АНАЛИЗ ИНОСТРАННЫХ REIT ФОНДОВ

Первоначально свою историю REIT фонды отсчитывают от 1960 года в США. Многие аналитики утверждают, что данные фонды, торгуемые на бирже, являются логическим продолжение взаимных фондов (mutual funds). Более того, есть специфика географическая данного инструмента, все REIT фонды сконцентрированы в США и Канаде и лишь в нескольких европейских странах есть аналогичные инструменты, например, в Германии и Великобритании, где законодательство полностью совпадает с американским и данные инструменты не имеют никаких отличий и спецификаций. Данные фонды, по замыслу законодателей, в 1960 году, должны были стимулировать строительную отрасль, развивать инфраструктуру страны, благосостояние граждан. Данные инструменты со времени появления проделали огромный путь развития. За 50 лет развития был сгенерирован огромный капитал под управлением и активов. Гибкость данного инструмента обеспечена тем, что он одинаково подходит как для консервативных инвесторов, которые стремятся защитить капитал от обесценения, так и агрессивным инвесторам, которые хотят приумножить свой капитал и готовы взять больше риска, однако последним он скорее подойдет как инструмент хеджирования портфеля за счет снижения риска корреляции с другими инструментами, ведь за последние 20 лет ни один REIT фонд не получил убытка или обанкротился. Безусловно, данный инструмент хорошо подойдет тем, кто играет на долгосрочную перспективу с горизонтом инвестирования от 10 лет.

На данном этапе необходимо определиться что такое REIT. REIT (Real estate investment trust) – фонд, который непосредственно приобретает, операционно управляет недвижимостью. На данный момент только в Соединенных Штатах Америки более 70 миллионов домохозяйств владеют акциями данных фондов. Они преимущественно приобретаются по через пенсионные фонды, страховые фонды по страхованию жизни или непосредственно самими. Кроме того, в 2016 году было выплачено 60,1 млрд. долл. США в виде дивидендов на размещенные на бирже паи REIT фондов. На данный момент данные фонды имеют под управлением недвижимости на 1 триллион долларов США. Это самый большой рынок таких фондов в мире.

Почему стоит инвестировать в данные фонды. На самом деле таких причин несколько. Исторически REIT предоставляли конкурентоспособную общую прибыль, основанную на высоких, стабильных доходах дивидендов и долгосрочный прирост капитала. Их сравнительно низкая корреляция с другими активами также делает их отличным диверсификатором портфеля, что может помочь снизить общий риск портфеля и увеличить доходность. Это характеристики инвестиций в недвижимость на основе REIT. Если говорить про ликвидность данных инструментов то, REIT исторически предоставили:

• Возможность покупать / продавать как акции, паевые фонды и ETF.
• Возможности для тактического распределения активов.
• Легкая балансировка портфеля

При детализации способности диверсифицировать то, REIT исторически предоставили:

• Низкая корреляция с другими запасами и облигациями.
• Более высокие корректировки с учетом риска.
• Инвестиции в реальные, материальные активы

Так же стоит отметить про прозрачность данных фондов:

• Корпоративное управление соответствует интересам акционеров.
• Проверенные финансовые отчеты

Дивидендная составляющая предполагает:

• Дивиденды и накопление богатства.
• Регулярный доход от аренды.
• Снижение волатильности портфеля

Подводя итог достоинств данных инструментов отмечается, общая прибыль выше S & P 500 за последние 25 лет и более высокие доходы, чем корпоративные облигации.

Типизация данных фондов предполагает несколько вариантов. Как известно с развитием всего в этом мире все усложняется и развивается, это относится так же к REIT фондам. Выделяют следующие разновидности:

• Equity REIT- фонд который управляет активами в недвижимости, как например жилая недвижимость, складская недвижимость, торговые центры, молы, больницы и так далее.
• Ипотечные REIT – предоставляют ипотечное финансирование для недвижимости или покупают кредиты у банков, превращая все активы в секьюритизированную бумагу которую так же продают на рынке.
• Не публичная REIT – относится к первому под виду, зарегистрирован в соответствии с законодательством SEC, но не торгуемый на бирже.
• Частный REIT – Не зарегистрированный не торгуемый фонд, который имеет все характеристики обычного фонда.

Рисунок 1. Структура REIT фондов по типам имущества

Также стоит заострить внимание на форме укомплектования таких фондов. Как формируется такой фонд, поддерживается, оперативно управляется.

Рисунок 2. Структура REIT фондов

Основным игроком является REIT менеджер, который формируется основные параметры данного фонда, а именно берет на себя юридическое сопровождение, поиск активов, при строительстве активов, он занимается от проектирования до строительства либо через профильные фирмы или аутсорсинг, далее после формирования фонда активы сдаются в аренду и заключаются арендные договоры.

Владельцы паев предоставляют инвестирование под такие фонды, чаще всего это институциональные инвесторы, страховые компании, инвестиционные банки и так далее. У инвесторов так же могут быть попечители, которые выступают с их стороны, которые дают им попечительство.

В целом структурирование REIT фонда несложная процедура, которая при регламентации проходит достаточно быстро и развивает реальный сектор экономики, строительную отрасль.

В России REIT пока выглядят не очень перспективно ввиду сильной нехватки ликвидности на всем рынке. Однако такие инструменты хороши для институционального инвестора, инвертора на долгосрочную перспективу.

В ближайшее время могут появиться предпосылки для его развития в России. Однако необходимо улучшить, а по сути создать такое законодательное поле.

Список литературы:

1. Официальный сайт московской биржи. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.moex.com/s221 (дата обращения: 01.12.17)
2. Официальный сайт компании Nareit. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.reit.com/what-reit/reit-basics (дата обращения: 01.12.17)
3. Официальный сайт REIT Group.     [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.reit.com/what-reit (дата обращения: 01.12.17)