ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

THE CONCEPT AND TYPES OF REAL ESTATE TRANSACTIONS

Alexander Markov

Master's student, Kaluga State University named after. K.E. Tsiolkovsky,

Russia, Kaluga

Andrey Alexandrov

Scientific supervisor, Candidate of Law, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Jurisprudence of the Institute of History and Law, Kaluga State University named after. K.E. Tsiolkovsky,

Russia, Kaluga

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается понятие договора купли-продажи недвижимости, выявлены сложности заключения договора данного типа. классифицированы объекты сделок с недвижимостью.

ABSTRACT

The article discusses the concept of a real estate purchase and sale agreement, the difficulties of concluding a contract of this type are revealed. classified objects of real estate transactions.

Ключевые слова: сделка, институт гражданского права, сделка с объектом недвижимости, договор.

Keywords: transaction, institute of civil law, real estate transaction, contract.

Договор купли-продажи недвижимости является самым распространенным гражданским договором и представляет повышенное практическое значение для участников гражданского права. Правовые особенности купли-продажи недвижимости регулируются 8 параграфом главы 30 ГК РФ. Купля-продажа предприятия регулируется 9 параграфом главы 30 ГК РФ [2].

Законодательное определение договора купли-продажи раскрывается в ст. 549 ГК РФ – под куплей-продажей недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. [2]

По юридической силе договор купли-продажи недвижимости, является возмездным, двухсторонним и консенсуальным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами или уполномоченными лицами. Некоторые виды договоров купли-продажи недвижимости по специальным основаниям должны быть заключены в нотариальной форме, например, при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимости. Стоит отметить, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, сделка, нарушающая указанные требования, влечет его недействительность. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. По договору купли-продажи недвижимости у продавца прекращается право собственности на объект недвижимости, а у покупателя оно возникает. Покупателю необходимо проверить юридическую чистоту сделки.

К сложностям заключения договора купли-продажи недвижимости стоит отнести:

а) сбор необходимых документов. На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должны быть в наличии правоустанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости;

б) наличие субъектов сделки. Субъектами сделки купли-продажи недвижимости являются «Продавцы» и «Покупатели». В соответствии с нормами гражданского законодательства в момент заключения сделок купли-продажи должны присутствовать все субъекты этой сделки или их уполномоченные лица.

Договор должен быть подписан всеми участниками сделки. Если договор не подписан одной из сторон, или подписан неуполномоченным лицом, то такой договор будет считаться незаключенным [2]. Все субъекты сделки и уполномоченные лица должны обладать правосубъектностью. Если одной из сторон сделки является недееспособное лицо, то от его имени и в интересах недееспособного лица может действовать законный представитель, попечитель или опекун, но только при наличии согласия от органов опеки и попечительства;

в) нотариус, если договор заключен в нотариальной форме. До 2016 года для всех видов договоров купли-продажи недвижимости обязательная нотариальная форма договора не предусматривалась. В настоящие время для заключения договора купли-продажи недвижимости требуется обязательная нотариальная форма в случаях отчуждения долей в общем имуществе, а также, если продавцом является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;

г) регистрация в государственных органах. Права и ограничения на объект недвижимости подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на объект недвижимости подтверждает титульность прав на объект недвижимости. По договору купли-продажи у продавца право собственности на объект недвижимости прекращается, а у покупателя право собственности на объект недвижимости возникает.

Субъектами договора купли-продажи недвижимости, могут выступать любые участники гражданского оборота, а именно государство (РФ, субъекты РФ), муниципальные образования, физические лица, юридические лица.

Наиболее распространенными объектам недвижимости отчуждаемыми по договору купли-продажи являются [4]:

1) жилые помещения - действующие законодательство к жилым помещениям относит, следующие объекты: жилые дома, квартиры, части квартир, комнаты. Указанные объекты могут являться предметом договора купли-продажи недвижимости. Правовой режим договоров купли-продажи недвижимости, имеет свои особенности, а именно: а) предметом договора купли-продажи могут быть различные объекты недвижимости, в зависимости от основания классификации, к примеру, объекты недвижимости делятся на первичные и вторичные. Первичные объекты недвижимости - к ним относятся готовые дома от застройщика или на этапе строительства. Как правило договор купли-продажи, предметом которого является первичный объект недвижимости, имеет свои особенности, в частности продавцом как правило выступает застройщик либо иное уполномоченное юридическое лицо, а также продажа иногда осуществляется посредством проведения торгов или аукционов. Приобретения объекта недвижимости на этапе строительства является рисковым договором, поскольку в процессе строительства, застройщик может быть ликвидирован. При отчуждении первичного объекта недвижимости по договору купли-продажи должны быть соблюдены нормы гражданского, жилищного, земельного и градостроительного законодательства.

2) Земельные участки. Земельные участки в РФ могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Земельные участки являются одним из самых распространенных объектов договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи предметом могут выступать земельные участки, части земельных участков. Иногда вместе с земельным участком продаются иные объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке. Наиболее характерным примером является договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Соответственно по указанному договору отчуждаются два объекта недвижимости. Такой договор должен соответствовать нормам ГК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ. В соответствии с нормами земельного законодательства при продаже земельного участка должно сохраниться его целевое назначение. При отчуждении земельного участка по договору купли-продажи должны быть соблюдены нормы гражданского, земельного и природоохранного законодательства.

3) Предметом договора купли-продажи являются предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
3. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. – М.: Норма: НИЦ Инфра, 2013.
4. Матвеева М. А. Сделки с недвижимым имуществом : учебное пособие. - Москва; Берлин: Директ-Медиа, 2019. - 295 с.
5. Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс. Ростов н/Д: Феникс, 2013. 216 с.