Телефон: 8-800-350-22-65
WhatsApp: 8-800-350-22-65

Статья опубликована в рамках: XV Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ» (Россия, г. Новосибирск, 16 февраля 2017 г.)

Наука: Экономика

Секция: Менеджмент

Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции

Библиографическое описание:
Вехов Р.Е. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ТАГАНРОГЕ ПОСРЕДСТВОМ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СТРАТЕГИЙ // Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ: сб. ст. по мат. XV междунар. студ. науч.-практ. конф. № 4(15). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/4(15).pdf (дата обращения: 25.10.2021)
Проголосовать за статью
Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Дипломы участников
У данной статьи нет
дипломов

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ТАГАНРОГЕ ПОСРЕДСТВОМ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СТРАТЕГИЙ

Вехов Роман Евгеньевич

студент, кафедры Менеджмента и инновационных технологий ИУЭС ЮФУ,

РФ, г.Таганрог

Научный руководитель Арутюнова Диана Владимировна

канд. экон. наук, доц. ЮФУ,

РФ, г.Таганрог

Экономические явления, возникшие в 2014 году, актуализировали вопрос о сохранении сбережений граждан на фоне общего неблагоприятного инвестиционного климата в российской экономике, вызванном снижением цен на нефть, девальвацией национальной валюты, а также санкциями со стороны мировых финансовых партнеров. Сложившаяся макроэкономическая конъюнктура побуждает инвесторов производить детальный анализ рентабельности активов для принятия экономически обоснованных управленческих решений, как на федеральном уровне, так и на уровне регионов и муниципальных образований.  Одними из наиболее привлекательных активов являются объекты первичной недвижимости, в связи с возможностью приносить стабильный пассивный денежный поток и возрастать  в цене, сводя на минимум активное участие инвестора при реализации инвестиционных возможностей [4].

Целью настоящего исследования является определение оптимального уровня рентабельности инвестиций посредством анализа ивестиционно-привлекательных однокомнатных квартир на первичном рынке жилья г.Таганрога и выбора рациональной инвестиционной стратегии.

В рамках заданной цели можно выделить такие задачи, как:

- расчет финансовых показателей проектов при реализации стратегии перепродажи объектов в новостройках по окончанию строительства;

- расчет финансовых показателей проектов при реализации стратегии перепродажи объектов с ремонтом под ключ;

- анализ полученных инвестиционных показателей и вывод о принятии управленческих решений.

Так, первый этап работы сводится к определению финансовых показателей объектов при осуществлении стратегии перепродажи квартир в новостройках. Но, прежде всего, необходимо отметить наличие кризисных процессов  на рынке недвижимости г.Таганрога на общем неблагоприятном макроэкономическом фоне. Ухудшение инвестиционной конъюнктуры не повлияло на тот факт, что компании-застройщики в текущих условиях стремятся к обеспечению доступности покупки квартир и сокращению затрат на реализацию девелоперских проектов, сохраняя объемы предложения на рынке жилья. Доказательством этого служит активная застройка территории города посредством жилых комплексов, оказывающих благоприятное влияние на городскую инфраструктуру и способствующим продаже квартир по сниженным ценам за квадратный метр благодаря использованию современных технологий в строительстве. Существующая тенденция составляла основу для выбора экономически обоснованных проектов для инвестирования [1].

Сравнительная характеристика однокомнатных квартир, находящихся в наиболее перспективных жилых комплексах города, представлена в таблице 1. 

Таблица 1

Сравнительная характеристика инвестиционных объектов

Наименование ЖК

ЖК "Ави-атор"

ЖК "Мила-ри"

ЖК "Чу-чева, 42"

ЖК "Ан-дреев-ский"

ЖК "Па-рус"

ЖК "Дель-фин"

Компания-застройщик

ЗАО "Дон-строй"

ООО "Мон-таж-жил-строй"

"ООО Пер-спек-тива"

ООО МП "Союз-строй"

ООО СК "Сер-вис-строй"

ЗАО "Интек"

Район города

Не-кли-нов-ский

Русское поле

Русское поле

Север-ный

Цен-траль-ный

Цен-траль-ный

Стоимость квартиры (тыс.руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

Площадь (м2)

42

39

40,4

44

45,6

36,4

Стоимость квадратного метра (тыс.руб)

30,07

27,49

34

26

29,93

30,27

Этаж

2

3

2

2

2

3

Форма договора (договор о долевом участии)

ДДУ

ДДУ

ДДУ

ДДУ

ДДУ

ДДУ

Отделка

Пред-чи-сто-вая

Черновая

Пред-чисто-вая

Черновая

Черновая

Черно-вая

Срок сдачи объекта (мес.)

