ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ТАГАНРОГЕ ПОСРЕДСТВОМ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СТРАТЕГИЙ

Экономические явления, возникшие в 2014 году, актуализировали вопрос о сохранении сбережений граждан на фоне общего неблагоприятного инвестиционного климата в российской экономике, вызванном снижением цен на нефть, девальвацией национальной валюты, а также санкциями со стороны мировых финансовых партнеров. Сложившаяся макроэкономическая конъюнктура побуждает инвесторов производить детальный анализ рентабельности активов для принятия экономически обоснованных управленческих решений, как на федеральном уровне, так и на уровне регионов и муниципальных образований.  Одними из наиболее привлекательных активов являются объекты первичной недвижимости, в связи с возможностью приносить стабильный пассивный денежный поток и возрастать  в цене, сводя на минимум активное участие инвестора при реализации инвестиционных возможностей [4].

Целью настоящего исследования является определение оптимального уровня рентабельности инвестиций посредством анализа ивестиционно-привлекательных однокомнатных квартир на первичном рынке жилья г.Таганрога и выбора рациональной инвестиционной стратегии.

В рамках заданной цели можно выделить такие задачи, как:

- расчет финансовых показателей проектов при реализации стратегии перепродажи объектов в новостройках по окончанию строительства;

- расчет финансовых показателей проектов при реализации стратегии перепродажи объектов с ремонтом под ключ;

- анализ полученных инвестиционных показателей и вывод о принятии управленческих решений.

Так, первый этап работы сводится к определению финансовых показателей объектов при осуществлении стратегии перепродажи квартир в новостройках. Но, прежде всего, необходимо отметить наличие кризисных процессов  на рынке недвижимости г.Таганрога на общем неблагоприятном макроэкономическом фоне. Ухудшение инвестиционной конъюнктуры не повлияло на тот факт, что компании-застройщики в текущих условиях стремятся к обеспечению доступности покупки квартир и сокращению затрат на реализацию девелоперских проектов, сохраняя объемы предложения на рынке жилья. Доказательством этого служит активная застройка территории города посредством жилых комплексов, оказывающих благоприятное влияние на городскую инфраструктуру и способствующим продаже квартир по сниженным ценам за квадратный метр благодаря использованию современных технологий в строительстве. Существующая тенденция составляла основу для выбора экономически обоснованных проектов для инвестирования [1].

Сравнительная характеристика однокомнатных квартир, находящихся в наиболее перспективных жилых комплексах города, представлена в таблице 1. 

Таблица 1

Сравнительная характеристика инвестиционных объектов

Проанализированные в таблице 1 объекты обладают рядом ключевых параметров, значительно влияющих на стоимость квадратного метра. К данным параметрам можно отнести: надежность компании застройщика, расположение объекта, этажность, степень готовности, срок сдачи жилого комплекса, прирост в цене, возможность заключения договора о долевом участии.

Стоимость квартиры на вторичном рынке, отмеченная в последнем пункте таблицы, получена в результате поисковой деятельности по нахождению ряда аналогов, обладающих схожими с выбранными квартирами основными ценообразующими факторами с учетом корректировки средних цен за квадратный метр.

Таким образом, вышеуказанные признаки объектов являются критериями для принятия дальнейших управленческих решений по выбору оптимальной инвестиционной стратегии. При этом для повышения качества оценки рентабельности инвестиций важно произвести расчет экономических показателей.

Таблица 2 позволяет оценить рентабельность проектов при реализации стратегии перепродажи квартир в новостройках по окончанию строительства в текущей стадии готовности.

Таблица 2

Рентабельность перепродажи квартир в новостройках в текущей стадии готовности

Наивысшим показателем рентабельности, исходя из таблицы 2, обладают инвестиции в ЖК «Андреевский», ЖК «Парус» и ЖК «Дельфин». Покупка квартир в определенных нами жилых комплексах позволит эффективно вложить финансовые средства без дополнительных усилий на ремонт в пределах операционного цикла, который в среднем составляет 15 месяцев.

Для вышеуказанных проектов были рассмотрены различные сценарии, в зависимости от которых прибыльность проекта может меняться в большую или в меньшую сторону. В соответствии с изменениями конъюнктуры рынка выделяется оптимистичный, реалистичный и пессимистичный сценарий. Это обусловлено различием в темпах роста цен на строящуюся недвижимость в пределах 7-10%[2].

Тем не менее, учитывая сложившеюся динамику развития внешней среды, нами был разработан наиболее реалистичный ход изменения цен на объекты жилой недвижимости в зависимости от этапа строительства.

Изменение цен на объекты жилой недвижимости согласно возможным сценариям представлено в таблице 3.

