О НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПОДХОДАХ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, А ТАКЖЕ НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения. Особенности распоряжения такими земельными участками закреплены в п. 16 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №171).

Данная норма распространяется для случаев, когда органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого участка. Предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления.

В связи с тем, что субъектом материально-правовых отношений является Российская Федерация или субъект Российской Федерации, то неуплаченная арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, подлежит присуждению в пользу того лица, которое обращается за ее взысканием (муниципальный район либо само поселение).  

Исходя из анализа существующей судебной практики при рассмотрении дел о взыскании неуплаченной арендной платы, могут привлекаются к участию в деле органы местного самоуправления поселения в качестве третьих лиц, не заявлящих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу ст. 39.7 ЗК РФ, а также положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления №73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности принципа экономической обоснованности.

Стороны обязаны в строгом соответствии руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять иной размер арендной платы по единственно существующей причине: ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу норм п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поскольку ст. 7 ЗК РФ закрепляет использование земель в соответствии с их целевым назначением. Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.  Изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр [1, стр. 15].

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Отметим, что арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования только тогда, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению.

Для примера рассмотрим следующий вариант: плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором. Тогда необходимо учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 ГК РФ принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в п. 16, 19, 20 Постановления №73, регулирование арендной платы за пользование земельными участками, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, если арендатор оспаривает условия договора аренды земельного участка, предусматривающего возможность одностороннего изменения арендодателем коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, а также иных показателей, применимых при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, правовой подход, изложенный в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», применению не подлежит. При несогласии арендатора с указанным условием договора аренды земельного участка надлежащим способом защиты является оспаривание соответствующего нормативного правового акта [2, стр.39].

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку законодательством не предусмотрено применение ответственности в виде неустойки к обязательствам по договорам аренды земельных участков, заключенным между органом публичной власти и организацией (индивидуальным предпринимателем), размер неустойки, предусмотренный таким договором, может быть изменен только путем заключения дополнительного соглашения. Оснований для установления либо изменения в одностороннем порядке размера неустойки органом публичной власти в связи с принятием нормативного акта субъекта не имеется.

Список литературы:

1. Штукатурова Д.И. Договор аренды с множественностью лиц // СПС КонсультантПлюс. 2018.
2. Манохова С.В. Организация арендует муниципальное имущество // Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение. 2017. № 11.