12

6

16

9

9

10

Срок сдачи ЖК

2019

2019

II квар-тал 2018

IV квартал 2018

IV квартал 2017

2019-2020

Удаленность от центра города (км.)

8

7,8

7,7

9

4,1

2,9

Стоимость квартиры на вторичном рынке (тыс. руб)

1427

1287

1576

1370

1687,2

1449

 

Проанализированные в таблице 1 объекты обладают рядом ключевых параметров, значительно влияющих на стоимость квадратного метра. К данным параметрам можно отнести: надежность компании застройщика, расположение объекта, этажность, степень готовности, срок сдачи жилого комплекса, прирост в цене, возможность заключения договора о долевом участии.

Стоимость квартиры на вторичном рынке, отмеченная в последнем пункте таблицы, получена в результате поисковой деятельности по нахождению ряда аналогов, обладающих схожими с выбранными квартирами основными ценообразующими факторами с учетом корректировки средних цен за квадратный метр.

Таким образом, вышеуказанные признаки объектов являются критериями для принятия дальнейших управленческих решений по выбору оптимальной инвестиционной стратегии. При этом для повышения качества оценки рентабельности инвестиций важно произвести расчет экономических показателей.

Таблица 2 позволяет оценить рентабельность проектов при реализации стратегии перепродажи квартир в новостройках по окончанию строительства в текущей стадии готовности.

Таблица 2

Рентабельность перепродажи квартир в новостройках в текущей стадии готовности

 

Ави-атор

Ми-лари

Чу-чева

Андре-евский

Парус

Дель-фин

Стоимость объекта недвижимости (тыс. руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

Собственные средства для покупки квартиры (тыс. руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

Цена продажи квартиры на конец цикла (тыс. руб)

1427

1287

1576

1370

1687,2

1449

Прибыль до выплаты налогов (тыс. руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

НДФЛ (13%) (тыс. руб)

21,32

27,95

26,312

29,38

41,886

45,11

Чистая прибыль (тыс. руб)

142,68

187,05

176,088

196,62

280,314

301,89

ROI (%)

11%

17%

13%

17%

21%

27%

 

 

Наивысшим показателем рентабельности, исходя из таблицы 2, обладают инвестиции в ЖК «Андреевский», ЖК «Парус» и ЖК «Дельфин». Покупка квартир в определенных нами жилых комплексах позволит эффективно вложить финансовые средства без дополнительных усилий на ремонт в пределах операционного цикла, который в среднем составляет 15 месяцев.

Для вышеуказанных проектов были рассмотрены различные сценарии, в зависимости от которых прибыльность проекта может меняться в большую или в меньшую сторону. В соответствии с изменениями конъюнктуры рынка выделяется оптимистичный, реалистичный и пессимистичный сценарий. Это обусловлено различием в темпах роста цен на строящуюся недвижимость в пределах 7-10%[2].

Тем не менее, учитывая сложившеюся динамику развития внешней среды, нами был разработан наиболее реалистичный ход изменения цен на объекты жилой недвижимости в зависимости от этапа строительства.

Изменение цен на объекты жилой недвижимости согласно возможным сценариям представлено в таблице 3.

Таблица 3

Изменение цен на объекты недвижимости согласно возможным сценариям

 

Пессимистичный (руб.)

Реалистичный (руб.)

Оптимистичный (руб.)

ЖК «Андреевский»

0 мес.

1144000

1144000

1144000

1 мес.

1144000

1144000

1144000

3 мес.

1185870,4

1212640

1250620,8

6 мес.

1206805,6

1246960

1303931,2

9 мес.

1227740,8

1298440

1357241,6

12-15 мес.

1274100

1370000

1465900

ЖК «Парус»

0 мес.

1365000

1365000

1365000

1 мес.

