К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМЕ ВОЗВРАТА АРЕНДОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЮ

TO THE QUESTION OF THE PROBLEM OF RETURNING THE LEASED PROPERTY TO THE LANDLORD

Maksim Astafurov

master student, department of Civil Law, Rostov State University of Economics,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу судебной практики и позиций ученых-правоведов относительно вопроса о надлежащем исполнении арендатором обязанности по возврату недвижимого имущества арендодателю; обосновывается важность определения момента возврата имущества арендодателю и приводятся два основных подхода в судебной практике к его определению в зависимости от необходимости составления акта приема-передачи; в статье также дается критическая оценка выводам Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в рамках дела № А35-6435/2018, согласно которым была поставлена «точка» в вопросе необходимости акта приема-передачи при возврате арендованной недвижимости; автором предлагается внести изменения в концепцию, которая сложилась на основании вышеуказанного решения Верховного Суда Российской Федерации.

ABSTARCT

The article is devoted to the analysis of judicial practice and the positions of legal scholars on the issue of proper performance by the tenant of the obligation to return real estate to the landlord; the importance of determining the moment of return of property to the landlord is justified and two main approaches in judicial practice to its determination are given, depending on the need to draw up an act of acceptance and transfer; the article also gives a critical assessment of the conclusions of the Judicial Board for Economic Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation in the case no. A35-6435/2018, according to which a" point " was put in the question of the need for an act of acceptance and transfer when returning leased real estate; the author suggests making changes to the concept that was formed on the basis of the above decision of the Supreme Court of the Russian Federation.

Ключевые слова: аренда недвижимости, акт приема-передачи, судебная практика, Верховный суд, возврат имущества, пролонгация договора, расторжение договора, срок аренды, недвижимое имущество.

Keywords: rental of real estate, act of acceptance and transfer, judicial practice, Supreme Court, return of property, extension of the contract, termination of the contract, lease term, real estate.

Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [1].

Б.И. Пугинский отмечает, что одним из наиболее важных звеньев обеспечения сохранности материальных ценностей является переход вещей от одного субъекта к другому в соответствии с различными договорами, в том числе договором аренды [2, с. 59].

Необходимо отметить, что в арендных отношениях данный переход осуществляется дважды:

- при исполнении арендодателем обязанности, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предоставлению имущества арендатору;

- при прекращении договора аренды арендатор обязан исполнить обязанность, предусмотренную статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату арендованного имущества арендодателю.

Оба эти момента являются определяющими для арендных отношений.

Так при неисполнении обязанности арендатора по возврату арендованного имущества арендодателю, у последнего возникает возможность требовать внесения арендной платы полностью за весь период просрочки (ч.2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), возмещения убытков в том случае, когда взыскиваемая договорная арендная плата не покрывает понесенных убытков, уплаты договорной неустойки за несвоевременный возврат имущества (при этом неустойка носит штрафной характер - ч.3 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании судебной практики можно сделать вывод, что определяющим моментом для прекращения начисления арендных платежей за пользование арендованным имуществом является не столько дата расторжения договора, сколько дата возврата арендованного имуещства арендодателю (это, например, отражено в п. 13, 37-39 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" [3], в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» [4], в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г.) [5].

Однако определить момент возврата арендованного недвижимого имущества арендодателю на практике оказывается не всегда просто. По поводу того, каким образом должен оформляться факт возврата арендованного недвижимого имущества арендодателю и, соответственно, с какого момент считать исполненной эту обязанность арендатора, в судебной практике сложилось два подхода:

