ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ СООТНОШЕНИЯ ДОГОВОРНЫХ КОНСТРУКЦИЙ

Приобретение недвижимости на стадии строительства в последнее десятилетие стало особенно популярным. Подобное положение дел, в частности, обусловлено экономической привлекательностью для лица, приобретающего жилое помещение. Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др. Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать право собственности инвестору либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом гражданско-правовых договоров [3] [6, c. 165], смешанным договором либо поименованным гражданско-правовым договором [1] (например, договором купли-продажи будущей вещи, договором строительного подряда, договором простого товарищества, договором возмездного оказания услуг или предварительным договором). Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид – договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта – Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) [11]. Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла п. п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ [4]. В то же время, следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско-правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер [10]. Таким образом, в отличие от Федерального закона № 214-ФЗ, Федеральный закон № 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями либо о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки. Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин «инвестиционный договор» в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором [9].

Под инвестициями согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [10]. В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение права собственности на объект недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций – приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.

А.В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора). Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве [7].

Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договор долевого участия в строительстве, урегулированный Федеральным законом № 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона. На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.).

В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон № 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) [2]. В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ «О защите прав потребителей», общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений части второй ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи,  строительного подряда и других.

Между тем, необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора [5, c. 27-30] до полного отрицания пересечения этих договоров [3]. Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона № 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров.

 Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время, следует отметить, что несмотря на сходство данные договоры имеют и множество различий. К основным различиям можно отнести следующие:

1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);

4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством [11, п. 1 ст. 3]

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора участия в долевом строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.

Список литературы:

1. Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007.
2. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 31 июля 2012 г. по делу N 33-515/2012 // Система ГАРАНТ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.garant.ru/100115254/#ixzz4fp7oGnf8 (дата обращения 28.04.2017)
3. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 20.04.2017)
5. Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1.
6. Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013.
7. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография – «Волтерс Клувер», 2006 г. // Система ГАРАНТ [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://base.garant.ru/5213318/#ixzz4fozrGdut (дата обращения 23.04.2017)
8. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6
9. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11 июля 2011 г. № 54 // Федеральные арбитражные суды Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html (дата обращения 23.04.2017)
10. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142/ (дата обращения 23.04.2017)
11. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 20.04.2017)