1365000

1365000

1365000

3 мес.

1433250

1468740

1509690

6 мес.

1467375

1524992,742

1582035

9 мес.

1501500

1583399,964

1654380

12-15 мес.

1569096

1687200

1805304

ЖК «Дельфин»

0 мес.

1102000

1102000

1102000

1 мес.

1102000

1102000

1102000

3 мес.

1183548

1212200

1247464

6 мес.

1224322

1267300

1320196

9 мес.

1265096

1322400

1392928

12-15 мес.

1346644

1449000

1550430

 

 

Данные, представленные в таблице 3 и полученные в результате рассмотрения изменения средних цен на недвижимость в зависимости от этапа строительства, позволили произвести сравнительный анализ проектов посредством сопоставления основных инвестиционных показателей (табл.4). Для расчетов была использована ставка дисконтирования, находящаяся на уровне 10%, а также шаг дисконтирования равный 3 месяца. При этом окупаемость проекта совпадает с операционным циклом (15 месяцев).

Ставка дисконтирования была выбрана с учетом экономических тенденций, касающихся альтернативных источников вложения средств (акции, банковские вклады), а также с учетом существующих процентных ставок.

Таблица 4

Основные инвестиционные показатели проектов

 

Андреевский

Парус

Дельфин

Ставка дисконтирования

10%

10%

10%

Чистый приведенный доход (NPV)

187695,428

275779,7079

308052,3804

Свободный денежный поток (FCF)

676894,8

980083,4542

1035213

Дисконтирован-ный свободный денежный поток (Discounted FCF)

627419,9527

917488,5322

979306,5714

Прибыльность (PI)

16%

20%

28%

Внутренняя норма доходности (IRR)

3,28%

3,93%

5,22%

 

Таким образом, подводя итог сопоставлению финансовых показателей в результате реализации стратегии перепродажи квартир в новостройках, необходимо отметить относительно высокую прибыльность и экономическую обоснованность данных инвестиций в текущей экономической среде.

Наиболее экономически-привлекательными объектами являются квартиры в ЖК «Дельфин» и в ЖК «Парус» (табл.4). Данный факт обусловлен выгодным расположением комплексов относительно центра города, в котором  недвижимости свойственно демонстрировать тенденцию к значительному темпу роста цены за квадратный метр на каждом этапе строительства.

Следующий этап работы заключается в определении среднего уровня рентабельности инвестиций при реализации уже рассмотренной стратегии с дополнительными затратами на ремонт под ключ. Особую актуальность ремонтные работы в новостройках приобретают в результате таких факторов, как: возрастание популярности отделки от застройщиков, сводящей к минимуму последующие вложения; повышение общей прибыльности инвестиции; обеспечение источника пассивного дохода для инвестора в результате сдачи квартиры в аренду [3].

Оценка рентабельности перепродажи квартир в новостройках с ремонтом под ключ представлена в таблице 5 и получена в результате использования аналогичных принципов, свойственной предыдущей стратегии, а также среднестатистическими затратами на ремонт с учетом пощади квартиры и цены за квадратный метр.

Таблица 5

Рентабельность перепродажи квартир в новостройках с ремонтом под ключ

 

Ави-атор

Ми-лари

Чу-чева

Андре-евский

Парус

Дель-фин

Стоимость объекта недвижимости (тыс. руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

Собственные средства (тыс. руб)

1263

1072

1373,6

1144

1365

1102

Дополнительные затраты на ремонт (тыс. руб)

189

331,5

181,8

374

387,6

309,4

Собственные средства с ремонтом (тыс. руб)

1452

1403,5

1555,4

1518

1752,6

1411,4

Цена продажи квартиры на конец цикла с ремонтом (тыс. руб)

1850

1780

1995

1922,8

2166

1820

Прибыль до выплаты налогов от перепродажи с ремонтом (тыс. руб)

398

376,5

439,6

404,8

413,4

408,6

НДФЛ (13%) (тыс. руб)

76,31

92,04

80,782

52,624

53,742

53,118

Чистая прибыль  от перепродажи с ремонтом (тыс. руб)

321,69

284,46

358,818

352,176

359,658

355,482

Дополнительная прибыль от ремонта (тыс. руб)