1. Факт возврата недвижимости всегда должен подтверждаться документально. Единственным документом, подтверждающим этот факт, выступает акт приема-передачи. Эту позицию можно считать по праву изначальной, так как она однозначно прослеживается уже в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 1224/08 [6]. Эту позицию разделяют и некоторые представители научного сообщества. Так, например, С.К. Мехрюков в своей статье пишет, что после расторжения договора аренды стороны все еще связывает имущество, которое нужно вернуть владельцу, а сделать это можно только подписав акт приема-передачи [7, c. 112-113]. На особую роль акта приёма-передачи указывает и Н.Г. Ткачева. Автор утверждает, что составление передаточного акта либо иного подобного документа объясняется необходимостью фиксации информации о состоянии передаваемого имущества, а это состояние оценивается при помощи двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Зафиксированное состояние передаваемого товара будет являться письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда было передано арендатору. При прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного здания или сооружения осуществляются также по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, фиксирующему информацию о состоянии возвращаемого имущества. После подписания передаточного акта арендные обязательства считаются выполненными [8, c. 51]. Ведущая роль акта приема-передачи отмечается также в следующем:

- подписанный сторонами акт приема-передачи может одновременно выступать и в качестве соглашения сторон о расторжении договора [9];

- подписанный сторонами акт приема-передачи оканчивает арендные отношения и прекращает начисление арендных платежей, несмотря на то, что срок, установленный ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ не истек [10];

- возврат имущества нельзя подтвердить передачей ключей третьему лицу (охране), односторонним актом, свидетельскими показаниями [11];

- среди всех доказательств только акт приема-передачи имеет значение для подтверждения факта возврата арендованного имущества [12];

2. Акт приема-передачи является основным доказательством, подтверждающим факт возврата арендованного имущества арендодателю, но далеко не единственным. Так, в данном случае судебной практикой сделаны следующие выводы:

- Акт приема-передачи арендованного имущества не обязателен вообще, факт возврата может быть доказан другими документами [13];

- Момент возврата имущества арендодателю может не совпадать с датой подписания сторонами акта-приема передачи, а произойти намного раньше [14].

Таким образом, присутствовала достаточно неоднозначная судебная практика, где часть судов исходила из формального подхода (составления акта приема-передачи), другая часть - из критерия фактического возврата арендованного имущества арендодателю (где акт приема-передачи не имел важного значения). Такая ситуация существовала до тех пор, пока Верховный Суд РФ не поставил «точку» в этом вопросе. Речь идет об Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018, которое было включено в п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) [15].

В данном решении Верховный Суд РФ, делает вывод о том, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Данный вывод вряд ли можно считать чем-то необычным и новым, так как в судебная практика давно использовался подобный подход, Верховный Суд же его просто закрепил. Однако при полном анализе всех обстоятельств дела вряд ли можно считать, что выводы Верховного суда РФ должны стать «маяком» для нижестоящих судов в принятии решений по аналогичным делам.

П. 2.2 договора, заключенного между сторонами, содержал прямую обязанность арендатора по уведомлению другой стороны за месяц о предстоящем освобождении имущества (в том числе его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего арендатор обязан сдать имущество арендодателю по акту в исправном состоянии.

Верховный суд отмечает, что «по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, предоставленных ответчиком». Однако здесь необходимо иметь в виду, что обязанность арендодателя по составлению акта приема-передачи на основании п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ является диспозитивной, то есть стороны могут предусмотреть другой порядок в Договоре, который и был предусмотрен на основании подп. а п. 2.1 Договора, где закрепляется обязанность лишь по фактической передаче объекта аренды арендатору, которая исполнена и не оспаривалась сторонами. Обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю и составлению акта-приема передачи, предусмотренная п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ, также является диспозитивной, и она также конкретизирована в Договоре в подп. ж п. 2.2, где точно и однозначно прописана обязанность арендатора по уведомлению арендодателя за определенный сторонами срок и возврат имущества именно по акту.

Таким образом, Верховный суд как будто игнорирует нормы пункта 2 статьи 1, пунктов 1 и 4 статьи 421 и п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации [16], которые прямо устанавливают один из основополагающих принципов гражданского права: граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые становятся обязательными для сторон с момента заключения договора.

