ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

THE CONCEPT AND TYPES OF REAL ESTATE TRANSACTIONS

Alexander Markov

Master's student, Kaluga State University named after K.E. Tsiolkovsky,

Russia, Kaluga

Andrey Alexandrov

Scientific supervisor, Candidate of Law, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Jurisprudence of the Institute of History and Law, Kaluga State University named after K.E. Tsiolkovsky,

Russia, Kaluga

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается понятие сделки с недвижимостью. Автор считает сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, обладающими специальным правовым режимом.

ABSTRACT

The article discusses the concept of real estate transactions. The author considers transactions, the subject of which are real estate objects, to have a special legal regime.

Ключевые слова: сделка, институт гражданского права, сделка с объектом недвижимости, договор.

Keywords: transaction, institute of civil law, real estate transaction, contract.

Институт сделки является одним из важных институтов гражданского права. Сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, имеют свои специфические особенности, представляют повышенный интерес для участников гражданского оборота, такие сделки подлежат государственной регистрации.

Г.Ф. Шершеневич, в своей работе, раскрыл понятия сделки - это такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т.е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений [4, c. 158].

Гражданский кодекс РФ в ст. 153 раскрывает понятие сделки - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из вышеизложенного, сделку характеризуют следующие признаки:

а) Сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц. Для заключения сделки необходимо выразить свою волю в момент заключения договора. Воля - это процесс психического регулирования поведение субъекта. Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц [3, с. 254].

В момент заключения сделки стороны должны обладать правосубъектностью, которая включает в себя следующие категории: правоспособность, дееспособность и деликтоспособность. В случаях если сторона сделки не обладает правосубъектностью в момент ее заключения, то сделка признается недействительной по основаниям предусмотренным гражданским законодательством;

б) Сделка - это правомерный акт. Сделка должна соответствовать, требованиям, установленным действующим законодательством;

в) Сделка является юридическим фактом, который порождает возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) Сделка порождает гражданские правоотношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Сделки на основании действующего законодательства должны быть заключены в установленной форме, а именно: в устной, письменной (в простой и нотариально удостоверенной).

Сделки с объектами недвижимости заключаются исключительно в письменной форме и подлежат государственной регистрации в Росреестре, поскольку в результате сделки происходит возникновение, изменение и прекращение прав и ограничений на объект недвижимости. К примеру: при заключении договора купли-продажи недвижимости происходит переход права собственности от продавца к покупателю. В данном случае у продавца прекращается право собственности на объект недвижимости, а у покупателя оно возникает. По этой причине происходит государственная регистрация на объект недвижимости по данному основанию.

Большинство сделок, предметом которых являются объекты недвижимости, заключаются в простой письменной форме.

В соответствии с действующим законодательством закреплено обязательное нотариальное удостоверение некоторых сделок, связанных с объектами недвижимости:

- договор пожизненной ренты должен быть заключен в нотариальной форме. Заключение данного договора в нотариальной форме связано с субъектным статусом получателя ренты. В большинстве случаев получателями ренты по договору пожизненной ренты являются лица преклонного возраста, за которыми в силу своего возраста и состояния здоровья необходим уход. Указанные граждане являются социально уязвимой категорией. Такие лица не всегда могут в полной мере понимать юридическое значение заключенной сделки и ее последствия. Нотариус в данном случае выступает гарантом сделки: проводит беседу, разъясняет значение сделки и ее последствия, составляет договор, следит за тем, чтобы не было оказано давления на получателя ренты в момент заключения, проверяет дееспособность плательщика ренты.

- договор об ипотеке должен быть заключен в нотариальной форме и зарегистрирован в качестве обременения в регистрирующем органе.

- в соответствии с действующим законодательством согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом, должно быть заключено в нотариальной форме, так как имущество супругов находится в совместной собственности, распоряжение имуществом должно осуществляться совместно. В данном случае в момент заключения сделки воля супругов должна быть выражена совместно. Нотариус в данном случае, должен установить совместность воли супругов в момент заключения сделки.

- сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников).

- отчуждение (продажа, мена, дарение) права на объект недвижимости,

собственником которой является несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным по решению суда.

- отчуждения права на объект недвижимости на условиях опеки.

Сделки признаются действительными при соблюдении следующих условий:

1) сделки должны соответствовать требованиям, установленным в

гражданском законодательстве;

2) физические и юридические лица должны обладать правоспособностью и дееспособностью. У юридических лиц правоспособность и дееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации в налоговых органах; прекращается при ликвидации юридического лица. У физических лиц правоспособность возникает с момента рождения. Дееспособность в полном объеме приобретается в 18 лет. Правоспособность не может быть лишена или ограничена. Гражданин может быть лишен или ограничен в дееспособности по решению суда по основаниям предусмотренным гражданским законодательством. Дееспособность и правоспособность у физических лиц прекращается со смертью или признанию лица умершим по решению суда. При заключении сделок физические и юридические лица, должны обладать сделкоспособностью, которая является элементом дееспособности.

3) соблюдение формы сделки. Все сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, заключаются в письменной форме; для некоторых сделок предусмотрена обязательная нотариальная форма сделки.

4) соответствия воли и волеизъявления.

Существует множество понятий и классификаций сделок по различным основаниям.

Сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, обладают специальным правовым режимом. При заключении указанных сделок отношения выходят за рамки гражданского права. Большинство сделок подлежат государственной регистрации в соответствующих органах.

Договор является самой распространенной сделкой с объектами недвижимости. Гражданское право выделяет множество видов и критериев классификации гражданских договоров по различным основаниям. Самыми

распространенными гражданскими договорами, предметом которых являются объекты недвижимости, являются купля - продажи недвижимости, рента, наем жилого помещения, дарение;

Все гражданские сделки должны соответствовать условиям действительности.

В случаях несоблюдения при заключении сделки установленных в законодательстве требований, сделка признается недействительной.

Список литературы:

1. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. – М.: Норма: НИЦ Инфра, 2013.
2. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества: монография / М.А. Волкова, Г.Н. Кулешов, Р.Р. Ленковская, Н.В. Лутовинова, А.А. Незнамова, С.Ю. Стародумова, А.Л. Шиловская. – Москва: Саратовский источник, 2018 – 141 с.
3. Руководство по судебной психиатрии : практ. пособие / под ред. А. А. Ткаченко. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт,. 2015. — 520 с.
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 10-е изд. М., 1911.