179,01

97,41

182,73

155,556

79,344

53,592

Прирост прибыли от перепродажи с ремонтом (тыс. руб)

125%

52%

104%

79%

28%

18%

 

Максимальный прирост прибыли от ремонта и перепродажи продемонстрировали квартиры в ЖК «Авиатор» и в ЖК «Чучева», поскольку они изначально продаются с предчистовой отделкой. Данная тенденция значительно повысила их показатель чистой прибыли от реализации стратегии, однако, общий уровень рентабельности инвестиций остается в лидирующем положении у выделенных нами на первом этапе работы проектов. Доказательством этого служит рассмотрение инвестиционных показателей с применением аналогичного шага дисконтирования и ставки дисконтирования (табл.6).

Таблица 6

Основные инвестиционные показатели перепродажи объектов с ремонтом под ключ

 

Андреевский

Парус

Дельфин

Ставка дисконтирования

10%

10%

10%

Чистый приведенный доход (NPV)

361060,9305

364207,7882

367780,0926

Свободный денежный поток (FCF)

855694,8

1071283,494

1096813

Дисконтированный свободный денежный поток (Discounted FCF)

800785,4552

1005916,613

1039034,284

Прибыльность (PI)

31,6%

26,7%

33,4%

Внутренняя норма доходности (IRR)

5,54%

4,91%

6,02%

 

Дополнительные затраты на ремонт под ключ повысили экономическую привлекательность квартиры, находящейся в ЖК «Андреевский» и сохранили главенствующую позицию ЖК «Дельфин» как объекта для инвестирования.

Таким образом, если дополнительные усилия на ремонт не являются для инвестора обременительными, то проведение данной процедуры служит источником прибыльности в определенных объектах при покупке недвижимости в новостройке, как на стадии строительства, так и на вторичном рынке.

Вывод о принятии управленческих решений по выбору оптимальной стратегии для инвестирования применительно к наиболее перспективным проектам рассмотрен в таблице 7.

Таблица 7

Предпочтительность объектов для инвестирования согласно выбранной стратегии

«Покупка в новостройке на начальном этапе строительства – перепродажа»

«Покупка в новостройке на начальном этапе строительства – ремонт – перепродажа»

«Покупка в новостройке на вторичном рынке – ремонт – перепродажа»

Дельфин

Парус

Авиатор

Парус

Дельфин

Чучева

Андреевский

Андреевский

Андреевский

Милари

Чучева

Милари

 

Авиатор

 

 

 

Заключительная в данной исследовательской работе таблица 7 наглядно показывает экономическую предпочтительность объектов в зависимости от целей, которые преследует инвестор. Наиболее целесообразными инвестициями с точки зрения прибыльности считаются вложения в строящийся квартиры, реализуемые в ЖК «Дельфин», ЖК «Парус» и ЖК «Андреевский». Но если момент покупки квартиры на этапе строительства упущен, то выгодными активами будут служить объекты в ЖК «Авиатор», ЖК «Чучева», поскольку застройщики предполагают высокую степень готовности указанных проектов.

Проведенный анализ рентабельности инвестиций в первичный рынок жилья города Таганрога служит доказательством того, что квартиры в данном сегменте рынка являются надежным механизмом для получения прибыли в условиях кризиса при рациональном выборе стратегии для инвестирования.

 

Список литературы:

  1. Ассоциация застройщиков города Таганрога, официальный сайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ap-r.ru/#purchase-programs (дата обращения: 15.01.2017) 
  2. Большой портал недвижимости. Разница квартир на котловане и в готовых новостройках сократилась на 10% [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://www.bpn.ru/publications/81619/ (дата обращения: 19.01.2017)
  3. Дударева А. Покупатель стал более требовательным и более компетентным [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ekb.dk.ru/news (дата обращения: 23.01.2017)
  4. Мрочковский Н. Инвестиции в недвижимость: 25 суперстратегий [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://fictionbook.ru/author/nikolayi_mrochkovskiyi/investicii_v_nedvijimost_25_superstrategiyi/read_online.html (дата обращения: 9.01.2017)
Проголосовать за статью
Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Дипломы участников
У данной статьи нет
дипломов

Оставить комментарий

Форма обратной связи о взаимодействии с сайтом