Ведь именно на основании вышеуказанного принципа и норм, его закрепляющих, в рассматриваемом договоре аренды и присутствует подп. ж п. 2.2 Договора, то есть стороны сами определили для себя, как должен происходить возврат арендованного имущества, и данное условие стало обязательным для сторон договора с момента его подписания.

Судами же вообще не дана правовая оценка неисполнения этого обязательного пункта Договора арендатором, то есть фактически закреплено правило, позволяющее стороне договора, в данном случае арендатору, произвольно выбирать, какие пункты договора (а, соответственно, и лежащие на стороне обязанности) исполнять, а какие нет.

Согласно содержанию актов судов, арендатор не предоставлял в суды ни прямого документарного подтверждения, ни ссылки на фактические обстоятельства, подтверждающие тот факт, что произошел возврат арендованного имущества арендодателю. Ответчик лишь ссылался на срочный, целевой характер договора аренды для арендатора и приводил документы, подтверждающие размещение в арендованном ангаре движимого имущества (46 лифтов) для их установки, крайняя из которых происходила до истечения срока договора (что подтверждается документацией, относящейся к отношениям с субподрядчиком).

Суды оценивали обоснованность исковых требований арендодателя о взыскании арендной платы только в контексте применения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ к фактическим обстоятельствам дела, то есть был ли пролонгирован Договор на неопределенный срок. В данном случае определяющим условием является использование арендатором имущества после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В связи и было распределено бремя доказывания таким образом, что истцу должен был доказать факт использования арендатором имущества после истечения срока договора. Так как истец не смог доказать этого, суды пришли к выводу о том, что Договор не был пролонгирован на неопределенный срок, а значит исковые требования не подлежат удовлетворению.

Однако, даже если предположить, что указанный вывод суда обоснован и договор аренды действительно не был фактически пролонгирован на неопределенный срок, это не является основанием для отказа в удовлетворении взыскания арендных платежей за период после истечения срока договора аренды – это лишь подтверждает прекращение Договора в указанный в нем срок. Однако на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ «при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки». Оформляться этот возврат должен в соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ и подп. ж п. 2.2 Договора, то есть путем подписания сторонами акта приема-передачи.

В данном случае необходимо исходить из презумпции недоказанности фактического возврата в силу отсутствия обязательного акта приема-передачи, пока не будет доказано иное. То есть логичным и обоснованным решением суда в данном случае, будет возложить бремя доказывания на арендатора обстоятельств, свидетельствующих о возврате (фактически или документально подтвержденном) имущества арендодателю, нежели возложение на арендодателя бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о невозврате ему этого имущества.

В подобных делах имеет смысл рассмотреть применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ последовательно и в определенной автономности друг от друга, как, например, происходило в рамках гражданского дела по иску индивидуального предпринимателя Андреева В.К. к Бекишову Н.П., где договор был прекращен в связи с истечением срока аренды, арендатор же не возвратил арендованное имущество до истечения срока аренды. С арендатора были взысканы арендный платежи и неустойка на основании п. 2 ст. 655 и ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при этом вопрос о пролонгации договора аренды не ставился вообще, так как имело место фактическое использование арендатором имущества после истечения срока аренды, но арендодатель возражал против этого. С таким подходом согласилась и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 32-КГ17-37) [17]. На основании этого, необходимо провести разграничение обстоятельств, подлежащих доказыванию:

1. По смыслу положений ст. 622 арендодателю следует доказать: факт нарушения арендатором договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками;
2. По смыслу положений ст. 621 арендодателю следует доказать только факт использования арендатором арендованного имущества после истечения срока аренды при учете, что отсутствовали возражения истца на такое использование.

