Как справедливо отмечается в литературе, предоставленная вступившим в силу ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственному регистратору возможность проверять сделку, являющуюся основанием перехода права собственности, на предмет действительности служит "обеспечением реализации презумпции достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя недвижимости" [2, с. 14].

Принцип свободы договора, открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, таким образом, не являются абсолютно достоверными и бесспорными  аргументами в пользу возможности использования в отечественной правовой практике обеспечительной купли-продажи недвижимости. При анализе той или иной конструкции, предусматриваемой участниками гражданского оборота, на предмет ее допустимости учету подлежит общий вектор правового регулирования той или иной сферы общественных отношений, публичные интересы и интересы третьих лиц – в рассматриваемом случае это особенности недвижимого имущества как особой разновидности объектов гражданских прав, исторически обусловленная необходимость государственной регистрации перехода прав на недвижимые вещи. В противном случае следует признать, что гражданский оборот способен к "самозасорению", к созданию правовых инструментов, изначально противоречащих основным правилам его функционирования, но допустимым формально.

Список литературы:

1. Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". Об этом Бабаев А.Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2007. 408 с., Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. 893 с.
2. Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2015. – № 10. – С. 6 - 15.
3. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения) : дис. ... канд. юрид. наук. – Томск, 2001. – 248 с.
4. Болтанова Е.С. Единый государственный реестр недвижимости – новый информационный ресурс // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – №7. – С. 14 - 23.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 03.07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – ст. 3301.
6. Данилов Д.В. Обеспечительная купля-продажа как способ обеспечения, не поименованный в законе // Вестник Челябинского государственного университета. – 2015. – №17 (372). Право. Вып. 43. – С. 76 - 81.
7. П.п. 3, 5 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 №218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – №29 (часть I). – ст. 4344.
8. Сунгуров С.Р. Условная запродажа как непоименованный способ обеспечения // Ученые труды российской адвокатуры и нотариата. Трибуна молодых ученых. – №3 (38) 2015. – С. 133 - 136.
9. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 23.06.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. –1998. – № 29. – ст. 3400.