Таблица 3

Изменение цен на объекты недвижимости согласно возможным сценариям

Данные, представленные в таблице 3 и полученные в результате рассмотрения изменения средних цен на недвижимость в зависимости от этапа строительства, позволили произвести сравнительный анализ проектов посредством сопоставления основных инвестиционных показателей (табл.4). Для расчетов была использована ставка дисконтирования, находящаяся на уровне 10%, а также шаг дисконтирования равный 3 месяца. При этом окупаемость проекта совпадает с операционным циклом (15 месяцев).

Ставка дисконтирования была выбрана с учетом экономических тенденций, касающихся альтернативных источников вложения средств (акции, банковские вклады), а также с учетом существующих процентных ставок.

Таблица 4

Основные инвестиционные показатели проектов

Таким образом, подводя итог сопоставлению финансовых показателей в результате реализации стратегии перепродажи квартир в новостройках, необходимо отметить относительно высокую прибыльность и экономическую обоснованность данных инвестиций в текущей экономической среде.

Наиболее экономически-привлекательными объектами являются квартиры в ЖК «Дельфин» и в ЖК «Парус» (табл.4). Данный факт обусловлен выгодным расположением комплексов относительно центра города, в котором  недвижимости свойственно демонстрировать тенденцию к значительному темпу роста цены за квадратный метр на каждом этапе строительства.

Следующий этап работы заключается в определении среднего уровня рентабельности инвестиций при реализации уже рассмотренной стратегии с дополнительными затратами на ремонт под ключ. Особую актуальность ремонтные работы в новостройках приобретают в результате таких факторов, как: возрастание популярности отделки от застройщиков, сводящей к минимуму последующие вложения; повышение общей прибыльности инвестиции; обеспечение источника пассивного дохода для инвестора в результате сдачи квартиры в аренду [3].

Оценка рентабельности перепродажи квартир в новостройках с ремонтом под ключ представлена в таблице 5 и получена в результате использования аналогичных принципов, свойственной предыдущей стратегии, а также среднестатистическими затратами на ремонт с учетом пощади квартиры и цены за квадратный метр.

Таблица 5

Рентабельность перепродажи квартир в новостройках с ремонтом под ключ

Максимальный прирост прибыли от ремонта и перепродажи продемонстрировали квартиры в ЖК «Авиатор» и в ЖК «Чучева», поскольку они изначально продаются с предчистовой отделкой. Данная тенденция значительно повысила их показатель чистой прибыли от реализации стратегии, однако, общий уровень рентабельности инвестиций остается в лидирующем положении у выделенных нами на первом этапе работы проектов. Доказательством этого служит рассмотрение инвестиционных показателей с применением аналогичного шага дисконтирования и ставки дисконтирования (табл.6).

Таблица 6

Основные инвестиционные показатели перепродажи объектов с ремонтом под ключ

Дополнительные затраты на ремонт под ключ повысили экономическую привлекательность квартиры, находящейся в ЖК «Андреевский» и сохранили главенствующую позицию ЖК «Дельфин» как объекта для инвестирования.

Таким образом, если дополнительные усилия на ремонт не являются для инвестора обременительными, то проведение данной процедуры служит источником прибыльности в определенных объектах при покупке недвижимости в новостройке, как на стадии строительства, так и на вторичном рынке.

Вывод о принятии управленческих решений по выбору оптимальной стратегии для инвестирования применительно к наиболее перспективным проектам рассмотрен в таблице 7.

Таблица 7

Предпочтительность объектов для инвестирования согласно выбранной стратегии

Заключительная в данной исследовательской работе таблица 7 наглядно показывает экономическую предпочтительность объектов в зависимости от целей, которые преследует инвестор. Наиболее целесообразными инвестициями с точки зрения прибыльности считаются вложения в строящийся квартиры, реализуемые в ЖК «Дельфин», ЖК «Парус» и ЖК «Андреевский». Но если момент покупки квартиры на этапе строительства упущен, то выгодными активами будут служить объекты в ЖК «Авиатор», ЖК «Чучева», поскольку застройщики предполагают высокую степень готовности указанных проектов.

Проведенный анализ рентабельности инвестиций в первичный рынок жилья города Таганрога служит доказательством того, что квартиры в данном сегменте рынка являются надежным механизмом для получения прибыли в условиях кризиса при рациональном выборе стратегии для инвестирования.

Список литературы:

1. Ассоциация застройщиков города Таганрога, официальный сайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ap-r.ru/#purchase-programs (дата обращения: 15.01.2017) 
2. Большой портал недвижимости. Разница квартир на котловане и в готовых новостройках сократилась на 10% [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://www.bpn.ru/publications/81619/ (дата обращения: 19.01.2017)
3. Дударева А. Покупатель стал более требовательным и более компетентным [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ekb.dk.ru/news (дата обращения: 23.01.2017)
4. Мрочковский Н. Инвестиции в недвижимость: 25 суперстратегий [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://fictionbook.ru/author/nikolayi_mrochkovskiyi/investicii_v_nedvijimost_25_superstrategiyi/read_online.html (дата обращения: 9.01.2017)