Судами первой и апелляционной инстанций в рамках дела N А35-6435/2018 не проводилось разграничение между нормами п. 2 ст. 621 и нормами ст. 622 Гражданского кодекса РФ, они рассматривались в следующей связке: раз не доказан факт использования ответчиком имущества после истечения срока аренды, соответственно, договор не был пролонгирован на неопределенный срок, а значит не имеется оснований для утверждения, что арендатор не возвратил имущество арендодателю. Нельзя считать такой подход судов к толкованию взаимосвязи указанных норм обоснованным и правомерным. С этим выводом соглашается суд кассационной инстанции по указанному делу, отменяя акты нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение.

Между тем, в кассационной инстанции не произошла переоценка доказательств в сторону истца-арендодателя, а лишь правильно были применены нормы Гражданского кодекса РФ и Гражданского процессуального кодекса РФ, критически оценены доказательства и фактические обстоятельства дела и верно распределено бремя доказывания.

Направляя дело в суд апелляционной инстанции, кассационный суд указал также на необходимость оценки добросовестности поведения арендодателя, проверить факт уклонения последнего от приемки арендованного имущества.

Вследствие чего обоснованной и правомерной можно было бы посчитать позицию суда апелляционной инстанции с учетом рекомендаций кассационного суда по отказу истцу в удовлетворении его требований, но уже на основании, например, пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [18], части 3 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ.

Однако, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации нашла существенные нарушения норм материального права судом кассационной инстанции, поэтому было отменено его решение, а судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены в силе.

Верховный суд РФ этим решением фактически свел на нет значимость акта приема-передачи при аренде недвижимого имущества, расширительно истолковал зависимость положений ч. 1 ст. 655 и ч.2 ст. 655 Гражданского Кодекса РФ, утвердил прямую зависимость положений п.2 ст. 621 и ст. 622 Гражданского Кодекса РФ, проигнорировал принцип свободы договора, закрепил противоречивые между своими специализированными коллегиями подходы по рассмотрению аналогичных дел. Все это вряд ли можно логичным, обоснованным и правомерным.

На основе вышесказанного нельзя признать обоснованной позицию, изложенную в рамках дела № А35-6435/2018 судами первой, апелляционной инстанции и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, данные выводы не могут и не должны быть ориентирами для нижестоящих судов в процессе рассмотрения аналогичных дел. Единственный вывод, который попал в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) содержит общие ориентиры давно известные судебной практике по применению положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, представляется возможным преодолеть проблему неясности оформления возврата арендованного недвижимого имущества на уровне правоприменительной практики, путем дачи Верховным судом РФ разъяснений примерно следующего содержания: «определяющее значение для ответа на вопрос, каким образом должен оформляться возврат арендованного имущества арендодателю, должны иметь положения заключенного между сторонами договора, что соответствует принципу свободы договора; в случае же, если договор не содержит однозначного и точного ответа на указанный вопрос, то судам при разрешении вопроса доказанности возврата арендованного недвижимого имущества арендодателю следует руководствоваться следующим: при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялся фактический возврат арендованного недвижимого имущества, если не доказано обратное; отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактического возврата, пока не будет доказано иное».

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
2. Пугинский Б.И. Обеспечение сохранности продукции при количественной приемке // Сов. гос-во и право. 1976. № 6. – С. 59-66.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
5. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
6. Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08 по делу N А56-46180/2006 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
7. Мехрюков С.К. Расторжение договора аренды недвижимости // Инновационная наука. 2018. №6. – С. 111-113.
8. Ткачева Н.Г. Приемка товаров в арендных обязательствах // Закон и право. 2020. №2. – С. 50-53.
9. Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-13707/11 по делу N А40-133123/10-60-849 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»
10. Определение ВАС РФ от 11.02.2010 N ВАС-1034/10 по делу N А28-3886/2009-153/9 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
11. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
12. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.10.2019 N Ф08-8468/2019 по делу N А53-32682/2018 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
13. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.02.2020 N Ф09-9918/19 по делу N А07-3666/2018 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
14. Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-2518/2011 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
15. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Российская газета. 08.12.1994. № 238-239.
17. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 32-КГ17-37 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 30.06.2015. № 140.