ОТСУТСТВИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАК ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАНИЯ ДОГОВОРА НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ ДЛЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, от указанной регистрации зависит наступление правовых последствий для третьих лиц.

Указанные положения закона направлены как на защиту интересов сторон, так как согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права [3], так и третьих лиц. В частности, например, на то чтобы обезопасить покупателя недвижимого имущества от нежелательных обременений объекта недвижимости, так как при государственной регистрации сведения о зарегистрированных правах (в т.ч. об ограничениях  и обременениях на них) заносятся Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и любое заинтересованное лицо вправе получить выписку, содержащую в себе все сведения о конкретном недвижимом имуществе.

Однако, в предыдущей редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ (до 08.03.2015 г.) не содержал в себе формулировку «для третьих лиц», что порождало не только разнородную судебную практику, но и многочисленные дискуссии в теории гражданского права.

Так, ранее в юридической литературе распространенным было мнение о том, что «государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение» [8, с. 12]. Имелось в виду, что правовые последствия договора для его сторон наступают только с момента его регистрации.

Указанная позиция находила отражение и в правоприменительной практике.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27.01.2009 г. № 11680/08, «при несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным» [6].

Признать данную позицию за истину означало бы принять тот факт, что до момента регистрации договор считается для его контрагентов незаключенным, а значит он «не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. Признание договора незаключенным влечет отсутствие обязательственных отношений между сторонами по этому договору» [4].  

Но как быть в том случае, если фактически стороны уже в части или полностью исполнили договор, а значит, по сути, он уже породил правовые последствия для них? Признание в таком случае договора незаключенным и аннулирование всех последствий сделки свидетельствовало бы о нарушении принципа стабильности договорных отношений.

Другая группа авторитетных цивилистов современности, опровергая приведенную точку зрения (в т.ч. до внесения соответствующих изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ), писали (и пишут) о том, что государственная регистрация «внешний» по отношению к договору элемент, как бы своеобразный правоподтверждающий фактор, при этом не исключая возможности признания договора недействительным в случае несоблюдения требования о государственной регистрации [1, с. 172]. В частности, Д.О. Тузов утверждает, что «государственная регистрация … не может каким-либо образом повлиять на его заключение, поскольку заключают договор стороны, а не регистрирующий орган …. до регистрации договор считается заключенным, ибо в противном случае нечего было бы и регистрировать» [7, с. 13].

Подтверждается указанная позиция и в специальном законодательстве и судебной практике.

Так, согласно п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества [3].

В свою очередь, Конституционный Суд РФ в определении от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса РФ» указал, что «государственная регистрация … призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. …» [5].

Следует отметить, что именно судебная практика послужила толчком для внесения анализируемых изменений в гражданское законодательство.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации может являться основанием признания договора незаключенным по иску заинтересованного третьего лица (но не контрагентов договора). Если же учесть, что «смысл государственной регистрации заключается в обеспечении публичности и защите прав третьих лиц, получающих возможность получить достоверную информацию об обременениях имущества, то правильнее было бы говорить об иных последствиях: в отношениях с третьими лицами стороны договора вправе ссылаться на договор лишь с момента его регистрации» [2, с. 4].

Список литературы:

1. Анчишина Е.А. Соотношение понятий «совершение сделки» и «заключение сделки», его правовое значение // Вестник Удмуртского университета. –  2009. –  №2. – С. 172;
2. Афонина Е.И.  О правовых последствиях незаключенных сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.  – 2005. –  №3. – С. 4;
3. О государственной регистрации недвижимости:  Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 11.06.2018);
4. Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2016 г. № 305-ЭС15-16158 по делу № А40-154362/2014 // СудАкт [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://sudact.ru/vsrf/doc/WaEcpbI6AwgO/ (дата обращения: 01.06.2018 г.);
5. Определение Конституционного РФ от 05.07.2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса РФ» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32670/ (дата обращения: 01.06.2018 г.);
6. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 27.01.2009 г. № 11680/08 // Федеральные Арбитражные суды РФ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://arbitr.ru/vas/presidium/nadzor/21637.html (дата обращения: 01.06.2018 г.);
7. Тузов Д.О. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2006. –  №10. –  С. 13;
8. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист.  – 2005. –  №1. – С. 12.